При электронной регистрации недвижимости собственникам необходимо очень аккуратно относиться к подписанию любых документов, чтобы не стать жертвой мошенников
Многие учетно-регистрационные процедуры, которые граждане совершают со своими загородными домами, квартирами или земельными участками, могут привести к потере собственности в случае мошеннических действий. Законодатели предусмотрели меры, призванные сделать рынок недвижимости более безопасным, но быстрая цифровизация услуг Росреестра несет в себе не только возможности, но и новые риски.
Ассортимент онлайн-услуг расширяется
Министерство цифрового развития методично расширяет ассортимент сервисов портала «Госуслуги» в категории «Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость». Так, 25 августа 2023 года ведомство опубликовало на своем сайте информацию о поэтапном запуске новых электронных услуг:
- Заявителям предлагается зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, которым уже присвоены кадастровые номера. Ресурс будет полезен для дистанционного оформления квартир в новостройках, поставленных застройщиками на кадастровый учет.
- Введен в эксплуатацию онлайн-сервис, позволяющий представить дополнительные документы к ранее поданному заявлению, чтобы оперативно исправить недочеты, ведущие к приостановке или отказу в регистрации сделки.
- Онлайн-сервис, дающий возможность установить или снять запрет на совершение сделок без личного участия владельца, становится теперь важнейшим инструментом защиты недвижимого имущества. Но проблема в том, что установленный ранее запрет также легко снимается дистанционно. Возникает риск, что посредники, действующие по доверенности, смогут заключить сделку, которая не отвечает интересам правообладателя.
Для защиты рынка недвижимости от мошенников в статье 36.2 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ предусмотрено, что проведение электронной регистрации права с использованием цифровой подписи допустимо лишь при условии, когда сам собственник лично обратится в МФЦ с письменным подтверждением своего согласия на сделку.
Очень простым и эффективным способом борьбы с мошенниками будет внесение в ЕГРН актуального адреса электронной почты, чтобы Росреестр, получив документы на регистрацию недвижимости, мог в соответствии с законом сообщить об этом правообладателю.
Случай из судебной практики
Несмотря на существующие меры предосторожности, уже есть случаи, когда собственники лишаются своей недвижимости после электронной регистрации. Вот свежий пример из судебной практики. Дело № 2-371 / 2021 рассматривалось Курским районным судом Ставропольского края. При обращении в МФЦ по поводу своего земельного участка гражданин получил отказ. В официальном ответе было указано, что заявитель уже почти год не является владельцем этой земли, так как в ЕГРН есть запись о регистрации в электронной форме двух сделок по продаже принадлежащих ему долей в праве собственности.
Истец признал, что незадолго до этих событий обсуждал реализацию участка с потенциальным покупателем, но сделка так и не состоялась. Как выяснилось, недобросовестный риелтор водил его в МФЦ для оформления цифровой подписи и разрешения электронной регистрации сделки с недвижимостью. Не вникая глубоко в детали, гражданин подписал все, что ему предоставили в МФЦ. Ну, а после оказалось, что Росреестр получил документы для электронной регистрации договоров купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок, которые принадлежали истцу.
Суд рассмотрел обстоятельства дела, признал доводы обманутого собственника убедительными и отменил электронные сделки, указав что:
- подписание заявления о согласии на электронную регистрацию сделки не приравнивается к подписанию самой сделки (а оригиналы договоров с подписью правообладателя не были представлены);
- по закону Росреестр обязан был уведомить собственника о совершении электронной регистрации сделки с его недвижимостью, но ведомство не доказало, что исполнило эту обязанность.
Цифровизация оборота недвижимости и миграция сервисов Росреестра на портал «Госуслуги» безусловно удобны. Но они также требуют от собственников особой аккуратности при подписании любых документов.
Журнал «Земельный Вестник ГЕО»