В Москве проходит программа реновации. Началась она в 2017 году и завершиться в 2032.
За это время сформировался отдельный рынок 5 этажных домов под реновацию. Есть отдельные агенты, занимающиеся выкупом таких квартир, инвесторов и перекупщиков.
Сложились несколько гипотез на этом рынке:
1. Квартиры в домах под реновацию выросли в цене.
2. Чем ближе срок реновации, тем дороже объект.
Целью данного исследования является проверка гипотезы на основе данных рынка объявлений по продажи квартир.
В выборку объектов попали дома не выше 5 этажей, площадью квартир от 24 кв.м., высотой потолков не более 2,7 м. Это сделано для отсечения различных серий домов, не входящих в программу реновации, но построенных в эти годы в этих районах. Рассматривались дома из кирпича, панелей и блоков.
Так же был произведен анализ 9 этажных домов, так как они не входят в программу реновации. При этом наиболее близки по годам и конструкции строительства 5 этажных домов.
В итоге мы исследуем 3 выборки:
1. 5 этажные дома, входящие в программу реновации (91 позиции);
2. 5 этажные дома, НЕ входящие в программу реновации (53 позиции);
3. 9 этажные дома, НЕ входящие в программу реновации (201 позиция).
Высчитываем стоимость удельного показателя цены, для квартир это цена 1 квадратного метра ( далее кв.м.). Очищаем выборки от выбросов 5 самых дорогих и дешевых объектов.
Как видно из сопоставления средних и медианных значений самым дорогами являются объекты в 5 этажных домах под реновацию. Разница между 5 и 9 этажными домами, не входящими в реновацию незначительна.
Дальше можно рассмотреть срез объектов по комнатности в этих домах.
Здесь так же видно стоимость квартир в реновацию дороже прочих. Паритет стоимость наблюдается только в срезе однокомнатных квартир.
При подсчете коэффициента корреляции между 5 этажными домами под реновацию и без реновации 0,974, между 5 этажными домами под реновацию и 9 этажными домами без реновации составляет 0,989. Что говорит о прямой корреляции фактора сноса дома и его цены на рынке.
При подсчете коэффициента корреляции в разрезе комнатности, между 5 этажными домами под снос и 5-ти и 9 -ти этажными домами не под снос составляет 0,87 и 0,998, соответственно.
Средняя разница между квартирами разной комнатности 5 этажных домов под реновацию и не входящих в реновацию составляет 7%.
Между квартирами разной комнатности 5 этажных домов под реновацию и 9 этажных не входящих в реновацию так же составляет 7%.
Вывод: Разница между домами, входящими в программу реновации и домами, не подпадающими под нее, составляет 7%. Для данного района исследований на ноябрь 2023 года.
Так же выявлена тенденция что квартиры в 9 этажных домах, имеющие лифт и мусоропровод, дешевле квартир в 5 этажных домах под снос.
