Так уж повелось, что на первое место ставится собственное мнение или желание, а интересы или мнения соседей в многоквартирных домах или вообще не учитываются, или учитываются в последнюю очередь. Главное же, как думают многие (и возможно по-житейски справедливо), мне удобно, а соседу вроде и не мешает…
Однако коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ всех «щелкнула по носу» и напомнила, что в соответствии с нормами действующего законодательства мнение соседа является не только важным, но порой и определяющим!
Яркий тому пример: в Кунцевском районном суде города Москвы весной 2022 года было рассмотрено дело, предметом спора которого являлась надстройка дополнительного этажа в многоквартирном доме. В результате площадь квартиры лица, осуществившего реконструкцию, увеличилась более чем в два раза. С таким увеличением категорически не согласился собственник других квартир (об истинных его мотивах можно только догадываться, т.к. согласно заключению профильного эксперта, все выполненные работы соответствуют строительным регламентам и не несут угрозы безопасности и/или целостности дома в целом) и обратился в суд с иском.
Суд, заслушав стороны пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований соседа. Это решение поддержала и апелляционная, и кассационная инстанции. Однако сосед, который считал, что его права и законные интересы нарушены, пошел дальше, - он обратился в Верховный суд и суд его ПОДДЕРЖАЛ!
Что же такого увидела высшая судебная инстанция в данном споре? Почему своим Определением от 17 октября 2023 года все решения нижестоящих судов были отменены и дело направлено на новое рассмотрение?
Рассматривая вышеуказанное дело, коллегия по гражданским делам напомнила, что в соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, а в ст. 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.
В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома…, а уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.
Как следует из материалов вышеуказанного дела, собственник квартиры, задумавший и осуществивший увеличение своей квартиры за счет, в т.ч. общего имущества (чердака и крыши) не получал на эту реконструкцию (надстройку дополнительного этажа) согласие собственника соседних квартир. Более того, им не было получено и предусмотренное ст. статьи 51 Гр.К РФ разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства.
Таким образом именно Верховный суд увидел, что по факту имеет место не только игнорирование норм об обязательном согласовании действий в отношении общего имущества в МКД со всеми собственниками, но и самовольная постройка!
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Повторюсь, мотивы истца-соседа, который так рьяно защищал свои права в суде, нам неведомы (в доме всего два этажа, и три из четырех квартир дома принадлежат «несогласному соседу»), но очень радует то, что несмотря на все заключения экспертов о том, что «сохранение постройки не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Постройка соответствует требованиям несущей способности и допустимой деформативности конструкций… Сохранение спорного объекта права и охраняемые законом интересы третьих лиц не нарушает», Суд применил закон, подлежащий применению, и отменил решение первой инстанции и последующие определения, как вынесенные с грубым нарушением норм материального и процессуального права.
В своем Определении по рассматриваемому делу, коллегия по гражданским делам также напомнила, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещений в доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению общего имущества многоквартирного дома.
Также хочу обратить ваше внимание, что в постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, определен состав общего имущества: чердаки, технические этажи и технические подвалы, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
По итогам рассмотренного дела следует лишь один вывод: как бы ни хотелось, и как бы на ваш взгляд переустройство ни "не мешало" другим, ПРЕЖДЕ, чем что-то сделать с общим имуществом МКД нужно получить согласие всех соседей. Их мнение является определяющим!
Благодарю за внимание!
Не забудьте подписаться на канал и оценить статью, поставив внизу "лайк", а если вам требуется юридический совет или профессиональная помощь, - обращайтесь к нашим профильным юристам!
Автор Самойловская И.С.
Юрист- управляющий партнер ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2»
e-mail: info@priam-i2.ru тел. +7 968 866-0862