В условиях дефицита качественных складских помещений найти подходящие помещения становится все сложнее. Многие компании заключают сделки built-to-rent. Подобный формат становится все более востребованным за счет того, что в рамках договора с девелопером арендатор защищен от повышения тарифов. Эксперты Multicold рассказали, в чем специфика подобных форматов и какие преимущества могут получить как сами застройщики, так и арендаторы.
Что такое built-to-rent?
Обычно такие склады находятся в собственности профессиональных компаний и ими же управляются. Собственник земельного участка строит объект за собственные деньги под нужды заказчика. По завершении строительства объект сдается в долгосрочную аренду.
Минимальный срок аренды составляет от 7 до 10 лет, но все зависит от сложности объекта. Также устанавливается длительный нерасторжимый период, который нередко соответствует сроку аренды площадей. Чтобы обезопасить себя, собственник устанавливает высокие штрафы на случай, если арендатор решит преждевременно расторгнуть контракт.
Обычно девелопер, который строит склад по индивидуальному заказу, требует подкрепления намерений своего клиента. Запуск проекта начинается тогда, когда заказчик выплачивает аванс за аренду на период от полугода до года.
В чем выгода built-to-rent?
Подобный формат позволяет крупным компаниям сэкономить на аренде. Когда рынок вновь пойдет в рост, они могут переехать в собственное здание, за которое придется платить меньше по заранее согласованной ставке.
Часто формат built-to-rent бывает необходим арендаторам, которым нужны нестандартные площади, например, холодильный склад, помещение для хранения негабаритной продукции или склад, совмещенный с производством.
Формат build-to-rent также часто выбирают крупные транспортные компании, которым необходимы неглубокие длинные кроссдокинговые склады, с двусторонними пандусами и относительно невысокими потолками.
Девелоперы всегда с осторожностью подходили к этому формату. До недавнего времени built-to-rent был, скорее, штучным товаром. Строительные компании чаще всего искали компромисс, создавая дополнительные возможности «доводки» помещения под арендатора. Формат built-to-rent был в основном представлен в Москве и в Московской области и его выбирали для себя крупные продуктовые ритейлеры, которые хотели бы для себя качественный распределительный центр.
Однако сейчас появляются неплохие экономические предпосылки для развития подобного формата в нашей стране. На рынке работают компании, которые обладают необходимыми компетенциями для профессиональной реализации объекта. В то же время есть спрос со стороны предприятий, которые хотели бы сократить затраты на аренду складских помещений.
У складов built-to-rent есть ряд преимуществ:
- Даже если склад построен по качественному проекту, в нем предусмотрена максимальная нагрузка на пол, комфортная высота потолков, продуманные инженерные системы — все это может быть недостаточно для конкретного арендатора. В то время как склад built-to-rent полностью отвечает требованиям заказчика.
- Количество и площади помещений стандартного склада могут также не подходить под запросы той или иной компании.
- Складской объект built-to-rent дает арендатору возможность соблюсти необходимое соотношение складских, производственных и административных площадей.
- В готовых складах существуют ограничения на возможность хранения некоторых категорий товаров. Например, далеко не везде предусмотрена санитарная зона. Чаще всего объекты built-to-rent обладают уникальными техническими характеристиками, которые бывает сложно предусмотреть в стандартных складах.
- Благодаря аренде склада «под себя» компания может сэкономить до 20% от рыночной ставки аренды.
Минимизация рисков
Основным преимуществом схемы built-to-rent можно назвать то, что риски обоих участников сделки сведены к минимуму. Арендатор получает склад, полностью адаптированный под его требования, а девелопер – проект с гарантированной доходностью. По этой причине получить банковское финансирование под такие проекты несложно.
Правда, девелоперы в большинстве случаев подходят ответственно к составлению договора. Подобный документ содержит много пунктов, ведь если арендатор съедет раньше, найти ему замену будет нелегко.
В рамках договора подрядчик берет на себя обязанности, связанные с поиском финансирования и земельного участка, получением разрешительной документации, подключением к инженерным сетям, проектированием, строительством, вводом объекта в эксплуатацию. В то же время у девелопера нет необходимости в поиске арендатора, что в текущих условиях можно назвать большим преимуществом.
Заключение
Многие компании пересмотрели свое отношение к проектам складов built-to-rent. Данный формат не требует дополнительных затрат на доработку концепции помещения под нужды будущего арендатора. В спекулятивном складе часто бывает необходима доработка внутренних инженерных сетей, установка дополнительных мощностей по электричеству, теплу, может понадобиться больше офисных и административных помещений и т.д. Девелопер может также сэкономить до 20% вложений, которые в спекулятивном проекте пошли бы на развитие и продвижение.
Арендатор, в свою очередь, получает готовый объект с проработанными планировочными решениями, нужным количеством доков, парковочных площадок и стоянок для фур. Все эти нюансы влияют на эффективность внутренней логистики комплекса. Они могут существенно снизить издержки и сократить расходы арендатора.