Ранее я описывал свой первый опыт работы с недвижимостью, а именно покупка недвижимости в ипотеку и сдача её в аренду.
Какие же выводы я сделал после того, как провернул всю эту историю с продажей новостройки и покупки вторички с последующей сдачей?
1. Если недвижимость взята в ипотеку - с неё можно получать доход.
2. Если арендный доход превышает платёж по ипотеке - ипотека превращается в актив.
3. Не платить за ипотеку самостоятельно - очень приятно 😃
Что было дальше?
К чему привела первая сдача ипотечной квартиры?
После сдачи в аренду квартиры в Москве, у меня стали появляться свободные деньги, словосочетание до этого момента мне неведомое 😃 Стали появляться они из-за того, что я уже привык платить каждый месяц за аренду - 15.000 рублей и за ипотеку - 30.000 рублей, а тут вдруг не нужно платить за эту ипотеку.
Для понимания по датам, квартира в Москве была куплена и сдана во второй половине 2021 года. И вот уже к концу 2021 года я закрыл задолженность по кредитке и в моей голове стали появляться мысли "А можно ли купить что-то ещё? Не дорого и с наибольшей выгодой?".
Буквально под самую ёлочку была накоплена определённая сумма, а именно образовались "свободные" 100.000 рублей. Что же с ними делать?
Первые мысли:
1. Потратить?
2. Положить на вклад? (в инвестициях я на тот момент совсем не разбирался)
3. Вложить ещё куда-то?
Попытки аналитики
Первые шаги в попытках анализа рынка недвижимости.
Моей беспокойной голове не удавалось избавиться от мыслей про возможность покупки недвижимости по меньшей цене, в другом регионе и с высокой доходностью.
И вот я начал активно гуглить... 😃
Запросы типа: "Где выгоднее всего покупать недвижимость?", "Самые недооценённые регионы России" и подобные им стали для меня обыденностью.
В конечном итоге после долгого изучения различных статей и материалов мой выбор пал на город Екатеринбург. Город активно развивается, огромный промышленный потенциал. Столица Урала. Екатеринбург является городом-миллионником, где цена на недвижимость довольно низкая, а арендная цена наоборот высокая.
Так же при более подробном анализе уже конкретно города Екатеринбург - я изучал градостроительные планы города, планы по развитию автомобильных дорог, развитие системы городского транспорта, рейтинг районов города и многое другое.
При покупке квартиры в Москве я изучал вопрос про программу "Реновации", мне хотелось узнать есть ли что-то подобное в других регионах. Оказалось, что такие программы сейчас внедряют в федеральном масштабе и называется это "Программа Комплексного Развития Территорий" или просто КРТ.
Я знаю, что и у программы Реновации в Москве и у Программ КРТ в регионах есть очень много противников, НО! Абсолютное большинство этих противников либо просто не живут в этих домах и просто выступают против любых действий властей, либо сделали себе очень дорогие ремонты и не хотят, чтобы их квартиры снесли после таких вложений и это понятно. Как бы грустно это не звучало, но под КРТ/Реновацию попадают совсем "уставшие" дома и территории которые близки к превращению в гетто.
Я являюсь сторонником программ Реновация и КРТ по простым причинам:
1. По своим конструктивным особенностям старые дома уже совсем потеряли актуальность. Маленькие кухни, маленькие санузлы, недостаток мест для хранения и т.п. Объективно современные жилые дома удобнее и продуманнее старых.
2. Мнение о "бессмертности" старых панелек - не более чем миф. Эти дома нуждаются в постоянном обслуживании и ремонте, а большинство коммуникаций (водопровод и электрика) уже отслужили своё. Чаще легче снести и построить заново, чем переделывать имеющееся.
3. Мысль о возможности поиметь хоть минимальную выгоду от Государства - очень сильно греет душу 😃 Хоть я в эту возможность и не особо верю.
Поэтому при выборе локации я так же рассматривал те районы, где планируется проводить КРТ. Даже если сам объект не будет входить в этот проект, дальнейшее развитие территории повышает привлекательность всех прилегающих территорий и объектов. При КРТ в любом случае будут возводиться новые школы, детские сады, торговые центры, магазины, кафе и т.д.
В общем выделив для себя пару приоритетных территорий, я приступил к поиску объекта.
Цена вопроса
Сколько стоит объект недвижимости и сколько с этого можно заработать?
При поиске объекта для покупки у меня было всего 2 варианта:
1. При наличии 100.000 рублей, мне нужно было найти объект стоимостью до 1 млн. рублей (первоначальный взнос по ипотеке 10%)
2. Найти что-то дороже и копить на его приобретение
Первый вариант привлекал меня больше 😃
Большинство Блогеров, Экспертов и прочих гуру недвижимости рассказывают, в основном, про какую-то элитную и дорогую недвижимость. Да, в моменте это приносит бОльший доход, НО! Самые большие деньги зарабатываются на самых бедных (ужасно, но факт). Элитные слои общества очень требовательны и для того, чтобы сдать или перепродать элитную недвижимость (даже при наличии денег) нужно приложить огромные усилия. В общем это явно не мой случай.
Я даже не думал, что в городе-миллионнике можно купить недвижимость стоимостью меньше миллиона. Но оказалось, что предложений за эту цену не мало. Полноценную квартиру за миллион в ЕКБ, конечно же, не взять, а вот комнату в общежитии вполне можно.
При выборе комнаты в общежитии я видел много объявлений, по продаже комнат переделанных в студии, но во-первых они стояли дороже 1,2-1,5 миллиона рублей, а во-вторых такую комнату нельзя купить в ипотеку из-за незаконной перепланировки. Узаконить санузел в комнате общежития можно только на первом жилом этаже. Это долго, дорого и слишком сложно. Поэтому я выбирал просто комнату в общежитии. Довольно быстро я даже определился с общежитием, в котором хотел бы взять комнату. Оно располагается рядом с общежитием "Уральского федерального университета имени первого Президента России Б. Н. Ельцина". Я посчитал, что не поступившие на бюджет и с общежитием - вполне могли бы снимать комнату в соседнем здании 😃
Подробности покупки комнаты в общежитии, оформление межрегиональной сделки и подробные цифры я расскажу уже в следующей статье
