🔷 Москва все стерпит - часть 1

Вчера в поезде смотрел эфир Макса Петрова с владельцем компании СмаРент - Виктором Зубиком.

И Максим задавал очень внятные и простые вопросы - зачем покупать недвижимость, какой порог входа, какая доходность, где риски и какова ликвидность?

Но самый важный вопрос - а что делать, если рынок не взлетит, и все таки придется владеть объектом на протяжении 3-5 лет?

Надеюсь, что уже ни для кого не секрет, что ниша котлованов схлопнулась еще пару лет назад и этим хлопком накрыло те ожидаемые 20-30% годовых, принося убытки от 20% до 100% капитала.

Итак, пример хлопка:

- Квартира на котловане - 10 млн рублей

- Своих денег - 3 млн.

- Ипотека под 6-10% годовых - 7 млн.

- Ипотечные платежи за год от 500 до 800 тысяч

Ожидание цены при Продаже - 15 млн.

ИТОГ:

15 млн - 10 млн = 5 млн прибыли на 3,5 вложенных!!!

Только вот фактура получилась другая:

3,5 вложено, а продажа из-за перенасыщения таких инвесторов не 15, а на -10-20% от цены входа и не по переуступке, а уже на вторичном рынке.

Реальный ИТОГ:

1. Владение «заморозкой» и ипотека в нагрузку с доходностью 2-3% годовых в жилье от аренды

2. Продажа за 9 и убыток в 1,5 млн с 3,5 за год или два…

Продолжение следует!

#ДанилБекиров_новости