Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, возможна в двух вариантах: со снятием обременения и без снятия обременения. До момента полного расчета по ипотеке квартира находится в залоге у банка, что налагает ограничения на операции купли-продажи.
Варианты продажи квартиры:
1) Досрочное погашение ипотеки продавцом- в данном случае обременения снимаются и лицо получает права полного распоряжения недвижимостью. Данный вариант используется в случае, если наличие обременения затягивает поиск покупателя.
2) Продажа квартиры вместе с кредитными обязательствами - покупатель приобретает недвижимость с обременением банка.
Условия: А) покупатель должен оформить ипотечный кредит в том же банке, где оформлен кредит у продавца или в ином банке. Выбрать обремененный объект;
Б) Покупатель должен удовлетворять условиям банка: иметь доход, не иметь текущих просроченных задолженностей, иметь хороший кредитный рейтинг;
В) Получить предварительное согласие банка, после чего инициировать продажу квартиры.
3) Продажа квартиры без кредитного обязательства - в процессе заключения договора купли-продажи, продавец предоставляет покупателю выписку об остатке долга, покупатель перечисляет сумму стоимости квартиры в банк. Сумма распределяется. На два аккредитива или две ячейки - одна для погашения долга по ипотеке, другая - в счет расчета с продавцом. После того как сделка будет зарегистрирована, часть денег переходят в пользу банка, чем закрывается ипотека, а другая часть продавцу. Данный способ полностью безопасен, так как контролируется банком.
ВАЖНО! Если объект недвижимости только строится, то продажу необходимо согласовывать не только с банком, но и с застройщиком.
Если продавать квартиру, которая была в собственности не более пяти лет, то потребуется заплатить НДФЛ 13% с дохода.