Всего два месяца назад мы опубликовали статью под названием Как долго будут падать цены на недвижимость? Подробная статья о насущном | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
В ответ было получено значительное количество комментариев о том, что «авторы ничего не понимают, спрос растёт и цены тоже». Надо сказать, что в поддержку подобных «комментаторов» активно работали СМИ, раздувая дутый ажиотаж по спросу.
С момента публикации этой статьи прошло чуть больше 60 дней. Это очень короткий срок для рынка недвижимости. Для того, чтобы понять, насколько этот срок короток, возьмем данные ЦИАН по среднему сроку экспозиции квартир Быстро не продашь. В ЦИАН рассказали, от каких квартир сложно избавиться 17.04.2023 | Банки.ру (banki.ru). Он составляет 119 дней, по данным платформы.
Что важно понимать про усредненные данные?
При этом надо понимать, что все эти условные 119 дней – это такая же усредненная математика, как и средние заработные платы по стране. Ну это когда один получает миллион, десять других получают по 20 000, а средняя заработная плата у них выходит 109 000 рублей.
Для рынка недвижимости средний срок реализации — это когда один продает условно за месяц, а 10 других продавцов условно за год (если повезет), а у всех вместе срок реализации составляет 119 дней.
И даже с этими усредненными цифрами средний продавец, вышедший на рынок, например, 27 июля 2023 года и рассчитывающий цену в условиях ажиотажного спроса с ипотекой при ключевой ставке в 8,5% годовых, ровно через 102 дня оказался в совершенно иной ситуации.
Ажиотажного спроса нет, ключевая ставка — а вместе с ней и ипотечные ставки — выросли почти в два раза и вдобавок ко всему этому увеличился размер первоначального взноса.
Наш «средний продавец» ещё не успел продать свою квартиру, а ситуация изменилась просто катастрофично, и его шансы продать на тех условиях, на которых он начал продавать в июле, стремятся к «0». Ведь ни для кого не секрет, что около 80% спроса на рынке вторичной недвижимости в 2023 году обеспечивалось за счёт ипотеки - за счёт неё обеспечивался и ажиотаж 3-го квартала 2023 года.
Из доступного инструмента для приобретения жилья ипотека становится недоступной роскошью
Банки стали отказывать в выдаче ипотечных кредитов даже одобренным клиентам Банки начали отказывать россиянам в ипотеке по одобренным условиям 30.10.2023 | Банки.ру (banki.ru). Что уж говорить про выдачу кредитов по новым ставкам, ежемесячные платежи по которым не сможет позволить себе большинство населения страны.
Арифметика крайне проста
Возьмем недорогую квартиру в Москве за 10 млн. рублей. В конце июля 2023 года «средний собственник», выставляя её за 10 млн рублей, и пытался найти покупателя, который может внести 1,5 млн. первоначального взноса, а также будет готов платить ежемесячный платеж по ипотеке в течение 25 лет в размере 75 000 рублей.
Этот покупатель должен быть готов переплатить за 25 лет почти 14 млн. рублей. Было ли просто найти такого покупателя? Нет, это было совсем непросто, даже в условиях так называемого (условно, мы об этом писали в статьях) ажиотажного спроса июля — сентября 2023 года. Но наш «средний собственник» верил СМИ, рассчитывал на успех и был уверен, что у него всё получится.
Теперь в конце октября этому же собственнику нужно найти покупателя, готового внести 2 млн. первоначального взноса. А также готового платить ежемесячный платеж по ипотеке в течение 25 лет в размере 115 000 рублей с переплатой за квартиру 26 млн. рублей. Интересно, есть ли у него шансы найти покупателя, способного так переплачивать, ради дешевого жилья?
Скажем сразу – шансы найти покупателя, который желает платить, есть всегда. Однако шансы найти покупателя, который не просто желает, но и способен платить, намного меньше. Банки кредитуют не желающих платить, а способных это делать.
Что же делать нашему среднему собственнику? Есть 3 варианта
В таких условиях, помноженных на серьезную инфляцию, по причине которой реальные доходы населения уменьшились и которую ежедневно наблюдает каждый из нас, у продавцов остаётся 3 варианта.
- ничего не менять и ждать, что «ничего не изменится и недвижимость будут всё равно покупать, как горячие пирожки
- снимать квартиру с продажи в ожидании лучших времён
- приводить цену квартиры в соответствие с возможностями покупателей.
Подробнее о третьем варианте
Для того, чтобы первоначальный взнос и ежемесячный платеж вернулся хотя бы к значениям июля, необходимо, чтобы наш средний собственник выставил её за 7 000 000 рублей. Тогда первоначальный взнос приблизится к цифре 1,4 млн рублей, а ежемесячный платеж — к цифре 80 000 рублей.
Конечно, продавцы будут сопротивляться. Однако грядущее охлаждение на рынке недвижимости не оставляет никаких вариантов кроме снижения цен, поскольку всегда будут те, кому действительно нужно продать. И это повлияет как на тех, кто решил ничего не менять.
Судя по заявлениям и планам ЦБ, они не планируют снижать ключевую ставку до конца 2024 года Прогноз ЦБ РФ по ставке на 2024 год выглядит жестким — Финам.Ру (finam.ru).
Это означает только одно – длительное снижение спроса и неизбежное снижение цен на рынке недвижимости. Тем более, что никто не отменял планы ЦБ по повышению первоначального взноса с 1 января 2024 года Банк России планирует уточнить макропруденциальные требования к ипотеке | Банк России (cbr.ru).
Итого
Нашим вдумчивым читателям всё это было понятно еще летом 2023 года. ЦБ не скрывал свои планы, а мы давали информацию, основанную на реальных фактах, а не чугунноголовом оптимизме. Конечно, мы все «посмотрим, как будет». Хотя на наш взгляд, всё происходящее не создаёт многовариантного развития событий.
Конечно, всегда есть вариант, что правоохранительные органы серьёзно заинтересуются вредительской деятельностью ЦБ РФ. В этом случае есть шанс на смену руководства ЦБ РФ и изменение финансовой политики регулятора. Пока этого не произошло, мы будем жить в тех экономических условиях, которые всем нам создало руководство ЦБ РФ "Агония Набиуллиной началась": К чему приведёт резкий рост ключевой ставки? (tsargrad.tv).
Однако необходимо заметить, что тяжелые времена не тождественны невозможности продажи квартиры. Для тех наших читателей, которые действительно хотят продать свою недвижимость, мы ещё в 2022 году опубликовали статью 11 СОВЕТОВ при продаже квартиры в кризис 2022 | Как продать квартиру сейчас в 2022 — рекомендации экспертов. Статья актуальна до сих пор и тем, кто реально заинтересован в продаже, будет не лишним ознакомиться с её содержанием.
Желаем всем хорошего настроения и сил, чтобы пережить нарастание непривычно длительного кризиса на рынке недвижимости.
До встречи! И не забывайте лайк)