Друзья, добрый день! На связи Максим Петров. Я рад приветствовать вас на канале MaxCapital, на котором мы развиваем инвесторское мышление, говорим о том, куда инвестировать в эти непростые времена. Чтобы предметно обсудить инвестиции в недвижимость, я пригласил для интервью топ-эксперта успешного инвестора Виктора Зубика. Мы обсудили:
- выгодно ли инвестировать в недвижимость?
- 95 % новостроек Москвы – неликвид?
- почему на рынке нет ни одной квартиры для инвестиций?
- доходность недвижимости в цифрах,
- как застройщики обманывают покупателей?
- кейсы из практики.
Полное интервью смотрите тут.
Здесь разместим основные тезисы из этого интервью с Виктором Зубиком: "Недвижимость - это очень понятный инструмент. Но оценивать рынок нужно фундаментально. Изучать локации, точки роста, генеральный план развития застройки, план строительства новых метро, если это Москва, например. Необходимо правильно выбирать как объект, так и его планировку, а для этого нужна аналитика. Сейчас мало вариантов с эффективной планировкой. И выгодных вариантов с готовой отделкой не существует на рынке. А переплачивать 50-60 тыс. руб. за кв. м - слабая инвестиционная стратегия, доходность будет ниже.
Что будет с рынком? Нельзя верить, что рынок недвижимости будет всегда расти. Вторичный рынок возможно уже скоро пойдет в коррекцию на 10-15%, спрос упадет. Недвижимость - это консервативная безопасная стратегия, когда откуда-то пришли деньги и нужно сохранить капитал. Если у вас менее 1,5-2 млн. рублей, то забудьте, вам в недвижимости как инвестору делать нечего.
Как обманывали покупателей? Очень много людей потеряли деньги в 2022 году, кто брал в рассрочку, те, кому ипотеку не давали, в основном. Застройщики им советовали брать "однушки" по 40-45 кв.м. Обещали прибыль через год. Люди им верили. В итоге не хватило доходов, по статистике одна треть объектов в продаже это те самые "однушки". Застройщики судились с покупателями. Людям приходилось продавать недвижимость, купили за 22 млн. рублей, а продали за 18 млн. рублей. В итоге некоторые остались еще и в убытке.
Сколько можно заработать на недвижимости? Существует две стратегии: взять недвижимость в ипотеку и в кэш. Второй вариант не рекомендую, рынок на хаях, лучше использовать дешевые деньги, пока есть возможность. Ипотеку можно взять около 6-8% до 12 млн. рублей. За 3-5 лет можно заработать 18% с учетом рентной доходности 5% и возможным ростом цены объекта на 13%, первоначальный взнос 20% и 80% заемного капитала.
Сейчас доходность жилой недвижимости около 5%, если взять студию - 7-8%, апартаменты - 9-10%. Но если сравнить с фондовым рынком, проще и лучше вложить капитал в облигации с купоном 15-18% годовых. А если использовать ИИС, то дополнительная доходность составит плюсом еще 13% за счет налогового вычета. Итого около 30% за те же 3-5 лет.
И все же, выгодно ли инвестировать в недвижимость? Если у вас есть инвестиционный капитал 10-30 млн. рублей, то вам можно диверсифицировать свой портфель недвижимостью. Например, студия и евро-3, первоначальный взнос 6 млн. рублей, ключи через год. Пусть 1 млн. рублей лежит на депозите для погашения ипотеки до момента получения ключей. И еще 3 млн. рублей на отделку. И 12 млн. рублей нужно взять в ипотеку.
А если у вас небольшой капитал, то вам нужна студия 20 кв. м стоимостью 6 млн. рублей под ставку 8%, первоначальный взнос 1,5-2 млн. рублей, и 4-4,5 млн. рублей в ипотеку. Если подрастет, то можно заработать 2-2,5 млн. рублей на вложенные 1,5-2 млн. рублей. Хороший вариант накопить капитал в недвижимости, чтобы потом улучшить свое жилье.
Какая доля недвижимости должна быть в портфеле инвестора? Я думаю 20-50%, в идеале 25%, остальное, например, облигации. Или 25% жилой недвижимости и 25% апартаменты.
Когда покупать? Хорошее время в январе - феврале 2024 года".
В итоге, недвижимость - звучит солидно и заманчиво. Только есть как минимум три «но»:
- ️Во-первых, зайти в недвижимость с нуля у вас не получится (нужен капитал хотя бы на первоначальный взнос по ипотеке. А проценты по ней продолжают расти!)
- ️Во-вторых, рынок недвижимости постепенно «охлаждается». И заметного прироста капитала можно ждать очень долго.
- ️В-третьих, чтобы найти действительно перспективный объект, нужна большая экспертность и много времени.
️А вы знаете рыночную цену вашей недвижимости, поделитесь в комментариях?
Ставьте лайк и подписывайтесь на наш канал, чтобы получать самую актуальную информацию об инвестициях.