Всем известны классические типы мошенничества на рынке недвижимости, будь то продажа жилья с плохим наследством или «черные» риэлторы с уголовными деяниями. Однако сегодня покупателей чаще всего вводят в заблуждение вполне законными методами. Распространенная схема: объявление на профильном сайте о продаже квартиры на первичном рынке по цене ниже рыночной. Например, за 4 миллиона рублей. После звонка вы узнаете, что такого объекта уже нет и предлагают другой — за 5 миллионов. Он якобы еще лучше, дом введут в эксплуатацию в 2024 году. Клиенту рассказывают про рассрочки платежей, показывают красивые картинки интерьеров. А главное – описывают инвестиционную привлекательность объекта, который каждый год будет только дорожать. В итоге покупатель поддается соблазну и приобретает жилье. Спустя годы выясняется, что его цена не меняется и дохода при перепродаже ни принесет. Скорее, даже появятся убытки с учетом расходов на юриста и комиссионных риэлтору.
Часто клиенты допускают ошибки при выборе объектов недвижимости. Этим пользуются застройщики и риэлторы, демонстрируя искусственный рост стоимости. Они сообщают, что данная квартира год назад стоила 16 миллионов рублей, сейчас 18. А через три года ее цена якобы достигнет 25 миллионов. Однако покупателя часто вводят в заблуждение, не показывают ему реальную стоимость и дают ложные прогнозы, скрывая показатели продаж конкурентов. Люди думают, что удачно инвестируют и хорошо заработают. Но они не считают расходы по ипотеке, страховке по ней, комиссиям риэлторам. А ведь многие берут еще и траншевую ипотеку. Это банковский займ частями на покупку строящегося жилья, деньги перечисляются застройщику. Если кредитная нагрузка в период строительства не очень высокая, то последующая стоимость обслуживания возрастает. Не стоит забывать и разницу между сроками ввода в эксплуатацию дома и выдачей ключей собственнику жилья. Она составляет от полугода до года. В итоге покупатель платит дольше и больше, процент по траншевой выше, чем по рыночной.
При покупке недвижимости важно читать договора – купли-продажи (ДКП), долевого участия (ДДУ) или уступки права требования (ДУПТ). Многие граждане часто доверяют застройщикам, но впоследствии выясняется: в документе имеется пункт, в котором при расторжении покупателем договора штраф доходит до 20% от цены объекта. Кроме того нередко стройкомпании требуют деньги за переуступку квартиры в рамках ДУПТ (представляет собой соглашение между застройщиком, не вступившим во владение дольщиком и третьим лицом, который получает права на квартиру). Они мотивируют это совершенно ничтожными ссылками типа «дом пока не достроен» или «не распроданы все квартиры». Любому дольщику важно как можно больше узнать о застройщике: качество и сроки строительства, добросовестность исполнения договоров. Так, он может разрекламировать сдачу дома в четвертом квартале 2023 года. Но ключи вы получите не ранее, чем через шесть месяцев при условии соблюдения сроков строительства.
До сих пор некоторые нечистоплотные риэлторы, либо без юридического опыта советуют продать жилье по заниженной цене. Это происходит, когда продавец соглашается сэкономить на уплате налога и оформляет сделку существенно дешевле кадастровой стоимости недвижимости. К примеру, покупатель отдал 10 миллионов рублей, а в договоре указано 5 миллионов. В этом случае при раскрытии неуплаты налогов договор признают неправомерным с начислением штрафа.
При покупке вторичной недвижимости риэлторы могут попросить аванс у потенциального покупателя, чтобы посмотреть квартиру. Однако аванс можно брать только у продавца. Также на вторичном рынке очень важно проверять продавца-физлицо. Необходимо знать его кредитную историю, возможность участия в процедуре банкротства. При попытке скрыть имущество от кредиторов сделку купли-продажи могут признать ничтожной.
