Весь интернет забит советами, как взять ипотечный кредит без первоначального взноса, кругом реклама, которая обещает легкий и быстрый результат. Как это вообще возможно и в чем опасность? Давайте посмотрим.
Последние с пол-года, даже Банк России и лично Эльвира Набиуллина озаботились вопросом злоупотребления со стороны банков Оказывается, банки предоставляли ипотечные кредиты без первоначального взноса, также этим занимались и застройщики.
Рынок недвижимости, и вообще недвижимость, существенно выросли в цене, соответственно, платёжеспособный спрос упал до невыразимых величин, а продавать надо. Вот банки и застройщики пускаются на различные ухищрения, чтобы заманить людей, и таки всучить им недвижимость. Кругом объявления о том, что ипотеку можно взять без первоначального взноса. Возможно ли это в теории? Конечно, нет.
Банки это организации, которые стоят на строгом контроле в Банке России, который проверяет наличие ликвидности, обеспеченности кредитов и т.д. Если банк реально выдаст ипотеку без первоначального взноса, то обеспеченность кредита сразу упадёт. Смысл внесения первоначального взноса в 10-20% состоит в том, что оставшаяся часть кредита в 80-90% покрывается стоимостью квартиры в 100%. Т.е. в случае неплатежеспособности заемщика у банка, как минимум, в запасе есть 10-20% цены, для того, чтобы предоставить скидку на рынке, и быстренько продать квартиру и погасить свой кредит в полном объёме.
Если же он выдаст ипотечный кредит на полную сумму стоимости квартиры, то велика вероятность, что при продаже квартиры, придётся делать скидку и денег на покрытие всей суммы кредита не хватит. Тем более за это время натекут проценты и поэтому даже в теории выдать ипотечный кредит без первоначального взноса банк не может. Или, лучше сказать, может, но тогда банк должен принять риск на себя, а банкиры этого страсть как не любят.
Однако объявления есть. Давайте внимательно их изучим.
Например, открываем первое попавшееся в интернете объявление. ЖК «Южное Пушкино»: https://u-pushkino.ru/actions/mortgage-initial-payment
На сайте мы видим, действительно, ипотека без первоначального взноса. Углубляемся в условия, как это работает. На сайте, доходчиво все разъясняется. Оказывается, на самом деле первоначальный ипотечный взнос все-таки есть, но банк выдаёт заёмщику сразу 2 кредита на очень "гибких" условиях. Потребительский для внесения недостающей или отсутствующей суммы первоначального взноса, а ипотечный для внесения уже основной суммы. Как видим, первоначальный взнос преобразовался в ещё один потребительский кредит.
При этом сами понимаете, какие проценты и срок у ипотечного кредита, а потребительский кредит, как правило, предоставляется на 1 год и совсем под другие проценты. Если у семьи нет возможности заплатить даже 10% от стоимости квартиры, то откуда она их возьмёт через год? А ещё надо платить одновременно ипотеку, ведь она тоже уже начинает капать.
Как, видим, мы попадаем в ловушку - возникновение сразу двух долгов. Если человек не в состоянии справиться с одним кредитом, то, по мысли банка, надо ему дать второй кредит. Вот тогда-то его положение поправится!
Интересная логика, не находите?
При этом разъясняется, что первоначальный взнос всё равно должен быть 20%. Проценты по потребительскому кредиту будут 15,8%, по льготной ипотеке 8%, семейная 6%, IT- ипотека 5%. Как видим, разница существенная почти в 2-3 раза.
Тут же разъясняется на сайте, что эта схема, оказывается, очень выгодна для вас, т.к. вы купите недвижимость без собственных средств. Конечно, ведь у вас появится собственный долг!
А еще указано, что здесь выгодные процентные ставки, удобная схема погашения и быстрого оформления. На счёт скорости мы даже не сомневаемся, что те, кто предлагает такие схемы, они вам быстренько все оформят. Насколько это будет выгодно? Это какие-то конские условия, и назвать их такими уж выгодными язык не поворачивается.
В некоторых случаях могут предлагаться несколько иные схемы. Например, вместо потребительского кредита вам могут выдать ипотечный кредит, но в добавление к покупаемой квартиры, под залог еще и другой вашей недвижимости. Если вы владеете какой-то квартирой, то вам могут выдать ипотеку с тем, чтобы вы прибавили к покупаемой квартире ещё другую вашу недвижимость. Тогда банку действительно может хватить залоговой стоимости имущества на покрытие возможных издержек в будущем, если вы кредит не выплатите.
Для банка, конечно, это более рискованно, но, по крайней мере, у него появляется залог. При этом надо понимать, что банк сразу залоговую стоимость уменьшит на 20-30 % на возможное снижение цены. Т.е. реальная залоговая стоимость будет всего лишь 70% от той недвижимости, которой вы сейчас располагаете.
Однако большинство людей, которые берут ипотеку, у них как раз-таки недвижимости нет, либо они её планируют продать и вложить в ипотеку, и такая схема им тоже не подойдёт. Эта схема может работать с достаточно зажиточными людьми, у которых есть такая недвижимость, которые берут ещё одну.
В других случаях вам могут предложить вместо первоначального взноса использование каких-то государственных выплат. Чаще всего это материнский капитал, но могут быть другие государственные программ. Даже есть программы на уровне регионов, где предоставляют определённым категориям лиц возможность льготной ипотеки, либо выплаты, которые могут быть зачтены в счёт первоначального взноса. Теоретически, это возможно, но сами понимаете, насколько это сложно.
Если мы берём материнский капитал, как наиболее распространённый случай, то последствием будет являться то, что квартира будет в собственности, как родителей, так и их детей. Порождаем долевую собственность и помянете нас добрым словом, что лет через 20 это вам обернётся большим боком. Детки подрастут и начнут требовать своей доли, и сделки с недвижимостью будут чрезвычайно затруднены, с чем мы уже сталкивались.
Ещё одной схемой возможного обхода первоначального взноса является то, что стоимость квартиры завышается. Например, не хватает 20% на первоначальный взнос, тогда стоимость квартиры увеличивается на 20%. Продавец предоставляет расписку, якобы он эти деньги уже получил в наличной форме, таким образом, требуется кредит на оставшуюся сумму.
Здесь подводные камни таковы, что банк проверяет собственными оценщиками стоимость квартиры и ваше завышение на 20% он сразу заметит. Конечно, есть мудрецы, которые умудряются договариваться с оценщиками банка, но это уже нелегальная схема, в которой мы участвовать никому не посоветуем.
Помимо прочего, там есть и сложность, что если со сделкой что-то пойдёт не так, возвращать всё в обратную сторону будет очень трудно. Продавец выдал уже расписку о том, что он получил какие-то деньги, и с него их могут истребовать обратно, т.е. фактически можно нарваться на мошенников.
Так что какую схему ни возьми, везде есть свои подводные камни, и проблему отсутствия первоначального взноса вы никак не обойдете. Ее надо будет решать тем или иным образом. В общем, если у человека не хватает денег, то все эти обходные манёвры ни к чему хорошему, явно, не приведут, а породят, в последствии, очень большие проблемы.
Вот и вся правда об ипотеке без первоначального взноса.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.