В сложившейся сейчас в стране непростой ситуации с доступностью ипотеки, немалое число граждан России вынуждено использовать единственную квартиру (доставшуюся нередко от бабушек или родителей) в качестве залога, как для ипотечного займа, так и для потребительского кредита (автокредита, например).
При этом беря ипотеку или кредит под залог единственной квартиры, граждане часто уповают на то, что даже если и будут проблемы с выплатой долгов, то уж единственную квартиру точно никто не отберет. Это опрометчивая позиция и довольно рискованный шаг.
Действительно, в существующем законодательстве о банкротстве физических лиц, включая правовые положения ст. 446 ГПК РФ указано, что при исполнительном производстве и формировании конкурсной массы из имущества должника - банкрота его единственное жилье в эту базу расчета не принимается.
Однако, в то же время, сохранились правовые нормы, когда в случае банкротства гражданина по причине невыплаты обычных (не ипотечных) кредитов, у кредиторов (третьих лиц) имеется возможность компенсировать свои потери даже за счет единственного жилья заемщика - должника.
На практике, чаще всего, встречается два варианта отъема единственного жилья у несостоятельного должника.
1.Вариант первый - собственник заложил свою единственную квартиру жилье в качестве обеспечения под кредит.
Это касается случаев, когда человек берет ипотеку на покупку квартиры, становится ее собственником, а квартира остается в залоге у банка, а также тех случаев, когда человек, уже имея в собственности недвижимость, ещё и берет (или рефинансирует) кредит, под обеспечение своим жильем – квартирой (даже если она у него единственная).
Нередко квартиру закладывают для таких целей, как получение денег для развития бизнеса или же для рефинансирования скопившихся неоплаченных долгов (кредитов).
Это очень опасный вариант для должника. Если он не сможет рассчитаться с долгами, то судебным решением должник-владелец лишается своего права собственности на жилье.
Далее следует чисто технический момент - по решению суда ФКП «Росреестр» аннулирует данные о собственности, фиксируя это в электронной базе данных ЕГРН. Все это делается довольно быстро и даже без участия бывшего, теперь уже, собственника. Наличие таких смягчающих моментов, как семья, дети, проживающие в этой квартире и прописанные в ней, никого волновать не будет. Залог есть залог. В итоге вся семья может реально остаться без крыши над головой (в буквальном смысле).
Здесь также нужно добавить, что к счастью для подобного рода должников есть ряд условий, при которых не будет обращено взыскание на их единственную квартиру. Это, в частности:
- Просрочка по платежам не превышает 3 месяцев.
- Сумма задолженности составляет не более 5% от стоимости помещения (то есть, к примеру, если квартира стоит 5 млн. руб., а долг только 200 тыс. руб., недвижимость изымать не будут).
В любом случае, мы настоятельно рекомендуем тем, кто берет ипотеку, и живет в заложенной квартире, не имея другого жилья, нужно заранее просчитать ситуацию на случай, если вдруг обстоятельства изменятся, и выплачивать кредит будет нечем.
2.Вариант второй - изъятие квартиры, признанной судом роскошной
Понятно, что у каждого человека есть свои понятия и представления о богатстве и роскоши, но в таких делах, как залоговые квартиры, у судебных органов есть свои конкретные позиции.
В частности, по мнению ВС РФ – « на жилое помещение (его части), в том числе и залоговое, может быть обращено взыскание, даже если оно является для должника единственным, но его размеры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности должника в жилище». (см. Определение ВС РФ № 16-КГ22-15-К4 от 2021 г.)
Как показывает практика, при определении «степени роскошности» жилья суды исходят не только из габаритов и площади квартиры, но используются такие параметры, как этажность (двухуровневые пентхаусы, например), престижность района, рыночная стоимость кв. метра и пр.
Были случаи, когда роскошной признавалась студия, только из – за того, что она была расположена в одном из самых престижных районов Москвы. Она была выставлена на торги, хотя и была единственным жильем у собственника.
В таких случаях, конечно же, многое зависит от того, какое решение примет суд, на чью именно сторону он встанет – должника или кредитора.
3.Как защитить и отстоять единственную квартиру
Для того чтобы не лишиться квартиры, даже как единственного жилья, можно использовать ряд мер, а именно:
- иметь документальные доказательства, что квартира действительно единственная. Для этого обычно достаточно одной выписки из ЕГРН, подтверждающую, что иного жилья нет и не было.
- Желательно чтобы место регистрации собственника совпадало с адресом его квартиры – так можно гарантированно подтвердить, что у должника больше нет другого помещения для проживания.
- Если площадь квартиры превышает социальные нормы жилья на одного человека, желательно, чтобы в ней проживали и другие члены семьи или родственники – на несколько человек норма площади, соответственно, выше.
- Взыскание не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей. То есть учитываются не только количество человек в семье, но и возраст, наличие заболеваний, инвалидности, род деятельности и т.п.
- Можно также еще в качестве доказательств судьям указать, что единственное жилье подбиралось исходя из инфраструктуры района, в котором оно находится (в районе расположены детские сады, школы, в которых учатся дети должника, или же находится работа, и т.д.).
И еще раз хотелось бы напомнить, что все было сказано выше во многом справедливо для всех случаев, за исключением тех, когда квартира заложена банку. В суде решается вопрос о том, включать ли квартиру в конкурсную массу для реализации на торгах, или оставить в собственности должника. Т.е. имеется реальный шанс собственнику отстоять свои права на жилье в суде.
Если же квартира ипотечная, то тут никакой защиты нет. Единственную квартиру отберут, и она будет реализована в интересах банка-кредитора.