Динамическое ценообразование и Старты продаж как аукцион
На фоне умеренного спроса и больших проектных остатков, застройщиков научили банкиры-кураторы извлекать прибыль даже из неочевидных источников.
Динамическое ценообразование — это когда цены на квартиры зависят не только от классических критериев: расположение, площадь, видовые характеристики, удобство планировки и т. д.
При динамическом ценообразовании цены на недвижимость регулируются в зависимости от спроса на конкретный тип планировки в конкретный момент времени.
То есть, запросто можно купить квартиру в популярном ЖК СПб, которая через месяц подешевеет, потом опять подорожает. И две одинаковые квартиры в разных секциях могут стоить по-разному.
Как старты продаж стали аукционом?
2-3 года назад старт продаж означал возможность получить минимальную цену. Поэтому инвесторы следили, интересовались, ждали.
Конечно, застройщики ловко на этом спекулируют и сейчас — создавают искусственный ажиотаж или даже "хайп" вокруг будущего жилого комплекса.
Однако, раньше можно было гарантировать минимальную стартовую цену, а теперь не факт.
Разберёмся, как проходят старты продаж, которые стали теперь аукционом
До момента начала "торгов" принимаются заявки на участие. Стартовая цена пока не известна.
В день начала "аукциона" интересантам озвучивают желаемую цену и прощупывают готовность аудитории к таким цифрам.
Если большинство подтверждает готовность, делается ещё несколько раундов обзвонов — предлагают цену выше первоначальной
К моменту старта продаж цена взвинчивается настолько, что отказываются 8 из 10 интересантов.
Но и это ещё не всё! Реальный прецедент, когда людям возвращают денежные залоги, потому что уже после бронирования застройщик решил поднять цену ещё выше.
Почему так происходит?
Дело в том, что по нынешним правилам с проекным финансированием и эскроу-счетами, есть финансовая модель жилого комплекса , под которую банк-куратор даёт деньги.
Цикл строительства дома 3 года. Раньше "хозяева" стимулировали застройщиков обеспечить высокий темп реализации в начале. Взамен банкиры снижали процент за проектное финансирование.
А потом появилось динамическое ценообоазование и на старте продаж вы запросто можете купить новостройку по максимальной цене. Более того, квартира может и подешеветь уже после старта продаж.
Может получиться ситуация, что через год, после начала продаж, квартиру можно купить выгоднее, чем на старте.
Мы по-прежнему принимаем заявки на участие в интересных стартах, но я их никогда не рекламирую на канале, также как электронные казино, ставки на спорт и другие атракционы для азартных людей потому, что можно, как выиграть, так и проиграть в такую лотерею. А ставки высокие, в случае с недвижимостью.
Базовая рекомендация — выбирать вдумчиво, в сравнении и анализировать ситуацию на рынке и перспективы конкретной локации и проекта.
С этим мы помогаем клиентам с 2005 года. Обращайтесь: 1belik.ru/podborka
Также приглашаю вас подписаться на авторский Телеграм-канал, где больше интересного. Например, в первом закреплённом комментарии делюсь методикой объективного выбора недвижимости на основе цифр, фактов и доказательств: https://t.me/belikrealtylive