Интродукция
Это история о том, как я решил приобрести земельный участок по законам Земельного кодекса (ЗК) и с какими трудностями столкнулся. Рассчитывал всё сделать за 2-3 месяца, а в итоге завяз в топях беззакония. Провёл небольшое расследование, нашёл нарушения и не только в сфере ЗК. Любителям документальных детективов предлагаю прильнуть к экранам. Вся информация была актуальна на 2018-2019г. На момент написания статьи, с 02.2023, ситуация уже в чем-то изменились.
Пишу это не потому, что решил податься в блогеры, а т.к. не довёл дело до конца. Прочитав историю, возможно, кто-то сделает и свой вклад (поэтому литературная критика не уместна, сори, здесь другие задачи). Итак….
Первые шаги
В августе 2018 я не работал. Передо мной была задача приобрести земельный участок. Финансов в наличии было немного, а покупать на вторичном рынке за тридевять земель не хотелось. Я знал, что можно приобрести землю у государства, но имел очень смутные представления об этом. Упоминания попадались в форумах, что-то о выкупе по низкой цене после строительства. Ещё интерес подхлестывала возможность выбрать расположение участка самому, тоже слышал.
Первым шагом был поиск в интернете на тему приобретения земли у государства. В итоге, главные ресурсы, куда меня занесло, это было начало моего просвещения:
- Сайт госуслуг МО, информация о доступных услугах в сфере земельно-
имущественных отношений;
- Земельный кодекс;
- Сайт торгов torgi.gov.ru, также стал читать его форумы.
Ниже важнейшая информация, найденная на сайте госуслуг МО. Она подтвердила правильность пути. Здесь говориться об возможных способах приобретения земли и стоимости. Это не правовой документ, а просто разъяснения для населения. Но в тот момент это был священный манускрипт. Позднее прочитал закон-источник: Закон от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", также Постановление Правительства МО от 2 мая 2012 г. N 639/16.
Первые обращения в госорганы (пока только вопросы)
Я начал писать обращения в госорганы, стараясь разобраться в теме. Ниже обращение в Министерство имущественных отношений МО (МИО МО). Это, по-моему, первое из последующих многих десятков. Оно не содержит полезной информации, только для полноты картины (по нему можно судить о степени моего невежества, на тот момент). Письмо перенаправили главе г. Истры Дунаеву А.Г., которого как раз тогда менял Вихарев, и обращение осталось не рассмотренным. Тему Вихарева позже затрону тоже.
Кстати, в соответствии законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ": обращения должны быть рассмотрены в установленный законом срок; если содержится информация о каких-либо нарушениях, то должны быть предприняты надлежащие меры.
Сайт торгов torgi.gov.ru
До этого знал о нём, но внимания не уделял. Когда начал искать участки, стало очень интересно. Хотел узнать цены на торгах в Истре, чтобы понять, на что рассчитывать. Нашёл несколько извещений о торгах, уже прошедших. Сначала не понимал, почему в результатах торгов, не указывается окончательная цена предмета аукциона. Задал вопрос в администрацию Истры. Получил ответ: рекомендуем ознакомиться со ст.39.11 ЗК.
Да. Это были не извещения о проведении и результатах аукциона. Это были извещения о возможности участия в аукционе, публикуемые после заявлений о предварительном согласовании, в соответствии со ст.39.18 ЗК.
Если не ошибаюсь, на сайте torgi.gov.ru должны публиковаться все торги госимущества. Если торги организуются на другой площадке, здесь тоже должна быть ссылка на процедуру. Я не нашёл закона где это указано, так что не 100%. Но в ЗК чётко прописано, что публикация на сайте торгов: «размещается на официальном сайте РФ … для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством…». Если извещение не было опубликовано на этом сайте, то торги или предварительное согласование не действительны. Видел много судебных решений, где отменяли постановление о предварительном по этой причине.
По ходу статьи, станет видно, какую роль этот сайт сыграл в моих расследованиях.
СРЗУ. Подготовка заявления на предварительное согласование
Выбранный мной способ приобретения участка был предварительное согласование. Другие я тогда не рассматривал. В заявлении на предварительное ключевой документ это схема расположения земельного участка (СРЗУ).
СРЗУ. Ооо, эта тема для целой статьи. Расскажу вкратце, без деталей. Также начал вникать с нуля. Читал статьи в интернете, задавал вопросы в Росреестр, искал примеры. Примеров можно найти с избытком на torgi.gov.ru, в извещениях о предварительном.
По закону, средства для формирования СРЗУ представлены на сайте Росреестра. Там был сервис для создания схем, платный (100р, сейчас не знаю). Загружаешь кадастровый план (КПТ), вводишь координаты и схема готова. Помимо pdf-файла формируется ещё и xml-файл, в нем информация подставлена не в графическом виде, такой формат используется в кадастровой сфере. Забегая вперед, скажу, у меня эту схему не приняли. Дело в том, что схема формируется автоматически, масштаб такой, что расположение участка на схеме трудноопределимо. Однако, гораздо позже, эти схемы стали появляться на torgi.gov.ru, значит их стали принимать. Видимо через жалобы или через суд, кто-то устранил нарушение.
Другой способ, очень муторный и сложный, до которого дошёл сам, и который никому не советую, с использованием кадастровой карты. Рисовал схему на кадастровой, проверял расстояния по ориентирам, снимал координаты, переводил в другую систему, а ещё высчитывал погрешность (смещение по осям) и делал корректировку, причём она разная для разных кадастровых кварталов. К примеру Х=1,5м и У=1м, а в другом уже Х=2м и У=1м. И другие нюансы. Забавно, что схемы получались довольно точные и не заползали куда не следует.
После углубления в тему, накопления опыта, и, самое важное, пары мудрых советов, я стал все делать по кадастровой науке и работать непосредственно с КПТ. В общей сложности было сделано, где-то под 150-200 СРЗУ. На многие участки делалось по нескольку схем, альтернативные варианты.
Подача заявления на предварительное согласование
И вот я готов направить свое первое заявление на предварительное. Немного нарушу последовательность событий в повествовании. На тот момент я уже узнал об аукционных вымогателях и наметил алгоритмы противодействий. Об этом немного позже, пора начать говорить о нарушениях чиновников, пока о лёгоньких.
Первое заявление направлено 26.10.2018. На сайте госуслуг МО заполнил формы, приложил документы, в том числе СРЗУ. Поначалу распечатывал заявления и подписывал вручную, сканил, столько бумаги перевел, не понимал, что необязательно. Получен отказ 30.10.2018. Причина:
«Неполный комплект документов … . В соответствии с Административным регламентом … к заявлению … прилагается оригинал СРЗУ на кадастровом плане территории …, подготовленной кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат …».
Для каждой услуги доступной в муниципалитете существует регламент, т.е. правила и порядок её предоставления. Регламенты для района, пишутся по образцу регламента для всей области. Регламенты публикуются на районном сайте и в печатном издании.
В соответствии с ЗК, законодательно созданы условия для того, чтобы любой мог сформировать СРЗУ. Об этом уже упоминалось по тексту в месте про подготовку СРЗУ. Также, согласно ст.11.10 ЗК, подготовка СРЗУ может осуществляться гражданином по выбору в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе. А вот в регламенте для данной услуги указано, что СРЗУ делает кадастровый инженер.
Позвонил в МИО МО, выяснилось, что готовится новый регламент, скоро требования о кадастровом не будет. Ждать изменений совсем не хотелось. Пишу обращение через портал госуслуг МО: «Возможно ли принять какие-то меры по данной проблеме до введения нового регламента?». Ответ: «Вопрос проработан в рабочем порядке. Вы можете повторно обратиться по услуге».
Первое препятствие было устранено. Правда, перед этим я уже успел найти кадастрового инженера, который за разумное вознаграждение поставил свою подпись на несколько моих схем.
Пожалуй, это нельзя записать в счёт нарушений чиновников из Истры. Так был прописан областной регламент. Но этот счёт и без того потянет на серьёзное наказание.
СРЗУ, сделанная через сервис на сайте Росреестра
Прежде чем, перейти к более интересному, опишу ещё один отказ из-за СРЗУ и закрою тему.
К одному из ранних своих заявлений я приложил СРЗУ, сформированную через сервис на сайте Росреестра. Подробнее о нём было ранее. Схема формируется автоматически, расположение участка из-за масштаба трудноопределимо. Был приложен весь архив, полученный через сервис, т.е. pdf-файл и xml-файл. Пришёл отказ 07.11.2018. Причина:
«Разработка СРЗУ с нарушением требований статьи 11.9 ЗК РФ к образуемым земельным участкам. … в представленной Вами СРЗУ на кадастровом плане территории невозможно определить местоположение испрашиваемого земельного участка».
Здесь, вероятно, ошибка в отказе администрации, не ст.11.9 ЗК, а ст.11.10.
Направляю обращение в МИО МО:
«СРЗУ, послужившая причиной отказа …, была составлена с использованием сервиса … размещенного на сайте Росреестра, согласно п.10, п.11 ст.11.10 ЗК РФ. Если отказ правомерен и сервис "Подготовка СРЗУ …" не отвечает поставленным задачам, прошу в этом отношении принять соответствующие меры. Если отказ не правомерен, прошу провести разъяснения для администрации, отказавшей в предоставлении Государственной услуги по указанной выше причине.»
Рассмотрев обращение, МИО МО признало отказ правомерным по той же причине.
Направляю обращение с описанием проблемы в Росреестр. Ответ: «Документ … в полном соответствии с требованиями Приказа № 762 и ЗК РФ». Приказ № 762: «Об утверждении требований к подготовке СРЗУ …».
Человек платит деньги, за пользование сервисом на сайте Росреестра, созданного по требованиям закона, а результат требованиям закона не удовлетворяет. Абсурд. И как уже говорилось мной, гораздо позже, эти схемы стали появляться на torgi.gov.ru. Следовательно, кто-то устранил нарушение.
Пользование сайтом Росреестра радости мне не добавило, возникали постоянные проблемы с ним. За две недели воспользовался четырьмя сервисами, три из них были нерабочие. Неделю не мог начать делать схему, выпадали ошибки. Написал несколько обращений в Росреестр и Минэконом, ответ: «В центре обработки данных … произошла авария, которая привела к техническим ошибкам в работе ...». В итоге, накупил услуг, но так ими и не воспользовался, нашёл другие способы.
Первый звоночек
В то время, когда я начал направлять заявления на предварительное, поступил странный звонок из некоего агентства недвижимости. Звонили с предложением о продаже участка в Истре, вроде как я оставлял заявку. Но только я не обращался ни в какие агентства, вообще! Сказал, что не оставлял заявок, разговор закончился. Сразу же повторный звонок, та же особа, как будто делает обзвон по списку и ошиблась, повторно набрала. Это было неспроста. Возникли подозрения, здесь что-то не чисто.
Вообще недолюбливаю посредников. Особенно когда они сами начинают возводить преграды в каких-то процессах. Мне они видятся социально-экономическими паразитами. Если нивелировать бюрократию, и сделать всё максимально прозрачным и понятным, то они пятое колесо. Если золотой век человечества когда-нибудь наступит, то им там будет не место. Один из путей к этому – цифровое государство.
Кстати, на портале госуслуг появился сервис для проведения сделок с недвижимостью, который позволяет составить договор в автомате, получить сопутствующие сделке документы, провести проверки. Но рекомендовать не могу, ещё не пользовался.
Конец первой части статьи, продолжение следует.