Наверное, у каждого юриста бывают сделки-катастрофы.
У меня такой была сделка по купле-продаже жилого дома с земельным участком, назовем ее "СНТ Зло". Но теперь я могу вздохнуть с облегчением, она меня многому научила.
Когда в июле я пришла работать в компанию, где меня встретила эта сделка, она тянулась там с января. Продавец уехала на ПМЖ за границу, вечно недовольна всеми расходами по сделке, покупатели были многодетными, при покупке использовали маткап, ипотечный кредит и собственные средства.
Поскольку это была земля и дом, я заказала выписку на объект (по земле), обезличенную, но зато там были ограничения, но стандартные по 56 статье Земельного кодекса. В особых отметках было пересечение границ. Раньше у меня был опыт сделки с отсутствием границ, и почему-то я записала пересечение в ту же категорию. К счастью, банк не пропустил сделку: пересечение границ - это приостановка регистрации.
С трудом сторона продавца наняла кадастрового инженера, который подал на исправление реестровой ошибки. Но Росреестр приостановил по нескольким причинам. Вероятно, нужно было идти по уточнению границ, согласовывать со всеми заинтересованными лицами, чего не было, но это не моя епархия, так что я не вмешивалась. Кадастровый инженер переподал заявление, и на второй раз Росреестр внес исправление реестровой ошибки.
Сначала покупатели хотели оформлять недвижимость в долевую сразу и на детей, но старшей дочери исполнилось 18 лет, и банк потребовал либо делать ее созаемщиком, либо исключить из договора. При таком раскладе не было смысла делать доли младшим детям, решили оформлять в совместную собственность родителей, а детям выделять после выплаты ипотеки. Это к моей радости, потому что я считала сомнительным попадание детских долей в залог, несмотря на согласие банка - есть еще опека, и нет судебной практики по ипотеке долей детей при покупке с маткапом.
Вышли на финишную прямую. Но не тут-то было. Вначале в договоре маткап был вынесен отдельно, и тогда покупатели одобрились по более дешевому кредиту. Но тут зарыты самые важные проблемы.
Маткап перечисляет СФР 20 рабочих дней (заявление рассматривается 10 рабочих и перечисление 10 рабочих).
При покупке жилого помещения за собственные средства покупателя с использованием маткапа, нет иного выхода, как перевод суммы маткапа продавцу. Но продавец получит деньги только через 20 дней после перехода права собственности на жилое помещение к покупателю. В таком случае для защиты продавца хотя бы можно поставить залог в пользу Продавца до полной оплаты объекта.
Но при покупке жилья в ипотеку эта схема не работает, потому что объект попадает в залог банка, и банк не пойдет на двойное обременение - не согласится ставить еще второй залог в пользу продавца до полной оплаты, и продавец не защищен от непоступления суммы маткапа, поэтому принято "вшивать" маткап в тело кредита. То есть банк кредитует покупателя на сумму не кредита, а кредита+суммы маткапа (конечно, при этом кредит немного дороже на эти 20 дней), вся стоимость объекта перечисляется продавцу, а банк через 20 дней получает деньги от СФР, причем в данном случае заявление в СФР заполняет банк. Таким образом, продавец получает всю сумму за проданный объект сразу, недорасчет не возникает, и все нормально, потому что процесс погашения ипотеки между банками и СФР налажен.
Кстати, поэтому мы и не видим использовался ли маткап при покупке объекта в ипотеку, и потому я всегда прошу справку движения средств маткапа, если вижу остаток маткапа по выписке из регистра из госуслуг.
За июль, август и сентябрь договор купли-продажи соответственно претерпел трансформации, в том числе я вшила маткап в тело кредита, чтобы продавец получил все деньги. Но так подорожал кредит у покупателя на эти 20 дней, не намного, но все же он устроил скандал, и агент продавца сказала, что продавец не против получить деньги позже, а я еще не знала последствий, и "вышила" маткап из тела кредита.
Сделка прошла, право собственности зарегистрировали, банк перечислил деньги продавцу, покупатели подали заявление в СФР о распоряжении маткапом. СФР отказал!
Покупатели пришли с этим уже ко мне, как к юристу, составлявшему договор купли-продажи, я потеряла дар речи.
С их слов, в приемном окне в территориальном СФР им сказали, что отказ по причине того, что маткап перечисляется на жилое помещение, а у нас земельный участок с домом, в предмете договора далее по тексту - Недвижимое имущество. Так в договоре оно и обзывалось. Получалось, что деньги идут не на дом, а на жилой дом с землей, в таком ракурсе мне не приходило в голову трактовать и рассматривать один из пунктов в расчетах в отрыве от предмета договора.
Отойдя от шока, я попросила покупателей прислать отказ СФР. Они прислали скрин из госуслуг, где отказ был в связи с п. 2 части 2 статьи 8 256-ФЗ (о маткапе). А это между прочим, нарушение порядка подачи заявления.
У коллеги, вспомнилось, есть знакомая в СФР другого территориального подчинения. Через него связалась с ней, она связала с другой коллегой, которая сказала, что нужно выбирать другой тип заявления.
Я отправилась в СФР с покупателями для переподачи заявления по другому типу. На госуслугах заполняли заявление второго типа (это тот еще квест). Затем пошли в приемное окно подавать на рассмотрение. Та же сотрудница СФР из того же окна, которая вычитала "ошибку" в договоре, была столь добра сообщить, что все равно откажут, что я смирилась с полным крахом.
Выяснилось, что у нас нет отдела маткапа, в нашем СФР документы сканируют и отправляют в Москву, повлиять никак невозможно.
Через 11 дней (десять, считая со следующего дня после подачи заявления) СФР было вынесено положительное решение, заявление на распоряжение маткапом было одобрено. Я была в шоке, но на этот раз в положительном. Через 10 рабочих дней СФР перечислил деньги продавцу.
Сказать, что я поседела с этой сделкой - ничего не сказать. Но я приобрела опыт, и строго-настрого приказала на работе не разрешать покупателям не вшивать маткап в тело кредита. Как вы поняли, даже заполнение заявления требует определенных знаний, и покупатели-обыватели могут просто неправильно подать его.
Ну а если продавец так хочет рисковать, и вам придется делать такую сделку, то обязательно пишите, что часть средств за ЖИЛОЙ ДОМ (ИМЕННО ЖИЛОЙ ДОМ, А НЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО) оплачивается за счет средств маткапа.