Доступность жилья находится на рекордно низком уровне, а ставки по ипотеке — самые высокие с 2000 года. И тем не менее, цены на жилье продолжают расти, а количество дней, в течение которых дом находится на рынке до его продажи, сократилось на треть по сравнению с тем временем, которое было до пандемии. , что предполагает сильный базовый спрос.
Все знают, в чем заключается настоящая проблема с жильем: его нехватка. Что касается многоквартирных домов, правительственные данные показывают, что застройщики начали строительство примерно одного миллиона квартир, превысив предыдущий рекорд, установленный в начале 1970-х годов.
Но проблема не в старте; нужно беспокоиться о завершениях. Сочетание бюрократической волокиты и нехватки рабочей силы не позволяет всему этому предложению попасть на рынок и, теоретически, помогает сдерживать цены и арендную плату. Таким образом, хотя количество строящихся домов уже более года приближается к рекордному уровню, количество возводимых каждый месяц домов сильно отстает.
Частично это связано с тем, что соотношение квартир и строящихся домов на одну семью достигло максимума, невиданного с 1970-х годов. Исторически сложилось так, что в любой момент времени строилось больше домов, чем квартир. Но с мая 2022 года отношения изменились: квартир было построено больше, чем домов.
Строительство многоквартирного дома занимает более чем в два раза больше времени, чем частного дома: 20 месяцев против девяти. Но это лишь часть объяснений. Десять лет назад среднему проекту многоквартирного дома потребовалось всего 12 месяцев, чтобы выйти на рынок. С тех пор время завершения строительства увеличилось из-за обременительного регулирования и растущих ограничений поставок.
Администрация президента США предприняла усилия по сокращению бюрократической волокиты. Его план действий по обеспечению жильем предлагает местным органам власти гранты в размере до 10 миллионов долларов в обмен на устранение нормативных барьеров на пути жилищного строительства. На финансирование этих грантов было выделено всего 85 миллионов долларов. Большинство ограничений на строительство обусловлено местными правилами, отражающими самые непреклонные пожелания жителей по поводу предотвращения нового строительства, которые трудно изменить.
В прошлые годы ограничения поставок также обычно были связаны с проблемами получения необходимых материалов, но в последние три года более серьезной проблемой стала нехватка рабочей силы. На горячих строительных рынках, таких как Техас и Миннесота, заработная плата строителей выросла более чем на 10% в период с 2022 по 2023 год, но дефицит сохраняется.
Ключевым фактором, по-видимому, являются трудности, с которыми строительная отрасль сталкивается с привлечением американских рабочих. По данным Национальной ассоциации домостроителей (NAHB), в 2006 году в США работало 9,4 миллиона таких строителей и в среднем строилось 1,2 миллиона домов. По оценкам NAHB, в 2021 году, последнем году, за который имеются данные, таких работников было 8,6 миллиона, а в среднем строилось 1,4 миллиона единиц жилья.
Руководители отрасли ссылаются на такие факторы, как конкуренция за рабочих со стороны таких компаний, как Amazon, и мнение молодых американцев о том, что строительные работы требуют слишком много физических усилий. Опрос 2017 года показал, что 21% взрослых в возрасте от 18 до 25 лет заявили, что им потребуется зарплата, превышающая 100 000 долларов в год, чтобы заставить их задуматься о работе в сфере строительства, а 48% заявили, что никакой суммы денег будет недостаточно.
В целом, строительная отрасль, похоже, страдает от тех же проблем, которые поразили большую часть американской промышленности с 2021 года. Огромное превышение количества вакансий над числом соискателей в сочетании со значительными сбережениями дало работникам возможность передавать работу, которую они считают опасной, трудной или слишком черновой.
Очевидным решением является увеличение числа работников иностранного происхождения. По оценкам отрасли, в 2021 году в жилищном строительстве было занято рекордные 2,8 миллиона таких работников. Но поскольку миграционная политика Администрации президента США находится под критикой, маловероятно, что какая-либо существенная иммиграционная реформа приведет к трудоустройству этих людей.
Расходы на жилье, будь то цена, арендная плата или выплаты по ипотечным кредитам, вышли из-под контроля. Естественная реакция свободного рынка на кризис – увеличение предложения – застопорилась из-за регулирования и нехватки рабочей силы. Нынешняя политическая реальность в Америке делает любое краткосрочное решение или значительное снижение стоимости жилья несбыточной мечтой.