Россияне давно ждали возможности приобрести жилье без денег на погашение полной стоимости жилья. Теперь такая возможность появилась. Однако риски рассрочки никто не отменял. Рассмотрим главные подводные камни вместе с экспертами.
Давние предпосылки
Впервые владельцы недвижимости и риелторы заговорили о купле-продаже жилья в рассрочку еще в кризис 2008-2009 годов.
В тот период рынок недвижимости практически остановился, число продавцом сократилось почти вдвое в больших мегаполисах.
По словам специалистов, в те сложные годы многие продавцы самостоятельно предлагали агентствам реализовать их квартиры с поэтапной оплатой.
Те, для кого проведение сделки было критически важно, соглашались получать средства частями, лишь бы продать свое жилье.
Ряд агентств решили попробовать новую схему, полагая, что она имеет хорошие перспективы. По оценкам отдельных риэлторов, уже в те годы доля рассрочек достигала 5% от всех сделок на вторичном рынке.
Аналогичный рост продаж недвижимости в рассрочку наблюдался в 2014-2015 годах на фоне дорогих кредитов и низкого платежеспособного спроса.
От рассрочки отказались
Однако довольно скоро первоначальный энтузиазм в отношении рассрочек иссяк, обсуждение этой темы прекратилось, и продажи жилья с поэтапными платежами так и остались редкостью на вторичном рынке.
Спустя более 10 лет, на фоне резкого роста ставок и снижения доступности ипотечного кредитования, схема реализации недвижимости в рассрочку вновь набирает популярность.
Эксперты прогнозируют, что на этот раз она может закрепиться на рынке в качестве полноценной альтернативы банковским кредитам. Учитывая прошлый опыт, агентствам недвижимости следует тщательно проработать механизмы осуществления таких сделок.
Стимул для новых условий
После решения Центрального банка повысить ключевую ставку до 15% российские кредитные организации начали массово отказывать гражданам в выдаче ранее одобренных кредитов, включая ипотечные займы.
Это привело к снижению доступности заемных средств для населения.
В сложившихся условиях на рынке жилой недвижимости возник новый тренд - реализация квартир в рассрочку без участия банков.
Продажа жилья с поэтапными платежами позволяет покупателям приобрести объект даже при высоком уровне ставок и ограниченных возможностях получения ипотечного кредита.
Виды недвижимости
Эксперты отмечают, что наиболее часто в рассрочку соглашаются продавать слаболиквидные квартиры, которые длительное время находятся в экспозиции агентств недвижимости.
Продажа объектов в рассрочку позволяет собственникам провести сделку без значительного снижения цены в условиях отсутствия готовых покупателей.
Наиболее востребованы в рассрочку квартиры, которые долго не могут найти покупателя.
- К таким относятся просторные квартиры с тремя и более комнатами. Их сложно продать за один платеж из-за высокой цены. Продавая в рассрочку, владельцы реализуют объект без существенного снижения стоимости.
- Следующей востребованной категорией объектов для продажи в рассрочку являются загородные дома и коттеджи выше средней стоимости, а также находящиеся на рынке более 6-7 месяцев.
- Еще одним популярным вариантом для рассрочки является проблемная недвижимость – устаревшие квартиры, объекты с незаконными перепланировками или юридическими изъянами.
Такое жилье сложно реализовать через ипотеку, что вынуждает собственников идти на условия поэтапной оплаты. Продавцом может выступать как частное лицо, так и компания-застройщик.
Риски покупки через частичные платежи
Приобретение недвижимости в рассрочку несет определенные риски для обеих сторон сделки.
Для покупателя существует угроза потери продавцом возможности осуществить сделку.
Например, из-за ареста имущества или заключения договора с третьими лицами. Чтобы минимизировать риски, необходимо производить оплату только после госрегистрации перехода права собственности.
Кроме того, цена недвижимости при покупке в рассрочку может оказаться выше, чем при единовременном платеже.
Для продавца главной угрозой является потенциальная несвоевременность внесения платежей покупателем.
В отличие от банка, продавец не имеет возможности предварительно оценить платежеспособность покупателя и его готовность регулярно выплачивать сумму долга.
Советы при покупке
При покупке квартиры на вторичном рынке в рассрочку юридическая чистота объекта становится особенно важным фактором для покупателя.
Тщательная проработка договора о рассрочке позволит минимизировать риски для покупателей и продавцов в текущих условиях сокращения доступности банковского кредитования.
Ключевыми моментами являются:
- четкое определение графика платежей;
- условий досрочного погашения;
- ответственности сторон за нарушение обязательств.
Также важно предусмотреть механизмы страхования имущества и титула для дополнительной защиты интересов участников сделки.
Сам факт того, что квартира длительное время остается в залоге у продавца, несет повышенные риски для покупателя.
В отличие от стандартной сделки с единовременным платежом, где при отказе в регистрации права собственности можно получить деньги обратно в полном объеме, при рассрочке последствия могут быть гораздо серьезнее.
Если в регистрации сделки будет отказано, возврат уже выплаченных средств придется осуществлять через суд.
При этом даже положительное решение суда не гарантирует возврата денег, если к тому моменту продавец окажется неплатежеспособным или скроется.
В условиях резкого повышения ключевой ставки Центробанком до 15% и прогнозируемого замедления темпов роста ипотечного кредитования эксперты прогнозируют увеличение популярности альтернативных способов покупки недвижимости, в том числе приобретения в рассрочку.
При этом специалисты рекомендуют покупателям и продавцам максимально детально прорабатывать условия договора, чтобы снизить возможные риски.
А вы бы купили жилье в рассрочку?
Делитесь своим мнением с нами в комментариях.
Подписывайтесь на наш канал и оставайтесь в курсе всех экономических изменений!
Еще одна новость по недвижимости связана с массовым снижением спроса на оформление ипотек. Подробнее: