Когда началась вся эта история, ставшая, не побоюсь громких слов 😉, одним из локомотивов экономики, а, скорее, просто реально затрагивающая и интересы серьезных игроков и, практически, каждого участника рынка недвижимости?
Есть точная дата: 17 апреля 2020 года. Да, именно тогда, в самый разгар пандемии было принято решение о введении льготной ипотеки со следующей формулировкой: "для поддержки строительной отрасли в условиях пандемии, а также для увеличения доступности покупки жилья".
Кстати, очень разумное, и, действительно, положительно повлиявшее на многие процессы, решение. В этот же период, почти синхронно с началом льготной ипотеки, начинает снижаться ключевая ставка Банка России, придя к 28.07.2020 к небывало низкому уровню: 4,25 % (если интересно, "прокатитесь" по графику):
И вот, все начинает успешно работать!
Выдача ипотеки начинает стремительно расти (условия для покупателей более чем привлекательные), вслед за ней - строительная отрасль и все, что с ней связано. Ввод жилья в 2020 году - 80,6 млн. кв.м. (пока еще на 1,8% меньше, чем в прошлом, но дело быстро налаживается), в 2021 - уже 92,6 млн. кв.м. (рост 18,7 %), в 2022 - 101,5 млн. кв.м. (рост 9,6 %) - это уже больше, чем строилось во времена СССР!
И здесь, как и полагается, участники процесса, начинают не забывать во всём этом и про себя. Видя реальный запас по спросу, даже элементы ажиотажного спроса на новостройки из-за льготной ипотеки, продавцы новостроек, естественно, начинают поднимать цены. Начинается настоящий инвестиционный бум, реально растут вложения инвесторов в эту сферу, в том числе и частных. Все правильно, это становится выгодным вложением! За год (к 01.06.2021) цены вырастают примерно на 20%, за следующий (к 01.06.2022) - еще на 40% ! Процесс роста не останавливают даже события, начавшиеся в феврале 2022 и последовавшие за этим существенные изменения в экономике, в том числе, уход инвесторов из-за растущих рисков.
И тут возникает и начинает нарастать другая проблема. Льготная ипотека настолько привлекательна, что это начинает провоцировать не совсем разумное поведение заёмщиков. Рынок начинает перегреваться, растет закредитованность, что вызывает естественные опасения регулятора в лице Банка России. Появляются оценки ситуации, в которых ее уже начинают называть "ипотечным пузырем".
Что является мотором всех этих процессов? Конечно же, льготная ипотека! Когда-то она вводилась, как временная мера в чрезвычайной ситуации и должна была действовать лишь с 17 апреля до 1 ноября 2020 года. Но она всем так понравилась и так хорошо зашла, что теперь уже желающих отменить ее гораздо меньше, чем противников. Да и чрезвычайные события, теперь уже другого рода, кажется, не спешат заканчиваться.
Казалось бы, решение принято. Выдача льготная ипотеки должна прекратиться 1 июля 2024 года. Отсюда два вопроса:
1) Произойдет ли это на самом деле? Да, похоже, власти понимают, что экстренные меры не могут быть бесконечными, подобно тому, как человек не может питаться только сладким, хотя это ему и может нравится. Судя по всему, есть настрой выполнить принятое решение.
2) Если это произойдет, то что будет продажей новостроек, которые на 80-90% покупаются за счет льготной ипотеки?
Мы не рассматриваем пока такие факторы, как затоваривание (рост доли нераспроданного жилья), непонятные перспективы с общими доходами населения, инфляцию, снижающую покупательную способность и многое другое.
Главный вопрос: что произойдет с рынком новостроек, когда/если льготная ипотека перестанет выдаваться (по-крайней мере, в тех количествах и объемах, как сейчас)?
Казалось бы, ответ простой: цены на новостройки должны снизиться, чтобы рынок уравновесился.
Но это же невозможно! - скажут многие участники этой истории - и, где-то, по своему, будут правы.
Как будет на самом деле? При стольких факторах неопределенности прогнозы - дело неблагодарное. Их уже делали многие - и ошибались.
Что же, будем продолжать наблюдать за процессом. Вместе с Вами.