С 1 июля 2023 года дольщики вновь могут требовать неустойку с застройщиков, в случае задержки сдачи дома или некачественного выполнения работ. Мораторий на неустойку и особые правила приемки квартир, установленные правительством, действовали с 29 марта 2022 года до конца июня 2023 года.
В течение этого времени дольщикам было запрещено требовать неустойку или применять другие финансовые меры ответственности по отношению к застройщикам. Кроме того, правила приемки квартир ограничивали права дольщиков на предъявление претензий. Однако, сейчас мораторий и ограничения истекли, и дольщики снова имеют право взыскать неустойку и претензии к застройщикам.
Застройщики обязаны выплачивать неустойки дольщикам в случае нарушения своих обязательств. Однако, чтобы получить компенсацию, необходимо учитывать ряд факторов.
Что изменилось для дольщиков :
- Теперь дольщики могут приглашать своих экспертов и признавать незначительные недостатки. В период моратория отказаться от приемки квартиры можно было только в случае обнаружения существенных недостатков, которые должен был установить эксперт застройщика. В случае незначительных недостатков необходимо было подписать акт и ждать устранения проблемы.
- Теперь возможно требовать компенсацию в деньгах за недостатки. Кризисные правила предусматривали, что дольщик мог требовать устранения недостатков за счет застройщика, и только если застройщик отказывался их устранять, дольщик мог требовать деньги.
- На застройщика можно сразу подавать в суд. Вместо того, чтобы сначала требовать от него исправить все недостатки, как считалось раньше, теперь можно сразу требовать денежную компенсацию. Дольщик имеет право на немедленное удовлетворение своих требований, а разумным срок рассмотрения заявления требования 10 дней, после которого можно обратиться в суд.
- Застройщик может направлять cобщение о готовности передать квартиру на адрес электронной почты дольщика. Нужно учитывать это при расчете размера неустойки.
- Застройщик имеет право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства в случае, если участник долевого строительства уклоняется от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче. Это право возникает после истечения одного месяца с даты, которая была предусмотрена договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
источник: Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442
Претензию застройщику - с чего начать.
Жалобы, как правило, возникают в следующих ситуациях:
- Наличие нарушений при подписании акта приема-передачи квартиры.
- Изменение площади квартиры, например, значительное уменьшение или увеличение.
- Проблемы с качеством работ, которые были выявлены уже во время проживания (гарантийные случаи).
- Нарушение застройщиком сроков строительства.
Если речь идет о качестве работ
Можно привести в пример такие проблемы, как неудовлетворительное качество отделки, неровная стяжка, кривая штукатурка, двери, которые не закрываются, окна, которые продуваются, а возможно, даже трещина, простертая по всей стене.
Необходимо описать проблему так, как вы ее видите, без профессиональной экспертизы. Цель такой жалобы - предложить застройщику самостоятельно выявить проблему и устранить ее. Вы также можете сделать фотографии недостатков и приложить их к жалобе. Если это более наглядно покажет проблему, вы можете записать видео. Видео можно выложить на облачный сервис а застройщику направить ссылку в виде QR кода.
После описания фактов пишем "ПРОШУ: Устранить выявленные недостатки ответ направить на электрону почту: своя@почта и телефон.
Нет законодательного нормирования самой "претензии". Нет четкой статьи в законе, которая определит, что такое претензия. Закон обычно устанавливает сроки для подачи претензий и ответов на них, а также порядок их направления, но не содержание. Иногда закон указывает, что должно быть в претензии. Например, если вы хотите требовать неустойку, то просто запросить ее недостаточно - нужно провести расчеты.
Полностью указывать формулу и прикладывать расчеты не обязательно, но будет лучше если вы это сделаете.
В остальном требования к претензии ничем не отличаются от обычного письма.
Что указывать в претензии:
- Детально опишите проблему.
Например, если у вас возникли проблемы с окном, укажите, в какой комнате и какое именно окно. - Приложите копии документов, на которые есть ссылки в претензии, а также укажите адрес и телефон отправителя для связи.
Для составления претензии застройщику не требуется перечислять все статьи и законы, которые могут быть нарушены - достаточно описания самого нарушения.
Если в вашем случае речь идет о нарушении сроков строительства.
Формула расчета неустойки стоимость квартиры × 105 × 2 × 1/300 × 13% (ставка рефинансирования действующая на момент передачи квартиры)
Образец претензии застройщику вы можете скачать нажав на этот текст. Помните что законодательство меняется очень стремительно и расчет может не соответствовать вашему периоду образования неустойки. Всегда можно обратиться за консультацией к нам в союз потребителей или другим юристам.
Направить претензию можно через сервис почта России https://zakaznoe.pochta.ru/ чтобы не ошибаться с адресом введите инн застройщика указанный в договоре ДДУ.
Застройщик не ответил на вашу претензию или отказал. Что делать дальше?
Если ваша претензия была проигнорирована или отклонена, вы можете подать иск в суд. Суд может вынести решение в вашу пользу и обязать застройщика устранить недостатки или выплатить компенсацию. Но 1/3 решений суд застревает на стадии исполнения. Для того чтобы проанализировать шансы на успех нужно проанализировать деятельность застройщика.
- На какой стадии строительства находятся дома.
- Какие обязательства неисполнение застройщиком
- Какая вероятность банкротства, какие факторы могу на это повлиять.
Заключение
- Всегда стоит подавать претензию в письменном виде, без излишних эмоций, фокусируясь скорее на фактах, чем на статья закона.
- Чрезвычайно важно отправлять претензию по почте, а не отдавать ее некому лицу в офисе застройщика без документов личности.
- Если у вас возникли проблемы с качеством жилья и застройщик не реагирует, то необходимо провести независимую экспертизу без промедления. Чем раньше вы это сделаете, тем меньше возможности у застройщика уклониться от ответственности, перекладывая ее на вас. Помните, что обязанность доказать отсутствие проблем лежит на самом застройщике.
- Если дело переходит в суд, имейте в виду, что процесс может занять около полугода. В некоторых случаях может быть удобнее самостоятельно зафиксировать проблему и устранить ее, если это возможно, а затем требовать компенсацию расходов и ждать, пока суд будет рассматривать спор с застройщиком.