Сегодня ипотека — один из доступных способов приобретения собственного жилья. Главная ее особенность — долгосрочный период выплат взятых у банка денег. Но что делать, если купленную в кредит квартиру необходимо вдруг продать? Разбираемся в этом материале.
Шаг №1
Продажа ипотечной недвижимости вовсе не редкость. Однако обыватель может столкнуться с рядом трудностей. И первая возникает уже на начальной стадии вопросом «Что делать?» Большинство обладателей ипотечных квадратных метров идут, что называется проторенной дорожкой: с поиска покупателя на квартиру, размещая объявления на различных платформах. Однако это не самый верный ход.
Первым делом владельцы квартиры, купленной в ипотеку, которая еще не до конца выплачена, необходимо сообщить о своем решении банк, в котором и был оформлен кредит. И это вполне объяснимо. Кредитные организации имеют свое видение этой процедуры. А потому лучше заранее узнать, какой будет процедура переоформления ипотеки на нового владельца, можно ли погасить долг досрочно и есть ли вообще согласие банка на проведение сделки с неоплаченным долгом.
Кроме того, стоит узнать и о сроках рассмотрения заявки и переоформления договора. Порой этот период может затянуться до нескольких месяцев.
Шаг №2
Итак, в банке вся информация получена, а покупатель найден. И тут важно обратить внимание на кредитную историю обоих участников процесс. Для продавца, имеющего ипотечный кредит важно, чтобы не было просрочек по ежемесячным платежам, иначе банк «зарубит» сделку по переоформлению кредита. И все же на первый план тут выходит кредитная история покупателя. Ведь если для покупки вашей квартиры ему необходим собственный кредит, то банк будет интересовать его кредитная история и его пакет документов. Для этого понадобится время. Кроме того, если новый покупатель, он же заемщик имеет плохую кредитную историю, а также не соответствует другим параметрам банка, ипотеку ему просто не оформят и, значит, сделка не состоится.
Потому перед подачей документов нелишнем будет указать на этот факт покупателю.
Может пойти сделка и по иному сценарию. А именно с применением досрочного погашения ипотечного долга. Это возможно, если у покупателя имеется достаточная сумма для погашения кредита продавца. В этом варианте покупатель в банке вносит деньги на указанный счет, банк закрывает долговые обязательства и снимает обременение с квартиры, а переоформление занимает несколько дней.
Риск в этом случае у покупателя, который вынужден сначала внести крупную сумму, а затем ждать решение банка о снятии обременений.
Есть и еще один вариант событий, когда покупатель может переоформить ипотеку на себя. В данном случае он должен соответствовать критериям банка, в том числе иметь хорошую кредитную историю и достаточный доход, не иметь большой финансовой нагрузки. При покупке недвижимости с одновременным переоформлением ипотеки на квадратные метры накладывается новое обременение.
Однако даже на время сделки прежний владелец ипотеки и квартиры обязан вносить ежемесячные платежи по своему долговому обязательству, чтобы не допустить просрочек и не получить пени за них.
Шаг №3
Для продажи ипотечной квартиры можно воспользоваться и рефинансирование. Это зависит от условий банки. Однако вполне реально сделать рефинансирование во время смены залогодателя на более выгодных условиях.
В этом случае продавцу придется предоставить необходимый пакет документов для получения ипотеки, скорее всего, он будет таким же, как и при оформлении ипотеки на эту же квартиру во время ее покупки.
Как только рефинансирование будет одобрено продавец и покупатель могут выйти на сделку.
Шаг №4
При продаже ипотечной квартиры ее владельцам стоит обратить внимание на сроки владения недвижимостью. Ведь если жилье было в собственности менее пяти лет и продается дороже той суммы, что была при покупке, то продавцу придется уплатить налог НДФЛ в размере 13%.
Как видим, продать ипотечную квартиру вполне реально. Правда придется уделить этому процессу чуть больше внимания, чем если бы эта была простая сделка купли-продажи. Однако при отсутствии видимых на то причин исход для покупателя и продавца будет положительным, главное, о своих действиях и решениях держать в курсе банк, некогда выдавший ипотечный кредит владельцу недвижимости.
Сервис проверки кредитной истории в режиме онлайн предоставляются ООО «БКИ «СБ» (место нахождения: 129090, г. Москва, ул. Каланчёвская д. 16, стр. 1, ОГРН 1047820008895).