По результатам 2022 года общий ввод жилья составил 102,7 млн.м2
По данным Росстата в 2022 г. ввод жилья на территории Российской Федерации составил 102,7 млн кв. м, что на 11 % выше показателя аналогичного периода 2021 года, из них МКД – 45,5 млн кв. м, что на 4,7 % выше показателя аналогичного периода 2021 г., ИЖС – 57,2 млн. Если при этом учесть товарные остатки застройщиков многоквартирных домов (25-30%), то становится видна картина реального спроса населения. Где мы с Вами хотим жить.
Результаты социологических опросов свидетельствуют о тенденции структурным изменениям на рынке жилья - смещению предпочтений населения на рынке жилья в сторону современного качественного ИЖС. при условии ценовой доступности (для соответствующих сегментов рынка), предложения технологичного продукта в комплексе с всесторонним инфраструктурным развитием территории, а также доступностью ипотечных кредитных инструментов (более 57% семей предпочли бы покупать готовое жилье, привлекать к строительству частного дома профессиональных индустриальных застройщиков малоэтажных жилых комплексов - МЖК).
Новая редакция «ФЗ-214» дала возможность играть по правилам, появилась перспектива развития и финансовые инструменты создания и реализации качественного жилья. Наряду с другими мерами поддержки инструменты компенсации процентной ставки в зависимости от наполнения счетов эскроу. Однако в связи с наличием пробелов в действующем законодательстве и отсутствием банковского финансирования на сегодняшний день в России только пять проектов реализуются комплексно ив рамках «ФЗ-214». Отсутствует модель создания и запуска комплексного развития территорий ИЖС в том числе индустриальным способом.
Малоэтажный жилой комплекс – это новый продукт на рынке. Именно с появлением такого массово доступного предложения связывается возможность создания нового, комфортного образа жизни, необходимого качества среды проживания и социального благосостояния. Перспектива доступности данного блага способна обеспечить императивный «позитивный сигнал» для значимой части общества, мотивирующий к поддержанию социальной нормальности и устойчивости.
Необходимо отметить, что потребность 70% (ВЦИОМ) населения нашей страны проживать в собственном доме напрямую связана демографической безопасностью страны. По данным последней переписи населения, среди семей с детьми 55% — с одним ребенком. Эти цифры точно совпадают с квартирографией в агломерациях, где квартиры студии и однокомнатные квартиры составляют от 52,5 – до 70%. В таком жилье просто невозможно разместить второго, а тем более третьего ребенка.
Кроме того, результаты анализа свидетельствуют о том, что диверсификация продуктовых стратегий стройкомплекса за счет расширения предложения возводимых по индустриальным технологиям МЖК позволит раскрыть потенциал недоосвоенных сегментов рынка, заселить свободные территории, повысить межотраслевой мультипликативный эффект и финансовую устойчивость строительной отрасли.
Вместе с тем оценка объективной готовности отрасли (в т.ч. в региональном разрезе) к масштабному предложению такого продукта на российском рынке свидетельствует о сохранении ряда системных взаимосвязанных барьеров.
Среди основных можно выделить:
1. Отсутствие применимых для ИЖС стандартов проектирования и нормативных требований, в т.ч. к уровню инфраструктурной обеспеченности, архитектурному облику, общественным пространствам.
2. Крайняя дефицитность нормативного обеспечения сектора влечет проблему неликвидности создаваемых в нем объектов.
3. Неликвидность объектов системно ограничивает проникновение в сектор ипотеки и иных механизмов кредитного финансирования (по данным ДОМ.РФ, в 2022 г. Проникновение ипотеки в сектор ИЖС – 10%, тогда как в многоквартирных домах показатель приближается к 90%).
4. Недостаточная доступность модели кредитного финансирования влечет повышение трансакционных издержек привлечения капитала и как следствие сдерживает развитие сектора.
5. Недофинансирование сектора, высокие трансакционные издержки привлечения капитала вкупе с системным дефицитом нормативной обеспеченности и контроля не позволяют обеспечить требуемый качественный уровень продукта (хаотичная, технологически несовершенная, неликвидная застройка), а также приводят к «компенсационному» уходу сектора в налоговую тень, что, в свою очередь приводит к выпадению значительных налоговых доходов бюджетной системы Российской Федерации.
В декомпозированном виде регуляторные и организационно-финансовые проблемы, блокирующие развитие сектора ИЖС, могут быть представлены в следующих четырех основных группах:
Барьеры градостроительного проектирования
Использование нормативов МКД для разработки ППТ, ПЗЗ на основании РНГП и МНГП при создании горизонтальных жилых комплексов (малоэтажных жилых комплексов).
Длительные сроки (до 12 мес.), необходимые для получение разрешительной документации.
Отсутствие стандартов проектирования МЖК и требований к проектной документации.
Отсутствие четкой классификации комплектаций индивидуального жилого дома.
Недоступность кредитования
· Отсутствие банковского проектного финансирования, как продукта, готового к применению на широком рынке. На текущий момент у банков нет стандартов предоставления проектного инвестирования ИЖС, продукт находится в стадии доработки. Методики оценки рисков до конца не доработаны. Только два банка работают с данным продуктом.
· Отсутствие стандартов оценки затрат на строительство малоэтажных ЖК (а они существенно отличаются от МКД относительно 1м2), нет стандартов формирования бюджета проекта. Есть справочник, позволяющий при анализе бюджета проводить его методом наиболее близких по назначению конструктивных характеристик и технико-экономических показателей проектов. Без учета специфики ценообразования при создании комплексной инфраструктуры.
· Несовершенство продукта «Проектное финансирование для комплексного развития индивидуального жилого строительства». Сокращение сроков принятия решения, оптимизация бюджета, типизация и стандартизация отчетности, создание внутри банковского алгоритма, процедур рассмотрения и согласования проектов с учетом особенностей, и отличий от строительства и реализации многоквартирных жилых домов.
· Неоправданная сложность процедур согласований для запуска и реализации МЖК.
Барьеры, связанные с финансированием инфраструктуры
· Ограниченные возможности применения инфраструктурных облигаций, отсутствие возможности (бюджета) использования программы СТИМУЛ для ИЖС, как и всего инфраструктурного меню в целом.
Дефицит компетенций на местах
· Нехватка на рынке профессиональных компаний, способных спроектировать, произвести, построить и реализовать объект комплексного развития территории ИЖС с применением проектного финансирования и в рамках новой редакции «ФЗ-214».
Таким образом, перечисленные взаимосвязанные барьеры формируют масштабную социально-экономическую проблему, связанную с упущенными возможностями для развития и повышения финансовой устойчивости строительной отрасли, формирования комфортной и безопасной среды для жизни, укрепления социальной устойчивости, наращивания налоговых доходов бюджетной системы Российской Федерации. Создания по-настоящему комфортных условий проживания людей в собственном доме.
Решением задачи развития современного индивидуального жилья, как среды обитания человека, могут стать следующие изменения
1.1. Для обеспечения своевременного ввода в эксплуатацию индустриальных малоэтажных жилищных комплексов (МЖК) синхронизировать мастер-планы и строительство с развитием инфраструктуры на выделенных земельных участках.
Внести необходимые изменения в программу «Стимул» для софинансирования МЖК и пролонгировать действие программы до 2030 года.
Предусмотреть в программе отдельную статью финансирования для направления МЖК (возможно, путем перераспределения).
Адресно определить приоритетные регионы по комплексному развитию индивидуального жилищного строительства с выделением бюджета на субсидирование создания социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.
1.2. Добавить в программу «Жилье и городская среда» раздел по МЖК для учета специфики организации их строительства и проектного финансирования, включая определение ключевых показателей эффективности для субъектов Российской Федерации по объему ввода жилья в рамках указанных проектов МЖК.
1.3. Сформировать частно-государственный рынок строительства инженерно-транспортной инфраструктуры на основе модельного решения, при котором частный инфраструктурный застройщик выступает инициатором реализации проекта строительства инженерно-транспортной инфраструктуры, организует собственное и привлеченное финансирование при условии, что после ввода инфраструктурных объектов (этапов) государство компенсирует расходы застройщика (включая банковский процент на привлеченные в строительство средства) с фиксированной прибылью. В качестве источника финансирования может быть проработана модель выкупа специальных выпусков инфраструктурных облигаций АО «ДОМ.РФ».
1.4. Для выравнивания условий кредитования и затрат на инженерную инфраструктуру МЖК и многоквартирных домов: рассмотреть возможность субсидирования кредитования застройщиков соответствующих объектов или снижения требований Центрального банка России по объему резервирования и риск-весу средств при их ипотечном кредитовании и проектном финансировании коммерческими банками (более детализированная конструкция меры прорабатывается).
Пересмотреть нормативы резервирования и риск-факторы ЦБ для МЖК, уровнять базовые требования с МКД при проектном финансировании объектов.
С целью формирования и широкого внедрения на рынок специализированного банковского продукта проектного финансирование для застройщиков ИЖС, сформировать стандарты управления бюджетом проектов и базу индикативных данных (каталоги, справочники), позволяющих при анализе бюджета проекта проводить его методом подбора наиболее близких по назначению, конструктивным характеристикам и технико-экономическим показателям объектов. Снизить размер собственного участия застройщика.
1.5. Рассмотреть вопрос упрощения процедур разработки и утверждения для МЖК градостроительной и проектно-разрешительной документации при действии 214-ФЗ, включая сокращение предельных сроков отдельных инвестиционно-строительных циклов. Разработать нормативы и подходы к формированию и расчету численности населения и нагрузки на социальную инфраструктуру в МЖК.
1.6. Разработать и внедрить нормативно-правовой механизм, согласно которому, при утверждении ППТ/изменений к нему в генеральный план и ПЗЗ уполномоченным органом муниципальной/государственной власти в месячный срок вносятся соответствующие изменения, которые соответствуют ППТ. В самом ППТ необходимо закрепить свободу архитектурно-строительного проектирования в границах кварталов – ППТ реализуется несколько лет, ситуация на рынке меняется и требования к объектам капстроительства также изменяются. Но, такие изменения не должны влечь необходимость переработки ППТ из-за того, что эскиз застройки ППТ морально устарел.
1.7. С целью организации в регионах строительства МЖК создать институт Единого федерального технического заказчика. Определить необходимые критерии его работы в субъектах Российской Федерации.
1.8. Завершить в 2023 году создание во всех субъектах Российской Федерации Региональных операторов ИЖС. Сформировать региональные банки земельных участков под застройку МЖК и индивидуального жилищного строительства с градостроительной подготовкой. Наделить Региональные операторы ИЖС полномочиями оперативного управления данными банками, разработкой мастер-планов, подготовкой инженерно-транспортной инфраструктуры.
1.9. С целью повышения проникновения ипотеки перейти к поэтапному регулированию сектора ИЖС путем совершенствования и детализации действующей нормативно-правовой базы, в частности введения обязательных для ИЖС: проектирования (проектная и рабочая документация); экспертизы проектной документации (негосударственная); промежуточного и заключительного строительного контроля; заключений о соответствии (независимый технический надзор, состоящий в реестре); постановки на кадастровый учет (акт ввода в эксплуатацию).
1.10. Разработать и утвердить на федеральном уровне единую методику формирования тарифов на подключение объектов строительства к услугам ресурсоснабжающих организаций в регионах.
1.11. Разработать и принять программу содействия строительству малоэтажных жилых комплексов в Российской Федерации, в том числе с масштабированием модельных проектов МЖК с проектным финансированием АО «ДОМ.РФ» при учете региональной специфики.
Социально-экономические эффекты
· Формирование быстрорастущего сектора экономики ввиду масштабирования индустриального строительства малоэтажных жилых комплексов (МЖК) в Российской Федерации с внедрением проектного финансирования.
· Масштабирование комфортной и безопасной среды для жизни (по смыслу соответствующей цели национального развития), повышение качества, ликвидности и доступности (в связи с эффектом масштаба) индивидуального загородного жилья как фактора социального самочувствия семей. Удовлетворение до 70% спроса в сегменте ИЖС к 2030 году.
· Положительный эффект для ВРП регионов и ВВП.
· Формирование нового экономического равновесия за счет симулирования внутреннего спроса как драйвера развития российской экономики.
· «Обеление» растущего рынка ИЖС со значимым положительным эффектом для роста налоговых доходов бюджетной системы Российской Федерации.
· Положительные мультипликативные межотраслевые эффекты (производство технологического оборудования, товаров длительного пользования, транспорт, сфера услуг).
· Достижение статистически значимого положительного демографического эффекта с 2035 г.
· Введение в экономический оборот и комплексное развитие неосвоенных сельских территорий.
· Положительный эффект для безопасности Российской Федерации вследствие освоения незаселенных территорий.
· Разработка, внедрение и масштабирование механизма инфраструктурного развития территорий (в инженерном, транспортном, социальном аспектах).
· Более полное раскрытие потенциала ипотеки, как драйвера роста ВВП. Увеличение выдачи ипотеки для ИЖС в 10 и более раз к 2030 году.
· Сокращение инвестиционного цикла и кредитного плеча в секторе ИЖС.
· Создание предпосылок для систематизации постановки на кадастровый объектов ИЖС, формирование стандартов проектирования и нормативов ИЖС, планировки территории, архитектурного облика, общественных пространств и дизайн-кода.