В данной статье расскажу как продать недвижимость с обременением. 2023 год.
Вступление
В 2017 году мы приняли решение приобрести трехкомнатную квартиру в Москве с использованием ипотеки. В 2018 году использовали материнский капитал для частичного погашения ипотеки. Тогда нас никто не предупредил с какими трудностями можно столкнуться при продаже квартиры. В 2021 году, закрыв ипотечный кредит, появились мысли о покупке новой квартиры. Начали собирать информацию о последующих действиях. После снятия обременения, нужно выделить всем детям долю в квартире.
Выделение долей
Сбер снимает обременение с недвижимости примерно за 2 недели, приходит смс оповещение. Сумма нашего капитала составляла на 18 год - 453 т руб. Выделить доли нужно соразмерно материнскому капиталу, мы сделали по 1/50 каждому ребенку. Наделить детей долями можно без привлечения нотариуса и сэкономить около 20 тыс. ₽. Для этого составляем соглашение, печатаем в 4 экземплярах и относим в МФЦ на регистрацию, МФЦ передает заявление в Росреестр. Пример соглашения для предоставления в МФЦ прикладываю, через 1-2 недели получаем обновленную выписку, где доли у взрослых по 24/25, у детей по 1/50.
Продажа недвижимости
В 2023 году стоимость нашей квартиры стала превышать 15 млн. рублей.
Есть два варианта:
1. Купить новое жилье и вписать туда детей как собственников, то есть повторно обременив ее, тут все просто. Моя статья адресована тем, кто пойдет по второму пути. При стоимости недвижимости в Москве от 8 млн за однушку в доме возрастом от 40 лет, есть желание не обременять дорогую недвижимость, поэтому появляется второй вариант.
2. Купить самое доступное жилье для детей и сделать их собственниками в нем.
Обращаю внимание, что купить новое жилье вы должны без использования кредитных средств, так написано в памятке на mos.ru.
Если располагаете достаточным временем для продажи квартиры и вас ничего не подгоняет, то можно попробовать получить согласие на покупку с использованием кредитных средств, известен достоверный случай одобрения опекой в Московской области.
Мы подобрали студию с отделкой за 5.7 млн. Год сдачи 2024. Строительная готовность дома должна быть не менее 70%, это требование опеки.
Можно поискать и вторичку, но за 5.7 млн ничего аналогичного найти не смогли. Каждому собственнику нужно выделить не менее 6 м2, такая норма действует в Москве. Выходит, что с двумя детьми в студии 20 м2 собственником может быть только один родитель.
Получение одобрения на сделку
Находим покупателей на квартиру с обременением. Составляем предварительный договор купли-продажи. Собираем документы от застройщика или на квартиру со вторичного рынка. С апреля 2023 года постановлением N 508-ПП от 30 марта 2023 г. определено, что документы на предварительное решение о сделке с имуществом детей принимает "Мои Документы", районные центры теперь упразднены. Записываемся на прием во флагманский центр "Мои документы" через портал mos.ru, на прием выделено 3 часа. Ответы на частые вопросы рассмотрены по ссылке на сайте mos.ru:
Во время приема сотрудник проверяет весь ваш пакет документов и предлагает заполнить заявление от руки. Форма такого заявления для информации (приложение №1, стр. 4). Мы управились за 2 часа.
Решение готовят в течении 15 календарных дней. Нам ответили за 10 дней. В тексте нет данных об альтернативной сделке, нет необходимости проводить сделку в день в день. Это позволяет провести сделку с застройщиком после получения денег от продажи квартиры и не искать средства для покупки студии (займы, потребительские кредиты и тп.) Застройщики альтернативные сделки не проводят. Согласие на продажу выдается на 2 месяца.
Выход на сделку.
Сделка должна быть нотариальная. Подбираем вместе с вашими покупателями место для заключения договора. Услуга стоит примерно 30 тыс. руб. Составляете ДКП, предоставляете согласие от опеки и остальные документы по запросу. Обычно на регистрацию договора уходит 1-2 р.д.
Не забывайте отчитаться о регистрации недвижимости в органах опеки.
Если у вас есть замечания к тексту моей статьи, просьба сообщить на электронную почту kpytbilli@gmail.com