Подскажите, к кому мне обратиться: к риэлтору или психиатру?
4 года назад я купила квартиру для сдачи в наем.
Купила в спешке, боялась, что уйдут деньги, не проверила и не продумала. Ошиблась, и за эту ошибку плачу до сих пор.
Квартира оказалась в гнилом доме. Подрядчик, который строил дом, разорился и бросил строительство. Два года дом стоял без крыши под дождем и снегом. В конце концов нашёлся другой подрядчик ,который кое-как залатал, достроил и продал.
А я его купила. И с тех пор не знаю покоя.
Трубы протекают, краны ломаются, всё заржавело, непрерывно ремонты, непрерывные поборы. Жильцы собирают деньги то на трубы, то на кран, то на проводку. Председатель домкома на общественные деньги, наши деньги, сделал ремонт в своей квартире, быстро её продал и исчез за горизонтом.
Жильцы перессорились друг с другом. Хорошие люди, но жизнь в постоянном стрессе никому не полезна. Я захожу в чат жильцов дома, как на поле боя. Не знаешь, откуда прилетит.
Конечно, по уму надо эту квартиру продать и купить новую. Но где ещё найдёшь такую, как я? Их Господь делает штучно, чтобы не размножились.
Вторая квартира (в первой живу я) считается как квартира для прибыли.
Государственный налог на продажу и на покупку второй квартиры огромен. Плюс оплата риелтора, адвоката, ремонт, налог на прибыль от сдачи квартиры и т.д.
Я подсчитала, что при продаже и покупке я теряю в деньгах.
Кроме того, невозможно предсказать какие там соседи, и невозможно просчитать все варианты. Сосед меломан или многодетная семья в квартире над головой могут сильно повлиять на качество жизни.
Я говорю себе: Ну что ты суетишься?
Да, квартира плохая, соотношение цена-качество безобразное. Но тебе в ней не жить. Она хорошо сдаётся за хорошую цену. Отличная добавка к пенсии.
Представь, что ты купила корову. Корова оказалась хромая, кривая, паршивая и бодливая. Все соседи жалуются. Но она хорошо доится, и на молоко всегда есть спрос. А если у тебя трясучка и почесуха при взгляде на эту корову, так пойди к психиатру за таблетками.
Есть еще вариант: самой переехать в эту квартиру, а свою сдать.
Я одинокая пенсионерка. Мне проще пережить стихийные бедствия, чем семье с детьми. И жаловаться мне не на кого.
Но мне так не хочется двигаться с места! Это мой дом, где каждый угол обжит, где мои книги и картины, где каждая вещь в своем беспорядке. Все это разбирать, паковать, переезжать, красить и белить квартиру, искать жильцов, переводить счета, оформлять документы… О Боже!
И вот так каждый день гоняю мысли по кругу. К риелтору продавать - покупать или к психиатру - успокоиться?
Помогите пожалуйста наконец определиться!
Я бы для начала обратилась к юристу. А потом к калькулятору.
Если я отстала от налоговой жизни, то юристы или риэлторы в комментах меня поправят, но по моим сведениям, с продажи квартиры налог берется безотносительно того, первая она или вторая. Учитывается только срок владения. Налог с продажи не платится, если квартира в собственности 5 лет и больше. А при встречной покупке (в пределах 90 дней) - 3 года. То есть если вы через год эту квартиру продадите, налог платить не надо, а если вы ее продадите с одновременной покупкой другой квартиры, то налог не надо платить уже сейчас. Кстати, при встречной покупке вам положен налоговый вычет.
Еще раз - если я ошибаюсь, пусть специалисты меня, пожалуйста сразу поправят.
В любом случае юрист за одну консультацию вам распишет все варианты, причем с цифрами. А дома вы возьмете калькулятор и посчитаете, сколько вы теряете, если избавитесь от неудачной квартиры или сразу замените ее на более удачную. Хорошо бы еще взять консультацию у риэлтора, чтобы оперировать более-менее реальными ценами, а не фантазийными. Скорее всего эта калькуляция даст такой результат, что потери если и будут, то связаны они будут не с налогом, а с рыночной стоимостью вашего ээ... объекта. То есть, проще говоря, чтобы сбыть дефективную квартиру с рук, придется подвинуться в цене. Реальная цена вашей квартиры минус цена новой квартиры минус стоимость сделки плюс налоговый вычет с покупки. Теперь вы примерно знаете, во что вам обойдется эта операция.
Главное в этой истории - перейти с языка ээ... сердца на язык цифр. В скобках заметим, что с этого надо начинать в любой истории без исключения.
Теперь во весь свой гигантский рост встает вопрос, на хрена попу гармонь(зачеркнуто) почему вы замышляете эту квартиру продавать. Вероятный ответ - потому что она плохая. Нет, этот ответ меня не убеждает. Эта квартира не ваше жилье, это ваш бизнес.
А в бизнесе, что надо делать? Правильно, считать. Посчитать доход и посчитать издержки. А потом вычесть одно из другого.
Доход вы получаете с жильцов, и его размер вам известен. Теперь считаем расходы. Например, у вас там что-то опять стряслось, протекло или отвалилось. Вы как хозяйка починили или заменили это что-то на свои деньги. Плюс затратили время - посчитайте, сколько стоит ваше время хотя бы примерно. Сколько стоило такси, отмена всех ваших планов, перекус черт знает где вместо домашнего обеда и лекарство от давления, которое в связи со всем этим понадобилось. Теперь складываем все это в столбик. Получаем стоимость одной аварии. Теперь умножаем эту цифру на количество аварий за последний год. Получаем ваши годовые издержки. Вычитаем их из аренды, которую вы получаете за 12 месяцев. Это будет примерная цифра того дохода, который приносит эта квартира в год.
Если вы не преувеличиваете художественно и в вашей квартире действительно ни дня без песни, ваш чистый доход окажется очень небольшим. С нормальной квартиры при исправных коммуникациях вы имели бы больше. Насколько больше? Сядьте и посчитайте. А теперь посчитайте, за сколько месяцев вы отобьете новую квартиру, в смысле не саму квартиру, а ваши потери при купле-продаже.
Еще раз (голосом гипнотизера) - в любой непонятной ситуации не бегать по стенам и не махать руками. А сесть и посчитать. Кстати, считать деньги вообще успокаивает.
Если ваша калькуляция покажет, что замена плохой квартиры на получше (то есть несколько месяцев стояния на ушах) даст вам в итоге выигрыш в 10 тысяч месячной аренды, то вы со спокойной душой плюнете и оставите все как есть. Если вы навычисляете, например, разницу в 50т в вашу пользу каждый месяц - вы окрыленная через год займетесь продажей.
Потому что деньги вообще окрыляют.