Часть 1. Рынок арендодателей.
Интервью начинающему корреспонденту (корр.), учащейся 5 курса вуза.
Тема : Бизнес интервью про аренду нежилых помещений.
От агента нежилой недвижимости с стажем более 12 лет Дегтярева Андрея (Д.А.)
Корр.
Здравствуйте Андрей, мой муж планирует начать заняться бизнесом в сфере доставки, изучает это направление и скоро ему предстоит поиск нежилого помещения, для этого и я хочу узнать у Вас, как опытного человека в сфере нежилой недвижимости, какие подводные камни могут быть в этом выборе?
Д. А.
Здравствуйте. Если не секрет , то чем он планирует заняться и какое помещение ему нужно, по метрах и в каком районе?
Корр. Пока секрет) до выбора помещения время есть, поэтому хочу услышать от вас основные вопросы. С чего начать , как выбирать ?
Д. А. Хорошо.
Тогда для более полного развертывания темы, расскажу подробно сначала об арендодателях, затем об арендаторах.
Прежде хочу сказать, что бизнес всегда подразумевает в себе риск.
Более развернуто , бизнес - это действие в котором располагаются разные доли из контролируемых и не контролируемых рисков.
Контролируемые - зависят от действий бизнесмена на свой бизнес , не контролируемые - все действия на его бизнес из вне.
Каждый сознательный человек , желает не контролируемую долю рисков, сделать контролируемым процессом.
Когда речь идет о выборе аренды помещения для бизнеса , в этом случае не контролируемым фактором является то, что помещение чужое, фактически попадаем в зависимость от действий чужого человека (арендодателя), однако в целях сделать процесс аренды более контролируемым, на встрече, беседуя с арендодателем , мы пропускаем его через личную рентгенограмму, чтоб понимать, насколько комфортно будет нам вести свой бизнес с данным человеком , так же редактируем договор аренды, дабы обозначить соблюдение наших интересов, правил и подстраховать риски .
Фактически такие же риски испытывает арендодатель и так же считаю важным рассказать о его стороне , но позже (в следующей части) , а сейчас о договоре аренды помещения и выборе хорошего арендодателя.
Арендатор и арендодатель с момента заключения договора аренды, становятся если не прямыми, то косвенными партнерами, поэтому помимо привлекательных и технических качеств помещения, действия арендодателя способны как стать триггером процветания бизнеса, так и разорвать его на корню и тормозить развитие, если встретится хитрый, незаконный, какой нибудь там гипер алчный, скрывающий важную информацию о помещении, одним словом мутный арендодатель. .
К счастью для арендаторов, по практике скажу, что в городе СПб, все же в значительном большинстве, на рынке предложений помещений , преобладают порядочные , деловые арендодатели, примерно в грубом соотношении таких около 85% , но оставшиеся 15% мутных арендодателей, тоже находятся в рынке и предлагают, заманивают зайти на свои площадки и в помещения.
Для бизнеса , особенно стартового , съëм в аренду помещения от мутного арендодателя, имеет высокие риски поэтапного, плавного разорения.
Из практики , положительным моментом, было замечено, что нередко мутные находят друг друга) мутный арендатор снимает помещение у мутного арендодателя .Такие встречаются, общаются , видимо оба начинают крутить / вертеть, видя родственную душу, первоначально внутри себя желая продолжения, в итоге друг друга находя в договоре аренды. Хотя как правило, чаще такие отношения заканчиваются судами, но, как говорится это их выбор!
Так же из практики скажу, что хороший, порядочный арендодатель - это очень хороший рычаг вашего бизнеса.
Примеров немало, где бизнес развивается, становится больше, доход увеличивается и очень важную роль в этом, играет сам арендодатель.
Помимо технико коммуникативных характеристик помещения (исправной работе линий коммуникаций , зон разгрузки - выгрузки, хранения товара, удобств подхода /подъезда отправки и тп тп .) , важно, чтоб арендодатель всячески способствовал разрешению возможных возникающих вопросов, сохранял лояльную арендную ставку , а имея ряд помещений - не приглашал конкурентов в свои соседние помещения, наоборот развивая территорию так, чтоб весь хаб торговли и услуг развивался и зарабатывал привлекая трафик . . Не скрывал такую информацию, как например, возможный снос объекта аренды в будущем , реставрацию, перепродажу, иные особенности помещения, которые имеют риски прямо повлиять на бизнес арендатора.
Очень частым явлением хорошего арендодателя, является уход арендатора через 3_5 лет в другое, большее по площади помещение, т.к бизнес развился, теперь он производит больше продукта, сырья, на работу пришли дополнительный персонал и настоящее помещение хоть и функционально подходит, но его площадей технически стало не хватать.
Но как правило, хорошие помещения, с позитивной историей и арендодателями, пустуют не долго, опять приходит новый бизнес, развивается и снова через какой-то период времени (3_4 года),уходит в большие помещения.
Такой тип арендодателей в городе есть, они как своеобразные трамплины для бизнеса, что очень хорошо для экономики, я с своей стороны всегда готов поддерживать тип таких арендодателей, работая с ними, приглашая на его территорию хороших, позитивных, амбициозных и порядочных арендаторов.
Но нормами естественного отбора, является и то, что мутные арендодатели тоже довольно активно работают на рынке предложений города.
Корр.Откуда берутся мутные арендодатели?
Д. А. Зачастую большей части - это так называемые специфические люди, Кто-то называет токсичными, такой тип людей. Это - естественный процент людей от населения мира , специфический по своему воспитанию, образу мышления , стилю жизни , отношению к другим и пр.. Наверняка каждый из нас иногда встречал человека, которому крутить / вертеть / всех запутать хотеть - такое нестандартное поведение приносит особый кайф и удовольствие.
Процент таких мал, но все же, такие встречаются , и на рынке предложения аренды тоже. Чаще всего они достаточно активны, имеют в активе ряд помещений под сдачу , и стоит арендовать помещение у такого, развив в нем свой бизнес , то с последующей аренды он будет выжимать Вас по полной. Либо не станет заключать новый договор аренды, если он краткосрочный.
Некоторые арендодатели считают, что хороший ремонт сделанный арендатором для своей деятельности, автоматически увеличивает арендную плату для этого же арендатора.
Безусловно улучшение тех качеств помещения , это очень хорошая перспектива для арендодателя в дальнейшем. Да, помещение стало дороже, но по-моему не в коем случае , не для того же арендатора, кто сделал его. Но вот мышление некоторых арендодателей иное.
Поэтому при внутренним неблагоприятном чутье, при общении с арендодателем, лучше отредактировать договор аренды максимально конкретно защитив себя от возможных негативных действий с его стороны, либо рассмотреть иные предложения аренды у других арендодателей.
Корр. Хорошо, а как выявить такого не порядочного арендодателя?
Д. А. Безусловно 1 это проверка юр./физ. лица арендодателя. В настоящее время все данные есть в свободном доступе, если у его фирмы подача 200 арбитражных дел + на него столько же, то следует себе задать вопрос... А реально, у нормального арендодателя может быть такое?
На практике отвечу, что конечно же нет. Обычный адекватный арендодатель все вопросы решает миром, не тратя ресурс на обкусывание бывших партнеров в судебных инстанциях ., а так же действиями , не наживает врагов (истцов) .
2. Это перед подписанием договора аренды мы всегда встречаемся с арендодателем, напрямую, задаем вопросы, слушаем, спрашиваем и интуитивно, можем сказать себе, хотим ли мы иметь дело с таким арендодателем.
Зачастую, помимо выбора тех особенностей помещения, определение адекватности арендодателя - одна из важным решений в принятии арендовать или не арендовать.
Так же, в стезе неблагополучных арендодателей, много наемных людей, управляющих компаний тех, у которых нет своей недвижимости , вместо которой в активе царит движимая бюрократия . Ряд управляющих компаний, иногда представлены не позитивными людьми для дальнейшего партнерства, чаще такие , которые используют положение исключительно под личные интересы. Некоторые относятся к арендаторам и их бизнесу как расходному материалу выбивая у них все что можно .
Немало случаев было, когда зашедший в помещение / площадку арендатор , модернизирует недвижимость под свою деятельность, улучшает ее, ремонтирует, приводит в современный вид.
Вложения могут превышать несколько млн рублей.
Не порядочный арендодатель, видя как его помещение улучшили чужими средствами, сразу выпускает фразу " Теперь он на крючке, его можно доить как корову".
Реально слышал такие выражения.
От себя добавлю, что после этого не работал далее с такими, т.к мне не интересно это , приводить бизнес к таким на площадку для растерзания, да и я в целом, заинтересован в процветании бизнеса / производств / торговли на территории, где живу. Развитие бизнеса в городе, стране в которой живу - это мой хлеб тоже)
Поэтому всегда, при встречах, общении с арендаторами , когда слышу от них вопросы про ту или иную пром площадку / помещение, всегда озвучиваю им неблагонадежных арендодателей.
Больший % нормальных агентов так же не работают с мутными арендодателями, хотя они готовы платить комиссию 50 иногда и 100% за приведенного на их площадку арендатора .
Но есть некоторый % чаще залëтных (приезжих либо проезжающих мимо региона) агентов и некоторое число неопытных агентов, с радостью сотрудничающих с мутными арендодателями, рекомендуя бизнесу такие площадки, где арендатор рассматривается в виде двойных коров..
Большинство подобных, неблагонадежных арендаторов, чаще всего представлены управляющими компаниями, на территориях бывших гос заводов, структурных предприятий, особенно когда "голова" Находится чаще у таких компаний в Москве.
Но бывают и частные владельцы.
Так же, в линейке не благонадежных, считаю арендодателей , скрывающих разную важную для арендатора информацию, как например, скорый снос площадки, застройка жильем, перепродажа под иные чем сдача в аренду цели, реконструкция и др. Факторы, приближающие скорый вынужденный съезд арендатора..
Любой , особенно не запланированный переезд бизнеса в другое местоположение, это всегда затратный процесс, иногда очень рискованный.
К сожалению, в городе на некоторых площадках, происходило такое, что арендаторов предупреждали за 2 недели перед отключением электро рубильника , практически получая арендную плату до последнего дня . Затем словно пинками выдавливая с площадки.
Арендатор, как ошпаренный искал новый переезд. Как говорится - одно если перевести надо ларек 20 м2, а если это производство 1000 м2, с недешевым оборудованием и персоналом от 20 чел .
От себя добавлю, что вся информация о любом арендодателе есть в открытых источниках , если нет времени проверять арендатора, обратитесь к опытным агентам стажа от 5 лет и более, либо ко мне - с удовольствием все подскажу, сделаю договор, порекомендую что либо.
Поэтому всегда рекомендую наиболее тщательнее проверять арендодателя помещения.
У хорошего арендодателя, риски будут меньше, а средств больше.
Тем более, что вся информация общедоступна .
Корр. Как правильно заключать договор аренды на коммерческое помещение?
Д. А.
Договор аренды - регулятор правил взаимоотношений между арендатором и арендодателем. Он всегда защитник Ваших интересов. Регулятор споров и тп.
Скачать договор можете сами, он есть в интернете в разных видах, лучше всего прочтите внимательно , к примеру , 3 разных договора, в основном, основа во всех договорах аренды одинакова.
В случае, когда договор арендодателя, внимательно изучите его,
все Ваши устные , словесные договоренности устраивающие вас, должны быть занесены письменно в последнюю редакцию договора для подписания. . Это обязательно! Человек - слово, это почетно, доверие - бесценно, но.. Договоренности в тексте дисциплинируют отношения и напоминают. Это важно!
Внимательно отнеситесь к собственности арендодателя, объекту аренды. Объект должен законодательно помимо де факто, существовать и "де Юре" Тоже .
Обычно помещение должно находится в собственности арендодателя, если это субаренда - прикрепите к основному договору, договор аренды арендодателя.
Если арендодатель - управляющая компания и подобное, у нее должны быть документы дающее право сдачи и заверенные нотариально.
Если объект аренды киоск, ларек, ангар, так же изучайте, копируйте и прикрепляйте договор аренды / покупки земельного участка под ним.
Если такого договора нет, то ваше пребывание в нем будет незаконным.
Так же обратите внимание на функциональное назначение объекта аренды, если Ваш бизнес будет требовать лицензирования , то в связи с противоречащим назначением объекта, в лицензировании могут отказать, как и налететь на штрафы и прочие неприятности.
В договоре аренды приписываются основные правила, объект сдачи, цена аренды , права арендатора и арендодателя, ответственность за нарушение и правила окончания договора.
Обычно договора аренды заключаются на 11 месяцев, договора на более долгий период времени, зовутся долгосрочными и требуют регистрации в ФРС.
Регистратор требует к таким договорам план БТИ и кадастровый номер на помещение. На практике , чаще всего именно несоответствие БТИ и является отказом от долгосрочных договоров, так как представляет собой волокиту с бумагами, замерами и т.п . Помещений с переделанными стенками, сданные 2 арендаторам и более, довольно много.
Если есть сомнения к помещению, закажите на него выписку.
Спасибо Ю. А. За предоставленный материал