Зачем нужен запрет на регистрацию сделок с недвижимостью, кто может его наложить, как проверить объект на ограничения и можно ли их снять?
Запрет на регистрационные действия — это мера, при которой собственник объекта недвижимости добровольно или принудительно лишается возможности вносить изменения в правоустанавливающие документы на этот объект.
Проще говоря, при наличии такого запрета невозможно совершить сделку купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю в органах Росреестра.
Кому и зачем это нужно?
Запрет на регистрационные действия с недвижимостью может исходить как от собственника, так и от органов власти. Рассмотрим оба случая подробнее.
Запрет по инициативе собственника.
Собственник может по своей воле подать заявление в Росреестр с просьбой запретить государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения прав на объект или наложение на него обременения без его личного участия.
Обычно владельцы таким образом пытаются защитить свою недвижимость от мошеннических действий.
После наложения запрета никто без ведома и согласия собственника не сможет продать или подарить такой объект, сдать его в длительную аренду или отдать в залог.
Запрет можно оформить, даже если во владении находится лишь часть объекта.
Как наложить запрет
Чтобы запретить регистрационные действия со своей недвижимостью, собственник или его законный представитель должны подать в Росреестр соответствующее заявление с указанием рамок запрета — любые действия с объектом без личного участия собственника или только часть возможных операций.
Запись о запрете внесут в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления. При использовании сайта госуслуг уведомление об этом придет в личный кабинет пользователя.
После наложения запрета Росреестр не будет рассматривать заявления о действиях с объектом от других людей даже при наличии нотариальной доверенности. Без личного участия собственника ничего с такой недвижимостью сделать будет нельзя.
Когда запрет от собственника не действует
В некоторых случаях Росреестр обязан рассмотреть обращение на операции с недвижимостью даже при наличии запрета собственника. Это возможно, если:
- есть вступившее в силу судебное решение (например, об установлении сервитута или отчуждении объекта);
- заявлено требование судебного пристава;
- происходит банкротство собственника.
ВАЖНО
Для жителей Москвы есть особая оговорка: если дом включен в программу реновации жилого фонда, то заявление о регистрации перехода права собственности на жилье от столичного органа исполнительной власти будет рассмотрено несмотря на запрет владельца.
Запрет со стороны органов власти
Продажа квартиры с арестом судебных приставов относится к сделкам с обременением. Так называется ситуация, когда владельцу недвижимости нельзя распоряжаться своим имуществом на все 100%, но он все ещё остается его собственником. Другими словами, фиксируется ограничение в праве распоряжения, но не происходит отчуждения имущества.
Арест на квартиру накладывается по разным причинам, одна из самых частых — долги. Если должник не выполняет свои обязательства, исковое заявление подается в суд, который удовлетворяя исковые требования, выдает исполнительный лист, на основании которого судебный пристав-исполнитель, возбуждает исполнительное производства. Запускается процесс ареста имущества.
Последствия ареста следующие:
- С квартирой нельзя заключать никаких сделок. Это значит, что под запретом её продажа, дарение, передача в виде вклада в уставной капитал, сдача в аренду, передача в залог и т. д.. Исключение — соглашение об отступном, когда должник соглашается вместо долга передать кредитору своё имущество, в данном случае — квартиру.
- Квартирой можно пользоваться, только если разрешат приставы.Обычно приставы разрешают собственнику жить в арестованной недвижимости, если она у него единственная. На пользование квартирой тоже могут быть наложены ограничения — их характер зависит от указаний суда. Он может чётко определить ограничения на пользование, а может не назвать конкретное имущество, а просто указать общую стоимость всего имущества должника. Тогда приставы определяют сами, какое именно имущество арестовать и какие ограничения ввести на пользование им.
- Квартиру могут принудительно продать на торгах. Обычно они проводятся открыто в форме аукциона и только в том случае, если квартира не единственное жильё в собственности должника. Торги при этом назначаются, когда денег у должника нет или они не покрывают его долг полностью. Продажа с торгов называется взысканием имущества — после этого должник теряет полностью все права на свою собственность.
Если квартира единственная, то её нельзя забрать/реализовать, но можно арестовать и наложить запрет на регистрационные действия: жить в ней можно, но продать или другим способом кому-то передать не получится, пока не будет выплачен долг.
Как продать квартиру с запретом на регистрационные действия
Пока на квартиру наложен арест от судебных приставов, продать её законным путём нельзя. Нужно понимать, что никакого срока давности тут не существует — арест длится до тех пор, пока должник не рассчитается с кредиторами, а в крайних случаях долги могут передаваться по наследству.
Единственный способ беспроблемно продать квартиру в аресте у судебных приставов — снять его, а потом уже спокойно оформлять сделку.
Как снять запрет на регистрационные действия
Снятие запрета, который наложил сам собственник, происходит аналогично, через соответствующее заявление в Росреестр. Удобнее всего подать его через сайт госуслуг. Запись об отмене запрета должны внести в ЕГРН также в течение пяти дней.
Если же сделка (например, по продаже квартиры) происходит в присутствии собственника, то существующий запрет аннулируется автоматически.
В случае смерти собственника с заявлением о снятии запрета в регистрационный орган обращается новый владелец, вступивший в наследственные права.
Когда запрет или арест наложен государственными органами, его прекращение возможно только на основании документов от органов, установивших это ограничение. Например, у собственника квартиры была задолженность по кредиту, банк обратился с иском в суд и выиграл дело. После погашения долга сотрудник ФССП вынесет постановление о снятии запрета на регистрационные действия.
Отметим, что ограничение с объекта можно снять или удовлетворив требования взыскателя (как в примере выше), или заменив по ходатайству объект ограничения на другой, принадлежащий тому же собственнику (однако такие требования могут отклонить).
Также запрет или арест можно снять, доказав, что стоимость объекта не соразмерна цене исковых требований.
Продать квартиру в аресте, который был наложен справедливо, можно только одним способом — выполнив требования исполнительного производства, то есть, вернув долги кредиторам.
Если на квартиру уже наложен арест, значит, взыскать долг из доходов собственника не получилось и других вариантов расплатиться, кроме продажи недвижимости, нет.
Чтобы обойти запрет на продажу, можно попробовать следующий механизм сделки:
- Использовать задаток. Естественно, он должен быть равен сумме долга. Как только долг оплачен и получена квитанция об уплате, нужно известить об этом судебного пристава-исполнителя. Когда они получат доказательства оплаты долга, арест с квартиры снимут.
На снятие ареста с квартиры у судебных приставов обычно уходит 1–2 рабочих дня с момента погашения долга. Они передают данные в Росреестр, а он в свою очередь в течение 3 рабочих дней делает отметку в ЕГРН. Общий срок снятия — 5 рабочих дней.
У вышеуказанного способа есть свои особенности:
- обе стороны должны доверять друг другу;
- скорее всего, продавать квартиру придётся с большим дисконтом;
- нужно хорошо разбираться в тонкостях или пользоваться услугами профессионального юриста.
Подводя итог вышенаписанного, хочу добавить очень важный момент - покупая недвижимость, проверяйте ее на юридическую чистоту. А если вам необходима квалифицированная помощь юриста, обращайтесь 89208625566, вотсап
Подписывайтесь на мой тг канал
Благодарю, что вы со мной, что подписываетесь, читаете, комментируете!
Обнимаю вас крепко!
Шлю лучики своего добра и позитива☀️Всегда с вами - Ксенья Кухалашвили.
подписаться на канал Переезд на юг