Залог при аренде квартиры: что это?

Что означает бытовое выражение «залог при аренде квартиры»?

Залог при аренде квартиры – не юридический термин, это бытовое выражение. Юристы называют «залог» или «депозит» при аренде квартиры обеспечительным платежом по договору найма жилого помещения (термин "аренда" используют для передачи жилья в пользование организации). На практике это сумма, которую должник передает кредитору, он, в свою очередь, имеет право ее использовать в случае неуплаты по договору, или по договорённости в счет оплаты последнего месяца аренды(найма), или, если предусмотрена плата за отказ от договора, при одностороннем отказе от срочного договора (имеет определенный срок: месяц, два, пять) до истечения его срока (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

То есть обеспечительный платеж – это гарантия возмещения возможного ущерба, того, что в спорной ситуации собственник жилья получит компенсацию за сломанную мебель, технику или ежемесячную оплату по договору.

Почему залог при аренде квартиры на самом деле не залог, а обеспечительный платеж

1. Под залогом в законодательстве, а именно в п. 1 ст. 334 ГК РФ, понимается имущество или право, которое кредитор имеет право взыскать, в случае если должник не исполнил свои обязательства или недобросовестно исполнил их. Данный вопрос регулируется ст.ст. 334-358.18 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
2. Обеспечительный платеж – это денежная сумма, которую одна сторона сделки передает другой стороне, чтобы обеспечить исполнение денежных обязательств (т.е. если арендатор не расплатился за месяц, этот платеж арендодатель может взять из суммы обеспечительного платежа). ГК РФ рассказывает об обеспечительном платеже в ст.ст. 381.1, 381.2
3. Залог и обеспечительный платеж отличаются тем, что платеж – это деньги, которые передают арендодателю, а залог – это конкретное имущество, вещи должника. Залог может и не передаваться физически, просто при взыскании долга кредитору не нужно разыскивать имущество или деньги на счетах должника – он может подать в суд именно на взыскание заложенной вещи.

За что берется залог при аренде квартиры, имеет ли арендодатель на это право?

Представьте ситуацию, вы даете свое имущество незнакомым людям, не знаете их добросовестность, и хотите обезопасить себя от возможного ущерба. Поэтому арендодатели требуют залог, и по закону имеют на это право в силу принципа свободы договора (заключать сделки на любых условиях, не противоречащих закону).

Чаще всего, вносит депозит именно квартиросъемщик. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обстоятельства, при которых арендодатель имеет право оставить депозит себе, должны быть прописаны в договоре, так как законодатель не установил их четкого перечня. На практике это порча имущества (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ), неуплата по договору, оплата последнего месяца съема или односторонний отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Как считается размер залога при аренде квартиры?

Размер или способ расчета обеспечительного платежа-залога не установлен законом. На практике, чаще всего, это твердая денежная сумма в размере ежемесячной арендной платы, установленная по соглашению сторон.

Помните, что арендодатель (в случае нарушения со стороны жильца) вправе присвоить себе только ту сумму, которая соответствует реальному размеру долга со стороны арендатора – такой вывод сделан в п. 29 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017.

Пример: внесен депозит хозяину квартиры в размере 30 тыс. руб., договорились, что последний месяц аренды оплачивается из депозита, стоимость аренды 20 тыс. руб. в месяц, значит арендодатель обязан вернуть 10 тыс. рублей. Срок возврата указывается в договоре, если его нет, тогда 7 дней с момента предъявления требования о возврате согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Стоит учесть, что в договоре найма жилого помещения следует указывать пункт об обеспечительном платеже, его размере и порядке зачета в счет обязательств и возврата. Таким образом сможете обезопасить себя, и в случае спорной ситуации доказать, что внесли залог при съеме квартиры.