На примере Екатеринбурга показываем, как меняется рынок жилья и как его меняют вчерашние спекулянты, которые превратились в инвесторов.
Стремление купить на котловане и продать готовую квартиру с прибылью до сих пор присутствует на рынке у многих начинающих инвесторов. Часть из них ради такой сделки готовы брать ипотеку. Тем более, что ставки по ипотеке на первичном рынке сегодня сегодня выглядят очень привлекательными. Чего не скажешь о ценах. Но цены не останавливают. В последнее время "как бы инвесторы" стали ориентироваться не на сумму сделки, а на ежемесячный платеж. Отсутствие заметного разрыва в ценах на котловане и в готовом доме тоже не пугает.
Вторичный рынок помолодел
Для любого инвестора крайне важна точка входа и выхода. Спекулятивные инвесторы на рынке жилья часто не уделяют этому достаточно внимания, полагая, что рынок сам заработает для них деньги - дайте срок. Но вовремя продать - не менее важный аспект любой спекулятивной сделки. Статистика последних лет показывает, что многие "инвестиционные квартиры" появляются на вторичном рынке сразу после сдачи дома. Кто-то не успел продать на стадии строительства, другие - рассчитывали на рост уже готового жилья. Итог - структура предложения на вторичном рынке продолжает быстро молодеть.
Сегодня на вторичном рынке жилья одна из основных групп – современное жилье, построенное в последние годы. Так квартиры, введенные в эксплуатацию в 2021-23 гг. занимают более 12% в структуре предложения. Таких квартир уже больше, чем «хрущевок». Во многом это те квартиры, в которые инвестировали в период высоких темпов роста цен в 2020-21 гг. на стадии строительства. С тех пор эти квартиры заметно подорожали. Но многие незадачливые инвесторы не успели продать их до повышения ключевой ставки и сегодня время отъедает доходность у таких продавцов. Условия покупки в ипотеку с каждым днем на вторичном и первичном рынке становятся все более поляризованными.
Современное жилье, построенное в последние годы, должно сохранять актуальность длительный период времени и оставаться привлекательным для покупателей. Но в периоды рыночных перекосов это не главное. Когда на рынке проблемы, связанные с опережающим ростом цен, с рынка вымываются не самые лучшие квартиры, а самые дешевые. А новое, актуальное жилье остается у прежних собственников и продолжает ждать более подходящего момента.
Покупатели выбирают старое жилье?
Кому-то покажется странным, но наиболее высокие темпы роста цен на вторичном рынке в 2023 году демонстрируют не новые квартиры с качественными дворами, лобби и прочими атрибутами современного жилья, а то, что принято относить к старому жилому фонду. Основная причина - одновременно с ростом цен, покупатели вынуждены смещать свои запросы в сторону более доступного жилья. В тот момент, когда таких покупателей становится слишком много, дорожает самое простое и дешевое жилье, дорожают окраины. Такая особенность рынка не нова, обычно это происходит на излете периода активного роста цен.
У отстающих темпов роста цен на современное жилье на вторичном рынке есть и иное объяснение. Этот сегмент напрямую конкурирует с предложениями девелоперов. Сейчас на первичном рынке Екатеринбург рекордно высокий объем предложения, льготная, семейная, IT ипотека. У многих застройщиков есть квартиры на конечных этапах строительства. Продавцам на вторичном рынке очень сложно конкурировать в таких условиях, единственный инструмент привлечение покупателей - цена.
Уже сегодня в секторе современного жилья больше других зарабатывают не те, кто "инвестирует", а тот, кто продает "инвестиции в недвижимость".
И чтобы не забывать, что на рынке жилья бывают разные периоды, приводим график с динамикой цен с 2010 года.
Михаил Хорьков,
партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области,
руководитель аналитической службы УПН