Время чтения - 5 мин.
Вступление
Цены на недвижимость стабильно растут год от года, но только цены, а не качество. К сожалению, Застройщик всегда ищет на чем сэкономить, чтобы положить себе в карман еще больше прибыли, и этот подход не может не отразится как на качестве квартиры, так и на сроках ее сдачи.
И вот когда вам наконец передали квартиру, вы думаете совсем не о том, как ее обставить, а о том, как наказать Застройщика. А что, если вы еще и акт приема-передачи квартиры уже подписали, а штукатурка предательски отвалилась только сейчас? Не беспокойтесь! Сейчас мы с вами обсудим, как взыскать убытки и неустойку с нерадивого Застройщика.
Здравствуйте! Меня зовут Михаил и я являюсь действующим судебным юристом в Санкт-Петербурге в области защиты прав потребителей, споров с недвижимым имуществом, а также наследственных спорах.
Сразу скажу, что я опишу только основные сценарии, с которыми я сталкиваюсь чаще всего в своей практике. Поэтому, если у вас останутся вопросы, то вы можете их задать, написав мне в моем сообществе в ВКонтакте «Все о праве» (https://vk.com/solomatinpravo) (Нажмите на кнопку «задать вопрос» или просто отправьте сообщение сообществу), или вы можете обратиться ко мне через один из мессенджеров (WhatsApp – 8 952 244 95 48, Telegram – @solomatinpravo).
Для удобства статья поделена на 3 раздела, поэтому листайте до нужного:
- Нарушение сроков передачи квартиры;
- обнаружение недостатков на этапе передачи квартиры от застройщика;
- обнаружение недостатков после передачи квартиры от застройщика.
- Нарушение сроков передачи квартиры
Здесь у нас может быть как классическая задержка сдачи квартиры, либо задержка в передаче квартиры в связи с исправлением недостатков квартиры. Бывают и такие ситуации, когда Застройщик просто избегает подписания акта приема-передачи, в котором вы отразили недостатки.
Что можно требовать от застройщика в таком случае?
За нарушение сроков сдачи квартиры для Застройщика предусмотрена специальная неустойка. Сама формула расчета неустойки выглядит так: Неустойка = Стоимость квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка ЦБ, действовавшая в день, когда вам должны были передать вашу квартиру.)
Пример: если цена квартиры 7 000 000 руб., кол-во дней просрочки 51 (с 22.08.2023 по 11.10.2023 г.), а ключевая ставка ЦБ 12%, то вам положена неустойка в размере 309 400 руб.
ВАЖНО! Если Застройщик задерживает срок передачи объекта, то он обычно высылает соответствующие уведомления. Наличие такого уведомления от застройщика не препятствует возможности взыскать с него неустойку за нарушение сроков передачи квартиры (Что бы он вам там не говорил. Молчание не знак согласия). А вот допсоглашение, которое вам обязательно постараются подсунуть, поможет избежать Застройщику ответственности.
Какие действия необходимо предпринять, чтобы застройщик выплатил вам эту неустойку?
- Составить Претензию (важно соблюсти ее форму, так как неправильное оформление Претензии может привести к ее недействительности) и направить ее в адрес Застройщика;
- Если ответ на претензию так и не поступил или он (ответ от застройщика) вас не удовлетворил, то в таком случае вам необходимо будет обратиться в суд.
ВАЖНО! Если так выйдет, что дело дойдет до суда с застройщиком, то к сумме неустойки прибавляется дополнительно потребительский штраф в размере 50%. Т. е. с Застройщика помимо 309 000 руб. дополнительно взыскивается еще 154 500 руб. за отказ добровольно удовлетворить ваши требования, изложенные в претензии.
Случай из практики:
С Застройщиком, после направления ему претензии, удалось согласовать устранение недостатков, а также небольшую компенсацию. Через месяц моего Клиента (пусть его зовут Игорь) пригласили на повторный осмотр квартиры. Претензии к качеству произведенного ремонта остались.
Так получилось, что ребенку Игоря одобрили место в местном детском саду и они с Женой очень не хотели терять это место. Сложность заключалась в том, что до назначения экспертизы судом в квартире ничего нельзя будет ремонтировать, изменять, а желательно еще и вообще не трогать. Посещать детский сад, ежедневно тратя на дорогу по 1,5-2 часа туда-обратно им было бы крайне неудобно.
Учитывая интересы Игоря и его семьи, мы решили, что судиться с застройщиком по качеству мы не будем. Он со своей Женой заселиться в квартиру и спокойно будет устранять оставшиеся недостатки своими силами, но мы взыщем с Застройщика неустойку, которая должна будет покрыть расходы на необходимые ремонтные работы.
На Претензию Застройщик второй раз уже не ответил, и мы подали Иск в суд. Суд удовлетворил требования о взыскании неустойки в размере 150 000 руб. и дополнительно присудил потребительский штраф в размере 50% от неустойки – еще 75 000 руб. Итого 225 000 руб.
- Обнаружение недостатков на этапе передачи квартиры от застройщика
Вы осмотрели квартиру и обнаружили недостатки. Возможно, вы даже привлекли экспертов, которые составили отдельное заключение (это необязательно, но для претензии и для суда подойдет, как доказательный материал.) Все эти недостатки вы указали при получении квартиры и дальше, как правило, возникает три ситуации:
А. застройщик все яростно отрицает. Здесь нет смысла с ним препираться. Нужно сразу действовать;
Б. просит составить заявление (не претензию, что очень важно) и направить по электронной или обычной почте. Я даже сталкивался с тем, чтобы это заявление направляли не Застройщику, а Подрядчику, который выполнял эту часть работы. У вас начинается бурная переписка, которая ни к чему не приводит, либо застройщик соглашается устранить недостатки (на самом деле он просто сделает косметический ремонт), либо предложит вам компенсацию (не соглашайтесь, эта сумма всегда сильно уменьшена, а потребовать больше можно только в исключительных случаях, так как по закону вы согласились с компенсаций именно в таком размере).;
В. Устно или письменно договорится с вами исправить недостатки и их не исправляет.
ВАЖНО! Застройщик пользуется тем, что вы не знаете своих прав. Он заинтересован в том, чтобы не нести свою ответственность, либо уменьшить свои издержки. Ни в коем случае ничего не подписывайте без предварительного прочтения, а если вы не уверены в том, что понимаете смысл подписываемого документа, то лучше направьте его на ознакомление юристу. И помните, договор вы заключали с Застройщиком, деньги вы платили ему, а значит и ответственность перед вами за квартиру несет именно он.
Что необходимо сделать?
a. Определится с тем, как вы хотите, чтобы Застройщик исправил недостатки – деньгами или работами. Мой совет: всегда выбирайте деньги, это самый простой и эффективный вариант. Если они один раз сделали плохо, то и следующий раз будет не лучше;
b. Написать Претензию и направить в адрес Застройщика (тому, с кем заключен ваш договор) по Почте России заказное письмо с описью вложения. Чек и опись необходимо будет сохранить. Именно Претензию, которая будет иметь форму и содержание, установленные законом, а не Заявление/Возражения и т. д. Обязательно укажите, что требования должны быть удовлетворены в течении 10-ти дней с момента, когда письмо будет находится в почтовом ящике или будет передано почтальоном на руки;
c. Если ответ вас не удовлетворит и ваши требования не будут исполнены, то смело пишите Иск в суд.
Что можно требовать от застройщика уже в суде?
Мы можем потребовать, чтобы недостатки были устранены силами Застройщика (по решению суда будут проблемы с Исполнение решения, так как деньги со счета Застройщика снять можно, а вот заставить его работать очень проблематично), потребовать возместить расходы на устранение недостатков, либо соразмерного уменьшения цены договора.
Если вы договорились с Застройщиком об устранении недостатков, но он эти недостатки либо не устранил, либо устранил плохо, то дополнительно вы можете потребовать от него еще и неустойку за каждый день просрочки в размере 3% от цены выполнения работы (стоимость работ необходимых для устранения недостатков определяется в экспертизе).
Дополнительно требуем назначить потребительский штраф в размере 50% от общей суммы наших требований, которые вы перечислили в Претензии, за отказ добровольно удовлетворить ваши требования.
Случай из практики:
Мой клиент приобрела квартиру на этапе застройки с ремонтом от Застройщика. Во время приемки квартиры были выявлены такие недостатки как кривой пол, а также неровные стены.
Клиентка (назовем ее Анна) с ее мужем хотели, чтобы Застройщик устранил недостатки своими силами. Застройщик предложил лишь произвести косметический ремонт и дополнительно выплатить 45 000 руб. в качестве компенсации.
Анна с Мужем от такого предложения отказались и сделали правильно, так как досудебная экспертиза оценила сумму ущерба в 516 000 руб., а экспертиза, проведенная судом, в 505 000 руб.
Суд наши требования удовлетворил и присудил взыскать с Застройщика в пользу Анны 505 000 руб. в виде убытков и 252 500 руб. в виде потребительского штрафа. Итого 757 000 руб.
- Обнаружение недостатков после передачи квартиры от застройщика
В данном случае это не только отвалившаяся штукатурка или треснувшая плитка, это может быть и прорыв трубы, и неработающая электрика, и неправильно работающая вентиляция, и т. д.
Нужно помнить, что у вас есть гарантия на квартиру (не менее 5-ти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее 3-ех лет), которое относится к ней (квартире), а не к общедомовому имуществу. Данная гарантия содержится в договоре, но если ее там нет, то она вам положена по закону.
Т. е. в пределах этих сроков вы можете требовать от застройщика устранить возникшие недостатки или те недостатки, которые уже были еще до момента передачи вам квартиры.
Что необходимо сделать?
a. Определится с тем, как вы хотите, чтобы Застройщик исправил недостатки – деньгами или работами. Мой совет: всегда выбирайте деньги, это самый простой и эффективный вариант. Если они один раз сделали плохо, то и следующий раз будет не лучше;
b. Написать Претензию и направить в адрес Застройщика (тому, с кем заключен ваш договор) по Почте России заказное письмо с описью вложения. Чек и опись необходимо будет сохранить;
c. Если ответ вас не удовлетворит и ваши требования не будут исполнены, то смело пишите Иск в суд
Что можно потребовать от Застройщика уже в суде?
Все тоже самое, что и в п. 2 «Обнаружение недостатков на этапе передачи квартиры от застройщика». Также прибавляем к тем требованиям что там указаны и требования о возмещении убытков за свое испорченное имущество.
Пример из практики:
У моего клиента на втором этаже на второй год после приема квартиры прорвало трубу. Пока он был загородом у него в квартире прорвало батарею (по результатам экспертизы выяснилось, что батарея была бракованная). Поскольку под ним было техническое помещение, то о затоплении своей квартиры он узнал только тогда, когда рабочие УК планово зашли в это техническое помещение и обнаружили залив (т. е. спустя 2-3 дня).
Мой клиент пытался с застройщиком уладить спор добровольно, но застройщик согласился только заменить батарею и выплатить 30 000 руб. Посчитав, что этого будет недостаточно мы провели экспертизу.
Экспертиза оценила причиненный ущерб в 657 700 руб. (это и испорченные двери, и мебель, и пол, и иное имущество, а также стоимость работ, которые необходимо будет произвести для устранения убытков, причиненных заливом помещения.)
Поскольку в зимний период проживать в помещении с прорванной батареей весьма затруднительно, то в период судебного разбирательства Клиент жил в арендованной квартире.
По итогам разбирательства удалось взыскать и сумму ущерба, и сумму расходов на проживание в арендованном имуществе, а также потребительский штрафом 50 % на общую сумму 1 136 550 руб.
ВЫВОДЫ:
Будьте всегда бдительны с Застройщиком. Внимательно следите за документами, которые вам дают на подпись. Не отчаивайтесь! Застройщика всегда можно наказать, если он действительно допустил нарушения.
Если при прочтении статьи у вас появились дополнительные вопросы или вы обнаружили, что ваши права были нарушены, но вы не знаете какие действия вам необходимо будет предпринять, то вы можете написать мне в моем сообществе в ВКонтакте «Все о праве» (Нажмите на кнопку «задать вопрос» или просто отправьте сообщение сообществу), или вы можете обратиться ко мне через один из мессенджеров (WhatsApp – 8 952 244 95 48, Telegram – @solomatinpravo).
На этом все. Подписывайтесь на сообщество, ставьте лайки, делайте репост, чтобы не потерять интересующую вас статью, и помните, со мной закон на вашей стороне!