Льготную ипотеку пора «поджимать» и после ее завершения в середине 2024 года — больше не продлевать, считает замминистра финансов Алексей Моисеев. Ведомство наконец пошло навстречу Центробанку. Минфин обеспокоен растущим разрывом в ставках рыночной и льготной ипотек: после того, как была повышена ключевая ставка до 15%, эксперты ожидают повышения ставок по ипотеке до 17% уже на этой неделе. При этом льготная так и осталась на уровне в 8%: разница уже более чем в два раза. Разрыв «колоссальный», признаются в Минфине.
Спираль будет раскручиваться дальше. Из-за все более выгодной ставки льготную ипотеку будут оформлять чаще, рост спроса будет толкать вперед интерес к новостройкам, цены на квадратные метры будут повышаться. В итоге разница между новостройкой и вторичкой будет еще больше.
Прямых рычагов для остановки этого процесса у регуляторов нет. Минстрой точно выступит против завершения льготной ипотеки. Но можно строже подходить к вопросу адресности ипотеки, считает основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:
Ирина Доброхотова основатель компании «БЕСТ-Новострой» «Вот семейная ипотека, помните, когда после пандемии дали 6%, и мы говорили, что очень выросла цена на квартиры. В одни руки можно было получить сколько хочешь ипотек. Подавая в разные банки, люди брали пять-десять ипотек, делая финансовое плечо и превращаясь в инвесторов, а не в тех, кто нуждается в жилье. Я считаю, внимательно нужно рассмотреть, кому даешь, как даешь, под какие проценты. Вот это государство сделать в состоянии. Но чтобы убирать льготную ипотеку, мы все против, и рынок против. И все ждут от девелоперов, что снизятся цены. А как они снизятся? Мы работаем с банками, у нас проектное финансирование. И если ты будешь снижать стоимость квадратного метра или продавать меньше, ты сразу по банковским схемам попадаешь на огромные штрафы. Мы сидим, ждем какого-то пузыря, уже пятый год ждем, дешеветь квадратные метры не будут, ну откуда? А вообще, если все грохнется и, например, подешевеет, тогда застройщик перед банком банкрот, а кому нужны банкроты-застройщики?»
Из-за все новых и новых условий на рынке банки начали отказывать в уже одобренных ипотеках: они просто не могут сохранять заявки на прежних условиях, потому что с ростом ключевой ставки доходность таких кредитов будет отрицательной. А пока договор не заключен, банки заемщикам ничем не обязаны, говорит адвокат Акоп Абгарян:
Акоп Абгарян адвокат «Само направление уведомления банка об одобрении ипотеки это еще не заключение письменного соглашения. То есть мы не закрепляемся еще с банком о каких-либо условиях и не имеем право возлагать какие-либо обязанности, принуждать совершить какие-то действия. А за период, пока он думает, месяц или полтора, измениться может все что угодно, и банк это использует. Например, изменение кредитной истории. Штраф административный, хоть тысяча рублей. Получение информации о судимости. Изменение условий по объекту недвижимости. Любая измененная информация, которую банк еще не успел проверить к уведомлению человека об одобрении ипотеки либо кредита, он проверяет, и вот прям до заключения сделки, хоть за пять минут, приходит отказ».
В попытке обуздать детище, которое сами и создали, можно действовать окольными путями и попытаться охладить интерес к льготной ипотеке. ЦБ предлагает для начала установить количественные ограничения, чтобы закончить с практикой «пять ипотек в одни руки», а также повысить первоначальный взнос. По данным регулятора, до 6% ипотечных заемщиков брали потребкредит именно для оплаты взноса.
Число граждан, у которых есть и ипотека, и еще хотя бы один кредит, растет четвертый квартал подряд. В Минфине ответили, что повышение взноса пока не обсуждали. Аналитики рынка же уверены, что люди в итоге будут просто ввязываться в потребкредиты на более долгие сроки. А ставки там уже вышли за отметку в 20%.