Сложилось мнение, что рынок ипотечного кредитования и недвижимости сейчас находится в состоянии перегрева. Главная причина этого — охват широких слоев населения программами льготной ипотеки. Эксперты бьют тревогу, и Банк России предпринимает меры по снижению ажиотажа при помощи строжайшего контроля за выдачей кредитов.
Но без льготной ипотеки застройщикам трудно выжить, так как рыночные ставки на квартиры просто-напросто будут не по карману для большинства покупателей. Но приведет ли все это к масштабному кризису в сфере недвижимости?
Непосильный груз ипотеки
Рост ипотечного кредитования в России заставил общественность и экспертное сообщество обсуждать признаки перегрева рынка. За первые девять месяцев текущего года банки предоставили населению жилищные кредиты на общую сумму 5,4 триллиона рублей, что на 10% больше, чем за весь прошлый год. Особенно заметен рост доли льготной ипотеки, которая составляет более половины рынка и (в некоторых регионах — до 70%). Исследование, проведенное банками ВТБ и "Открытие", показало, что каждый четвертый заемщик поддерживает продление программ льготной ипотеки.
Однако, ускоренный рост ипотечного кредитования несет определенные проблемы, поскольку в нее вовлекаются группы заемщиков с повышенным риском. Об этом предупреждала председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
За последние 2 года выдача ипотечных кредитов лицам, долговая нагрузка у которых превышает 80% доходов, выросла почти вдвое. Также увеличиваются объемы кредитов с низким (до 20%) первоначальным взносом. Все это вызывает у ЦБ беспокойство, так как приводит к сохранению значительного разрыва в ценах на жилье на первичном и вторичном рынке (порядка 40%).
ЦБ принимает меры по смягчению рисков. С 1 октября повышены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам и установлен запрет на предоставление наиболее рисковых кредитов в сегменте новостроек. В случае необходимости регулирование выдачи ипотеки будет ужесточаться.
Ажиотаж может привести к образованию пузыря
С лета начались слухи о возможном повышении ключевой ставки Центробанка и изменении программ льготной ипотеки, что повлияло на цены на первичном и вторичном рынках недвижимости. Однако, к сентябрю, часть спроса уже была удовлетворена, отмечает Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ в компании FAM Properties.
В редких случаях, если ажиотаж продолжается, цены возрастают в несколько раз. Тогда на рынке возникает пузырь. В таких ситуациях стоимость товара не подтверждается ничем, кроме сильного спроса. Если при этом доходы населения снижаются, то возникает риск серьезного краха всей экономической системы, так как заемщики просто не смогут вернуть кредитные суммы. К примеру, это произошло в США в 2008 году, когда лопнул ипотечный пузырь.
Ситуация в России, по словам Тумина, несколько иная: цены растут, но пока не в геометрической прогрессии, а в перспективе они начнут снижаться. Эксперт пока не видит предпосылок для кризиса.
Перегрева нет?
По мнению Светланы Сазановой, доцента кафедры Институциональной экономики ИЭФ ГУУ, в настоящий момент проблема перегрева рынка недвижимости в России существенно преувеличена. Главным признаком перегрева, напоминает Сазанова, является рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам, который составляет до 2% от общего числа выданных кредитов.
Однако, по данным Forbes и Банка России, по состоянию на 1 сентября 2023 года уровень просрочки составляет 0,35%, что на 0,09% меньше, чем год назад. При этом объем просроченных ипотечных кредитов на эту дату составил 57 миллиардов рублей, что соответствует уровню мая 2018 года.
В целом за период с 1 января 2018 года по 1 сентября 2023 года просрочка снизилась с 1,1% от общего объема выданных кредитов до текущих 0,35%. По мнению Сазановой, в этой ситуации говорить о наличии пузыря на рынке или его перегреве не следует.
Повышение цен на новостройки, которое вызывает беспокойство Банка России, в основном связано с ростом затрат, включая увеличение стоимости энергоносителей и материалов в текущем году на 7-12%. А цены на вторичном рынке недвижимости обычно подстраиваются под цены на новостройки.
Сазанова не считает необходимым отменять льготное кредитование, так как это может обернуться для рынка недвижимости и строительной отрасли скорее вредом, чем пользой. Она отмечает, что эти отрасли имеют обширные взаимосвязи и снижение спроса негативно скажется на многих сферах, начиная с производства строительных материалов и заканчивая текстильной и мебельной промышленностью.
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, согласен с тем, что кризис в сфере недвижимости маловероятен в текущих рыночных условиях. Он отмечает, что хотя ЦБ повысил ключевую ставку и все говорят о подорожании ипотеки, отток покупателей не будет критичным для рынка. Повального замораживания ипотечных сделок и отказов от приобретения недвижимости ожидать не следует.
На рынке всегда существуют периоды активности и периоды ее снижения. В настоящее время наблюдается снижение активности покупателей, однако, нет предпосылок к тому, чтобы на рынке недвижимости в ближайшее время произошло "что-то очень плохое".
Возможно, во вторичном сегменте рынка в 2024 году произойдет постепенное и небольшое снижение цен из-за ослабленного спроса. Однако, на первичном рынке многое зависит от стоимости строительства, которая пока не снижается. Очень существенное падение цен возможно только при сильном оттоке покупателей, чего, по мнению экспертов, не предвидится.
Кредиты и проблемы на годы вперед
Но есть и другая точка зрения. Экономист Егор Клопенко утверждает, что рынок ипотеки и кредитный рынок в России на самом деле перегреты. Причина, по его мнению, не столько в их активности, сколько в ограниченных возможностях россиян. Банки выдают кредитов больше, чем люди могут вернуть.
С учетом текущей экономической ситуации эксперт не видит возможностей для развития кредитного рынка. Даже если банки будут готовы предоставить ссуды, они просто не найдут надежных и незакредитованных заемщиков, которым эти деньги понадобятся.
Есть только один способ — предлагать гражданам легкую или даже автоматическую перекредитацию в случае снижения процентной ставки ЦБ. Такая программа могла бы убедить людей рискнуть, так как текущие проценты по обычным кредитам слишком высоки и не доступны для использования, заключил Клопенко.
Как сообщают "Новые Известия", банки начали массово отказывать россиянам в кредитах — в октябре текущего года было отклонено свыше 80% заявок.
---