В сентябре спрос на областном рынке новостроек достиг пика. Дальше - недолгий период стагнации (или, если угодно, стабильности), затем, скорее всего, последует спад.
В августе и сентябре застройщики продавали больше лотов, чем в любой другой месяц 2023 года: 2,2 тысячи ДДУ, 2,7 тысяч. (См. таб. 2). Причины понятны: ЦБ задрал ключевую ставку, ипотека на «вторичке» стала почти недоступной, доллар улетел к 100 рублям.
Куда еще девать рубли? А на первичном рынке сохранились льготные программы, и цены в новостройках остались на прежнем уровне, даже немного снижались.
Ралли регионов
В Петербурге объем жилой застройки за год, с сентября 2022-го, сократился на 17% - на 1,5 млн кв. м. Сокращение предложения подталкивает вверх средние цены. А в области - наоборот, строят на 214 тысяч кв. м больше, чем год назад.
Причины разные: процедуры согласования попроще, чем в мегаполисе, земля подешевле; при этом по уровню комфорта областные ЖК нередко уже почти не уступают городским. В общем, застройщики, работающие в ЛО, притормаживать пока не собираются.
Но доля непроданных квартир в областных новостройках растет. По данным Единой информационной системы жилищного строительства - уже 46%. (См. таб. 1). Год назад этот показатель составлял 39%.
Эксперты аналитической платформы bnMAP.pro полагают, что «расчетный срок реализации проектных остатков» (то есть продажи лотов в уже выведенных на рынок новостройках) составит более трех лет. И по этому показателю регион вплотную приблизился к зоне риска.
Не то чтобы снова, как несколько лет назад, будут возникать долгострои и банкротиться застройщики. Но вполне вероятно, что сроки завершения некоторых проектов придется сдвигать и переносить. Особенно это касается благоустройства и сопутствующей социалки.
Тем не менее деньги в первичный рынок текли обильно. Граждане приобретали квартиры не из-за желания заработать: в перепродаже никакого смысла нет; «отбить» вложения за счет аренды можно лет за 30. А просто других вариантов куда-то пристроить накопления (у кого они есть) крайне немного.
В октябре активность покупателей стала остывать. С 15 до 20% увеличился первый взнос по льготным ипотечным программам, закончились банковские скидки; меньше стало «совместных программ» с субсидированием ставок застройщиками («0,1% на весь срок» и тому подобных). Популярны льготы на период строительства, но многие все же задумываются: а что дальше?
Некоторые экономисты рассчитывали на приток в потребление «новых денег»: оживление ВПК, рост средних зарплат, выплаты контрактникам, компенсации семьям и т. д. Достоверных сведений нет, по отзывам участников рынка жилья, пока никаких новых «финансовых потоков» не заметно.
Кудрово рулит
Во Всеволожском районе текущий уровень - 146,2 тысячи рублей за «квадрат» (минус 0,3% за последний квартал, минус 0,9% за год). Снижение за год обеспечили стройки непосредственно во Всеволожске: подешевели квартиры в ЖК «Gröna Lund» и «Дома на Октябрьском 74, 78», появились бюджетные варианты в ЖК «Новый мир».
В Мурино - 150,3 тысячи рублей, минус 1,9 за квартал, минус 3,1% за год. Год назад в этой локации насчитывалось 13 новостроек, сейчас - 17. Конкуренция не позволяет застройщикам повышать цены, даже при приличных объемах продаж.
В Новосаратовке - небольшой подъем: текущий уровень - 144 тысячи рублей, плюс 0,9% за квартал, плюс 5,2% за год. В Сертолово в результате возвращения в листинги относительно недорогих квартир в ЖК «Новая история» ценник в сентябре снизился на 14,1%.
Самая дорогая локация - Кудрово: почти 190 тысяч рублей за кв. м.
Стабильная ситуация в Ломоносовском: 137,35 тысяч рублей за квадратный метр, плюс 1% с третий квартал, плюс 4% за год. Здесь ситуацию определяет Новоселье - семь ЖК аж от семи застройщиков: ГК Novoselie Development (ЖК «Новоселье. Городские кварталы»), СК «ЛенРусСтрой» (ЖК «ЛесART»), «Строительный трест» (ЖК NEWПИТЕР), группа ПИК (ЖК «Таллинский парк»), компания «Полис» (ЖК «Полис Новоселье»), компания «Газпромбанк-Инвест» (ЖК «Ветер перемен – 2»); летом к этой группе присоединился «Глоракс».
По мнению участников рынка, жесткая конкуренция на «местном» уровне вынуждает девелоперов совершенствовать продукт и не позволяет разгонять цены. Правда, одной конкуренции недостаточно для разумного развития (в Мурино не получилось, хотя застройщиков больше), нужен еще жесткий генплан и разумная позиция местной администрации.
Из перспективных проектов: хорошие шансы у москвичей в Лаголово («Самолет» и «А101»).
Отставание области от спальных районов Петербурга за год уменьшилось с 44 до 42%, от городских окраин возросло с 19 до 21%, а от пригородов с 10 до 14%. Цены понемногу выравниваются: если область - совсем не обязательно убогая «панелька» в чистом поле.
Развитие ситуации во многом будет зависеть от вторичного рынка и от того, как покупатели примут новый уровень ипотечных ставок.
Прогноз от «Пригорода»
Давайте все же вспомним: покупка квартиры - не самоцель, а способ решить проблему. Добыть дополнительную площадь, поменять место жительства, уберечь деньги от инфляции, создать запас «для детей» и так далее.
Острого дефицита жилья в регионе точно нет. Есть относительно приличный (по сравнению с другими регионами, кроме СПб и столичного) уровень доходов и ощутимое давление приезжих. Есть также весьма развитый сегмент ИЖС, причем частные дома покупают в основном петербуржцы.
По мнению «Пригорода», до конца года в Ленобласти продадут по ДДУ еще 4,5-5,5 тысяч квартир в новостройках. Всего за год получится 21-22 тысячи сделок.
Для сравнения: регистрация новых домов ИЖС и жилах домов в садоводствах за 2023 год составит 22-23 тысячи штук; сделки с квартирами на вторичном рынке - около 40 тысяч.
Факторов, способствующих росту цен на первичном рынке, пока не просматривается.
Ссылка на таблицы: https://disk.yandex.ru/i/zt8T8qKENdvj0A
Приведенные данные в таб. 4 и 5 получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга». Апартаменты в расчетах не учитываются.