Перед покупкой квартиры нужно совершить семь простых шагов:
- Запросить выписку из ЕГРН. С помощью нее можно убедиться, что продавец действительно является собственником недвижимости. Также в выписке смотрим, нет ли обременений. Документ может заказать кто угодно, но, желательно, чтобы это сделал собственник. Так выписка будет более содержательной, поскольку недавно вступили в силу поправки в законодательство, ограничивающие доступ.
- Проверить выписку о переходе прав на недвижимость. Из этого документа следует, на каком основании продавец владеет жильем. Также можно проследить всю историю перехода права собственности на объект. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или другие документы. Для их анализа лучше прибегнуть к помощи юристов или воспользоваться нашим онлайн сервисом Legal Check-Up.
- Посмотреть паспорт продавца жилья. Проверяем документ на предмет нахождения в списке недействительных по базе МВД.
- Проверить продавца недвижимости по открытым базам. Посмотреть, не является ли продавец банкротом, экстремистом или должником.
- Запросить выписку из домовой книги (чтобы узнать, кто прописан в квартире) и справку о долгах по коммунальным платежам.
- Проверить, не нарушены ли права несовершеннолетних. Важно помнить, что с такими собственниками все сделки совершаются с согласия органов опеки. Также нелишним будет проверить, использовался ли материнский капитал при покупке жилья.
- Запросить технический план и сравнить планировку в квартире с текущей.
Это минимальный обязательный набор шагов по проверке недвижимости и ее собственника. Однако конкретный перечень документов для проверки каждой квартиры всегда будет разным в зависимости от юридической истории этого объекта. Не существует какого-то уникального перечня, хотя мы в Legal Check-up попробовали создать такой чек-лист. Ознакомиться с ним можно по ссылке.
Точно не надо приобретать жилье, если:
- Продавец или риелтор препятствуют вам в получении каких-либо документов или сведений о квартире. Нежелание предоставить для проверки документы, как правило, явный признак недобросовестности продавца;
- Вы обнаружите продавца в базе банкротов, экстремистов или недействительных паспортов. Такие сделки будут признаны недействительными. А за финансирование экстремистской деятельности российским Уголовным кодексом предусмотрена ответственность вплоть до лишения свободы до 8 лет.
- В квартире кто-то прописан и согласен выписаться только после сделки и получения продавцом денежных средств. Есть риск того, что вы не сможете выписать таких лиц даже через суд.
С подозрением относитесь к объектам, которые продаются не лично продавцом, а его представителем по доверенности. В данной ситуации существует риск признания сделки недействительной. Нужно проверять доверенность на подлинность по базе Нотариальной палаты и следить, чтобы она не была отозвана до даты сделки. Если доверенность не является подлинной, сделку заключать нельзя.
С осторожностью относитесь к приватизированным объектам недвижимости или полученным в наследство. У такой недвижимости могут оказаться так называемые скрытые собственники, которые впоследствии могут попытаться оспорить вашу сделку.
Самая коварная опасность сделок с недвижимостью на вторичном рынке для покупателей состоит в том, что здесь довольно легко остаться без квартиры и без денег. Поэтому, если вы не юрист в сфере недвижимости, то лучше нанять профессионала. Так можно сэкономить много времени, сил и денег.