Многие люди привыкли вкалывать с утра до ночи за небольшую зарплату, которой, в целом, мало на что хватает. Точнее этих денег хватает на квартплату, еду и некоторые базовые вещи… Ну и в принципе, всё... Так живет абсолютное большинство.
Но все же есть счастливчики, которым удалось вырваться из этого порочного круга или заработать на первоначальный взнос по ипотеке (многие покупают квартиры в ипотеку и арендой гасят практически весь платеж), или, если очень повезет, то и на целую квартиру.
А может кому-то из наших читателей досталась квартирка по наследству от троюродной бабушки по маминой линии? Это абсолютно неважно! Каждому будет выгодно прочитать данную статью и проверить уже свое существующее жилье, либо скорректировать свои планы по покупке жилья для сдачи.
Да!Да!Да! Все знают, что жилая недвижимость менее выгодна в плане доходности по сравнению с коммерческой недвижимостью. НО! Не все так просто! Многие «специалисты» не учитывают, что жилая недвижимость и сделки с ней поддерживаются нашим государством (льготные ипотеки, сертификаты и пр.), не считают недозагрузку, повышенные налоги коммерческой недвижимости. А еще же в квартире можно потом жить самому! Так что здесь еще нужно хорошенько взвесить все плюсы и минусы. Лично я взвесил для себя и понял, что жилая недвижимость - квартира на данном этапе для меня предпочтительнее.
Давайте же рассмотрим мои ТОП-5 параметров квартиры, которые помогут Вам точно не прогадать при выборе:
1. А рентабельно ли? (соотношение цены и ставки аренды)
Так как мы будем покупать квартиру для найма (аренды), то для нас первым важным параметром является рентабельность объекта. Необходимо сопоставлять цены объектов и ставки найма в рамках рассматриваемого района.
Все просто! Берем цену объекта и делим ее на среднюю ставку аренды по району. Чем меньше полученное число – тем лучше для нас! Грубо говоря, именно столько месяцев нам нужно сдавать нашу квартиру, чтобы ее окупить. В реальности все конечно немного по-другому, нежели в грубых расчетах на бумаге, но в целом этот параметр хорошо отражает суть.
Бывает такое, что при сравнении двух районов этот показатель может очень прилично разниться… Ставка аренды в соседних районах может практически не отличаться, а вот цены на продажу будут совсем разные.
2. Первый этаж? Да Вы че!!! ФУУУ!!!
Цены на квартиры на первых и последних этажах, как правило, ниже на 10-15% относительно таких же предложений в «серединке» дома. Это связано с риском наличия насекомых и заглядывания в окна прохожих - на первом этаже, а также – с протечками крыши – на последнем этаже. Но! Опять же! Вспоминаем: нам же там не жить! И, поверьте, первые этажи снимают также очень охотно и ставки найма в этих объявлениях точно такие же, как и на других этажах в «середине» дома. А это то нам и надо!
Если выбить хорошую скидку за первый/последний этаж – то рентабельность сильно повысится, а количество месяцев, за которые квартира окупится, уменьшится. Единственное, что нужно сделать – это проверить чистоту подвала или спросить у соседей – нет ли проблем с герметичностью крыши…
3. На тяжелом люксе? Спасибо, не надо…
Я думаю, всем и так понятно, что дорогая отделка и люксовый ремонт никогда и нигде не отбиваются. Наш идеальный вариант – хороший ремонт, сделанный несколько лет назад (важно: не убитый, а именно не самый свежий!). Преимущества: его и не жалко, выглядит он еще достаточно прилично (так как он не совсем старый), да и собственники уже не просят сумасшедшие деньги за ненужную нам роскошь…
Небольшие трещинки и потертости – нам абсолютно не страшны, ибо люди, снимающие жилье, не сильно заморачиваются по этому поводу (если это не элитная недвижимость, но мы то с Вами говорим о более дешевых сегментах аренды)
4. А у нас на районе не звонЯт, а звОнят…
Необходимо тщательно подойти к покупке с точки зрения выбора района. Отлично сдаются квартиры в спальных районах в пешей доступности от метро (10-15 минут пешком максимум). Ближе – это уже дорого и менее рентабельно. Такие удобства люди приобретают для себя и готовы за это переплачивать. Дальше – дешевле. Но и затащить в такую квартиру нанимателей уже будет посложнее. Соответственно, периоды недозагрузки будут дольше.
Хорошо сдаются квартиры в районах крупных ВУЗов, торговых центров и прочих мест с большим количеством рабочих мест. Также пользуются спросом квартиры в городах-спутниках с хорошей транспортной доступностью. Необходимо только оценить рентабельность…
5. Утром деньги - вечером стулья. А можно наоборот? Можно, но деньги вперед.
Обставить квартиру на сегодняшний день, чтобы в ней можно было полноценно жить – не так уж и дешево. Качественная износостойкая мебель стоит достаточно дорого. Можно, конечно, купить и приличную б/у мебель на популярных досках объявлений – это хороший вариант, но опять же, это дополнительные затраты денег и времени (выбрать, договориться, привезти).
Поэтому, идеальный для нас вариант – купить квартиру с мебелью. Да! Не все собственники забирают мебель и технику при продаже своего имущества. Квартира с мебелью может сэкономить Вам до миллиона рублей в дальнейшем!
Надеюсь, что статья была для Вас полезной и Вы узнали для себя что-то новое.
А как правильно сдавать квартиру и оценивать потенциальных покупателей? Почитайте эту статью:
Благодарю за внимание. Удачных Вам сделок!