Целью этой статьи ответить на вопрос: почему из множества способов получения земли, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством, именно КРТ стало самым обсуждаемым и привлекательным для застройщиков.
Нельзя сказать, что законодатель только сейчас пытается создать действенный механизм частно-государственного партнёрства в градостроительной сфере. Начиная с 2006 года последовательно были приняты ряд нормативно-правовых актов так или иначе регулирующих вопросы развития территорий посредствам частно-государственного партнерства:
- изменения в Градостроительный кодекс РФ (2006)
- масштабные инвестиционные проекты (2016)
закон о государственно-частном партнерстве (2016).
Государству потребовалось 15 лет, чтобы зафиксировать в законодательстве простую истину – бюджетного финансирования недостаточно, никто не сможет быстрее и эффективнее провести реновацию, освоение бывших депрессивных городских территорий кроме профессиональных застройщиков. И чем больше прав и инициатив будет у таких застройщиков – тем быстрее пойдет освоение. И хотя застройщики не поименованы прямо в числе потенциальных инициаторов КРТ, именно их инициатива является определяющей.
Власть, определяя зоны применения КРТ, фактически заявляет оферту неопределенному кругу застройщиков с целью формулирования ими предложений.
Давайте сравним процедуру инициации КРТ. Условно старую и условно новую.
Давайте обратим внимание на особенности процедуры КРТ, условно по-старому и по-новому законодательству.
Старая редакция:
Требуется внесение в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Долгая и дорогая процедура на несколько лет.
Новая редакция:
Требуется инициатива, либо правообладатель, либо власти. Все! Достаточно внесения в ПЗЗ только перспективных территорий комплексного развития.
Все необходимые последующие изменения в документацию по планировке территории (генплан, правила землепользования и застройки, проект планировки территории, проект межевания территории) проводятся уже после заключения договора о КРТ. В этом случае все предварительные договоренности, установленные регламенты, ограничения обнуляются. Только договор в дальнейшем определят градостроительные ограничения.
Упрощенная процедура принятия решения о КРТ позволила сохранить время. Срок между возникновением идеи и ее реализацией значительно сокращен и законодатель настойчиво дает нам понять, что он также заинтересован в сбережении времени инвесторов.
Новое законодательство позволяет значительно сократить издержки на реализацию КРТ. Законодатель выразил свои волю и намерение сократить потенциальные судебные и юридические издержки. В сложившейся ситуации суды признают безусловное право власти определять перспективные зоны КРТ. Такое право не может быть обжаловано.
Оспаривание.
При этом сам договор о КРТ может быть обжалован, его сторонами, либо третьими лицами, только в отношении процедуры его заключения.Судебная инициатива правообладателей недвижимости, попавших в зону КРТ значительно снижена и фактически сведена исключительно к возможности оспаривания размера компенсаций. Современная судебная практика имеет дело главным образом с коллизиями, возникшими с применением старого – до 2020 года законодательством. Без рекомендаций и разъяснений вышестоящих судов, нам сложно говорить о будущем правоприменении. Я делаю вывод только на основании анализа нормативных актов.
И, наконец, мы подошли к главной новелле законодательства о КРТ, его основной отличительной черте. Значительное, по сравнению со старым законодательством, расширение понятия «Депрессивности» городских территорий, попадающих под КРТ.
Законодателем расширен перечень объектов (ЗУ и ОКС), подлежащих включению в КРТ.
Законом НСО № 184 к возможным территориям по сравнению со старым законодательством добавлены территории с индивидуальными жилыми домами, домами блокированной застройки, садовыми домами, отвечающие установленным чуть позднее критериям ветхости и непригодности для жизни. Просто констатируем, это открывает новые возможности как для власти, так и для правообладателей, для застройщиков также.
Что входило раньше:
1) с ОКС, признанными аварийными и подлежащими сносу;
2) с ОКС снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ;
3) виды разрешенного использования которых не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков, установленным ПЗЗ;
4) с самовольными постройками.
Что добавилось сейчас:
1) МНК, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
2) земельные участки с расположенными на них домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения. Такие критерии введены Законом Новосибирской области от 07.04.2022 № 184-ОЗ.
Принятие решений о КРТ в отношении несмежных территорий
Самая загадочная и обсуждаемая новелла.
Скажу прямо, эта новелла либо намекает, либо говорит – кому как нравится – о возможном переделе земельного рынка крупных мегаполисов.
И так, в части 9 статьи 66 Градостроительного кодекса РФ закреплена возможность включения в КРТ участков не являющихся смежными (не примыкающих непосредственно) территории, в отношении которой планируется принятие решения о КРТ. Цитирую: «Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть установлены случаи, в которых допускается принятие решения о комплексном развитии территории в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, с заключением одного договора о комплексном развитии таких территорий.»
В Новосибирской области таким нормативным правовым актом является приказ Министерства строительства Новосибирской области от 17.06.2021 № 358.
Фактически и власть, и правообладатель наделяются правами включения в КРТ находящихся поблизости участков (в одном элементе градостроительного планирования) под видом того, что он необходим для КРТ, не осваивается правообладателем, либо осваивается в противоречии с целями и задачами власти, а также если владельцы таких и смежных участков сами не готовы быть инициаторами КРТ и не имеют соответствующих ресурсов.
Комиссия по КРТ.
Включение в зону КРТ как смежных, так и несмежных земельных участков вызовет большое количество споров с такой категорией правообладателей, которые расценивают участки как инвестиции и не имеют цели реального их освоения. Еще раз добавлю, современная правоприменительная практика не знает кейсов, дошедших до Верховного Суда посвященных включению в КРТ такого рода участков.
Во многом для того, чтобы предотвратить потенциальные споры, почти все крупные мегаполисы предусмотрели для себя создание специальных комиссий о КРТ. Такая комиссия создана и в Новосибирске. Название: «Комиссия по комплексному развитию территорий города Новосибирска».
Критерии отнесения зданий, строений, сооружений к КРТ.
Дополнительными факторами привлекательности КРТ является достаточно полная регламентация объектов жилой застройки, подходящих под КРТ:
МКД
- физический износ превышает 70%;
- построенные по типовым проектам до 1975 года;
- капремонт которых превышает стоимость, определенную Правительством Новосибирской области;
- отсутствует хотя бы одна из централизованных систем инженерно-технического обеспечения (водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение (за исключением домов, обеспеченных индивидуальным газовым отоплением).
Жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома:
- физический износ превышает 60%;
- отсутствует одна или несколько подключенных к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения систем инженерно-технического обеспечения объекта;
- признаны непригодными для проживания граждан в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Нежилая застройка:
1) аварийными и подлежащими сносу;
2) снос, реконструкция на основании адресных программ;
3) виды разрешенного использования не соответствуют установленным ПЗЗ;
4) самовольными постройками.
Виды компенсаций.
Исходя из анализа законодательства о КРТ есть необходимость полной регламентации определения стоимости изымаемого в соответствии с процедурой имущества третьих лиц.
В частности, в ст. 32.1 ЖК РФ предусмотрены следующие базовые жилищные гарантии (компенсации):
- для собственников жилых помещений - предоставление равноценного возмещения или по заявлению собственника другого равноценного жилого помещения;
- для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше освобождаемого.
- возможность приобретения собственником за доплату жилого помещения большей площади, имеющего большее количество комнат, чем предоставляемое жилое помещение;
- обязательное предоставление жилого помещения (а не денежного возмещения) в случае, если в освобождаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане.
Субъекты РФ наделены, в частности, полномочиями по установлению:
- предоставления жилых помещений очередникам во внеочередном порядке по нормам предоставления;
- предоставления отдельной квартиры собственникам и нанимателям комнаты (комнат) в коммунальной квартире.
Виды потенциальных споров.
Какие категории споров станут основными при обжаловании процедуры КРТ.
- Споры, связанные с неполнотой, либо несоответствием информации для аукционов по КРТ. Между застройщиками и властью.
- Споры, вытекающие из баланса частных и публичных интересов. Включение отдельных участков в перспективные зоны КРТ.
- Споры, связанные с обоснованностью включения в КРТ несмежных участков. Между правообладателями таких участков, властью и застройщиками.
- Споры, связанные с установлением размеров компенсаций при изъятии имущества в процедуре КРТ.
- Споры, связанные с приведением Сторон в первоначальное положение в связи с признанием недействительным договора о КРТ.
Благодарим Вас за то, что дочитали нашу статью. Будем рады вашим лайкам и комментариям!