" Ключевая ставка уже 15%, какие будут последствия?
27 октября Центробанк России повысил ключевую ставку сразу на 200 б.п., до 15% годовых. Это больше, чем ожидали большинство экспертов. Более того, ЦБ не исключает дальнейшее повышение ключевой ставки до 16% уже в текущем году. А прогноз на 2024 - от 12,5 до 14,5% годовых.
Чем ответит рынок недвижимости?
Рост «ключа» увеличит рыночные ставки и еще больше ударит по вторичному рынку. Условия по нельготной ипотеке уже были заградительными, теперь же ипотека на вторичку и влвсе станет неподъемной для большинства семей. Есть закономерность - прибавление ставки на 1 п.п. снижает число выданных кредитов на примерно на 10%. Исходя из этого, в ближайшие месяцы выдачи ипотеки на вторичку упадут на 40% по сравнению с первым полугодием 2023 года. Выдача ипотеки снизится до минимального уровня с 2017 года – около 1,3 млн кредитов на 5,5 трлн руб. А рыночные ставки на вторичку вернутся в 00-е годы, больше 15% годовых.
На первичном рынке наоборот спрос может увеличиться. Льготная ипотека «рулит». Разрыв в процентных ставках между первичкой и вторичкой на 1 п.п. увеличивает выдачи на первичке примерно на те же 10%. За 10 месяцев 2023 года объем выдачи ипотеки уже превысил результат 2022 года. По итогам текущего года ожидаются выдачи около 1,7 млн ипотечных кредитов на 7,3 трлн руб. А вот в 2024 году выдача могут уменьшиться до 1,45 млн кредитов на 6,2 трлн руб.
Казалось бы, всё очевидно. Нужно жилье либо вложить деньги – пожалуйста, новостройка по льготной ставке. Но. Льготные ипотечные программы пока остаются, но велика вероятность и их «перекройки» в 2024 году.
Взять ипотеку сейчас в расчете на ее скорое рефинансирование, скорее всего, не получится. Спрос однозначно будет снижаться, и не только на вторичном рынке. Часто новую квартиру приобретают после продажи б/у квадратных метров. И подавляющее большинство сделок проходит с привлечением ипотечных средств. А избавиться от вторички по новым неподъемным ипотечным ставкам будет ох как непросто.
Запуск новых проектов тоже может существенно замедлиться в 2024 г. Большая часть застройщиков берут рыночные кредиты на этапе приобретения земли и разработки документации - при ключевой ставке в 15% рыночная ставка поднимется до 20% годовых, и выплачивать такой кредит будет под силу далеко не всем компаниям. Ожидаемое прекращение или изменение льготных программ также охладит желание начинать новые проекты.
Что касается аренды. Здесь наблюдается дефицит объектов для сдачи в наем - арендный платеж сейчас в некоторых регионах уже почти вдвое дешевле обслуживания 15%-й ипотеки. Сезонный всплеск спроса на аренду из-за начала учебного года в высших и средних учебных заведениях обычно проходил к середине сентября. Но не в этом году.
Э. Набиуллина предупредила – кредитно-денежная политика будет жесткой, и текущая ситуация останется надолго.
Что думаете о повышении ставки?
Удастся ли такими мерами обуздать инфляцию?