Цены на недвижимость растут в независимости от региона. Где-то прирост происходит на уровне 1-2% в месяц, где-то больше в зависимости от сегмента. При наличии 10-15 миллионов рублей ранее многие выбирали двухкомнатную квартиру. Сегодня единственным доступным вариантом для большинства граждан стала студия. Если в 2016 году их доля составляла порядка 6%, то сегодня увеличилась до 20-25%. Особенно она начала расти с 2021 года, после всплеска цен на недвижимость в сентябре-октябре 2020 года. Причина проста – падение доходов населения. В ряде случаев картина выглядит даже абсурдной. Так, в Москве в 31 жилых комплексах построены только одни студии (там нет даже однушек). Всего в столичной продаже их численность достигла 13 тысяч. Средний размер студий в новостройках уменьшился на 13% по сравнению с 2018-м годом и равен 24 кв. м. Зато квадратный метр за тот же период вырос до 364 тысяч рублей с ростом почти в два раза. В целом средняя площадь квартир на московском первичном рынке упала на 24 кв.м. – до 53 кв. м.
Наибольший запрос через семейную ипотеку у россиян пользуются студии и 1-комнатные квартиры – они занимают 41% доли рынка со средней площадью 36 кв.м. Далее следуют 2-комнатаные квартиры – 35% и 57 кв.м., 3-комнатные – 20% и 78 кв.м., 4- и более комнатные – 4% и 109 кв.м. по данным Сбербанка. Двушки в новостройках часто зовут Евро 3 (евротрешка). В основном там присутствуют просторная кухня и гостиная, две спальни, кладовка. При средней площади 50 кв.м. и цене 300 тысяч рублей за метр она обойдется в 15 миллионов рублей. Тогда как стандартная двушка в 70 квадратов будет стоить 21 миллион. Не удивительно, что большинство покупателей, а тем более заемщиков выбирает евротрешки, чтобы не переплачивать за ипотеку.
Не стоит забывать, что многие граждане и семьи живут в арендованном жилье или у родственников, мечтая переехать в собственную жилплощадь. Размеры студий, 1 и 2-комнатных квартир стали меньше из-за применения евроформата. Ранее классическая 1-комнатаня квартира составляла 45 метров. Она включала в себя кухню, гостиную, коридор 8-12 метров, ванную, санузел. Но сегодня нет запроса на такое жилье без европланировки. Потребители ориентируются на маленькую удобную квартиру (гостиная, кухня, спальня, небольшой коридор, совмещенный санузел) площадью 35 метров. Аналогично с двушками. Ранее были востребованы размеры в 67-70 метров, сейчас — 50-55. В будущем такая недвижимость вырастет в цене. Вроде бы доходы населения падают, а стоимость жилья жилье растет. Кто-то раньше выбирал бизнес-класс, а теперь вынужден брать «комфорт»; одни хотели «комфорт», но сегодня приобретают «эконом»; другие вместо недорогой новостройки покупают в старой панельке. У потребителя есть выбор – снимать квартиру или покупать в ипотеку, особенно если ипотечный платеж на уровне аренды. Поэтому застройщики строят то, что востребовано на рынке.
Существует еще один сегмент – апартаменты. Еще их называют комплексами для комфортного проживания семьи. Они могут располагаться в новом жилом комплексе, в отелях, деловых центрах, иной коммерческой недвижимости с красивым фасадом. Однако при покупке апартаментов могут возникнуть неудобства. Рядом с ними нередко отсутствуют парковки, детсады и школы, медучреждения, детские площадки. Ведь застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру. Среди иных минусов – более высокий налог на имущество и плата за ЖКУ по тарифам для нежилых помещений. Среди плюсов выделяют хорошие локации, более качественные проекты, свободные планировки.
В целом регулярное повышение ставки ЦБ и стоимости кредитования подстегают людей к покупке недвижимости и разгоняют не без того высокие цены на квадратные метры. Спрос как инструмент инвестиций растет и из-за ослабления рубля, объясняет ЦБ в комментарии «Региональная экономика: комментарии ГУ № 23 Октябрь 2023 года».
