Российский сегмент интернета заполонили видеоролики «инвестиционных гуру», которые советуют делать деньги на разнице между ставками по субсидируемым государством льготным ипотечным программам и ставками по банковским вкладам и облигациям. Редакция aif.ru выяснила, как это возможно и стоит ли прислушиваться к подобным советам.
Что такое заработок на разнице ставок
«Никогда не бери ипотеку на 20 лет, если можешь взять на 30 лет. Никогда не плати первоначальный взнос 30%, если можно заплатить 15%. У меня пять ипотек на пять квартир, и благодаря этому я теперь могу позволить себе не работать», — такие призывы россияне все чаще видят на экранах своих смартфонов и мониторов. Речь идет о льготных ипотечных программах, по которым ставка ниже рыночной, а разницу оплачивает государство из федерального бюджета.
Если у человека есть накопления в несколько миллионов рублей и более, он может купить на них квартиру без привлечения кредита. Однако из-за высокой ключевой ставки, которую Банк России накануне повысил еще сильнее — до 15%, чисто арифметически выгоднее взять льготный кредит с минимальным первоначальным взносом. Льготную ипотеку дают под 8% годовых и меньше, а сбережения можно положить в банк под 14%. Разница в ставках составит от 6% и более. Проценты по вкладу позволят покрыть выплаты процента банку по жилищному кредиту и получить дополнительный доход.
Что по этому поводу думает Центробанк
Банк России не приветствует практику российских инвесторов зарабатывать на разнице между ставками по субсидируемым государством льготным ипотечным программам и ставками по банковским вкладам. Об этом заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, отвечая на вопрос корреспондента aif.ru.
«В ситуации, когда есть льготные программы, когда можно получить льготный кредит по одной ставке, а свои сбережения хранить в банке по высокой ставке — это вполне логичное и рациональное поведение. Надо сказать, массовой такой практики нет, но ситуация нас не может не беспокоить. Она позволяет людям с опережениями зарабатывать на льготных кредитах. То есть по факту источником этого заработка становятся деньги налогоплательщиков», — объяснила глава ЦБ.
От подобной практики страдают те люди, кому квартиры нужны для проживания, а не для инвестиций, отметила Эльвира Набиуллина. Массовые льготные ипотечные программы стимулируют спрос и влекут за собой рост цены на недвижимость. В результате всем покупателям жилья приходится брать большие суммы в кредит, добавила она.
«Как вы знаете, цены на жилье существенно выросли. За последние три года цены на жилье выросли на 90%, что существенно выше темпов роста инфляции и доходов населения. Это способно перекрывать положительные эффекты от льготной ипотеки. Поэтому льготные программы широкого фронта уместны только как антикризисные меры, и по мере их сворачивания эта несправедливая ситуация будет уходить», — отметила глава Центробанка.
Получится ли заработать на разнице ставок
Стихийная реклама спекуляций недвижимостью с помощью льготной ипотеки имеет один, но очень весомый подводный камень, рассказала aif.ru президент международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. «Инвесторы уверены, что они получат доход не только от разницы в процентных ставках, но и от роста цены на саму квартиру, но на самом деле никаких гарантий этого нет, зато есть риск получить убытки», — сказала Радченко.
По словам эксперта, если посмотреть на график цен на жилую недвижимость за последние 10 лет, то хорошо видно, что в долларах квартиры в 2023 году стоят примерно вдвое дешевле, чем в 2013 году. Если брать график средних цен в рублях, то и они, несмотря на рост в последние годы, имели периоды выраженного падения, самый сильный — в 2014-2017 годах.
«Учитывая политику нашего Центробанка и высокие ставки по кредитам, которые могут еще сильнее вырасти, рассчитывать заработать на росте цен на квартиры может быть опрометчиво. По крайней мере, в ближайшие годы. Да, на горизонте лет 10 и более инфляция, скорее всего, приведет к росту цен на жилье в рублях, но на горизонте нескольких лет цены на квартиры могут оставаться на месте или снижаться, особенно если правительство перестанет стимулировать стройотрасль льготной ипотекой. А учитывая ситуацию с курсом рубля, вложения в валюту могут, к сожалению, оказаться куда более выгодными», — считает Ирина Радченко.
Использовать схему с разницей ставок допустимо тем людям, которым квартира нужна для проживания, а не для инвестиций. В этом случае они решат свой жилищный вопрос по более выгодному пути, заключила она.
Больше срочных и эксклюзивных новостей — в телеграм-канале АиФ