Человеку, который решил приобрести квартиру, участвуя в долевом строительстве, нужно помнить о подводных камнях, связанных с возможной финансовой несостоятельностью застройщика. И хотя большинство долевых строек заканчиваются мирно, вероятность негативного сценария остается — особенно для граждан, заключивших со строительной компанией договор долевого участия (ДДУ) до 1 июля 2019 года.
В таком случае стоит учитывать все риски и знать, что делать дольщику при банкротстве застройщика и как защитить себя.
Для тех, кто покупал квартиру после лета 2019 года с использованием эскроу-счетов, ситуация намного проще. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются. Застройщик получает эти средства только после сдачи дома в эксплуатацию. При банкротстве строительной компании покупатель жилья гарантированно получит свои деньги обратно.
Что такое банкротство застройщика
Банкротом могут признать фирму, у которой нет денег, и она не в состоянии платить по счетам. Документов, регламентирующих банкротство девелоперов, использующих долевое инвестирование, в России принято не так уж много.
Почему банкротятся застройщики
Для банкротства причин может быть много:
Выросли цены на стройматериалы и подрядные работы, в том числе из-за скачка валютных курсов
Упала покупательская способность населения
Был неправильно составлен бизнес-план на начальном этапе строительства
Компания потратила много денег на выплаты по судебным решениям, в частности при задержке строительства
Застройщик столкнулся с мошенничеством
Форс-мажорные обстоятельства
Все эти проблемы могут обернуться заморозкой строительства. Если найти деньги не получится, строительная компания имеет право объявить себя банкротом. Такой статус избавляет от финансовых обязательств, которые девелопер не в силах выполнить, но при этом юрлицо будет ликвидировано с потерей всех активов.
Бизнес придется начинать заново, а репутация застройщика получит «черную метку». Инициировать банкротство также может уполномоченный орган или кредитор, например банк, дольщики или поставщик.
Кстати, объявить себя банкротом застройщик может как по объективным причинам, так и фиктивно, когда строительная компания банкротится с целью получения прибыли путем выведения крупной суммы денег из своих активов. Однако этот способ, при установлении факта преднамеренного банкротства, влечет за собой уголовную ответственность. Возврат инвестиций дольщикам в этом случае происходит в судебном порядке.
Как узнать, что застройщик скоро обанкротится или уже разорился?
Застройщик, если это не мошенник, не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Именно поэтому важно не лениться и постоянно мониторить обстановку.
Косвенным признаком того, что у застройщика не все гладко, может стать затишье на стройплощадке. Обычно на нормально функционирующей стройке есть техника и суетятся рабочие. Есть смысл хотя бы раз в месяц приезжать на объект или наблюдать за возведением дома через единую информационную систему жилищного строительства, где застройщик обязан регулярно публиковать фотографии со стройки.
Также насторожить должны отсутствие финансовой отчетности на сайте проекта и истекающий срок разрешения на строительство или других документов. Если срок подходит к концу, а здание еще в процессе строительства, это может привести к остановке стройки. Проверить актуальность документов можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
Еще один тревожный признак: строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам ключи от готовых квартир.
Чем раньше вы спохватитесь, тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме. Если процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, информацию об этом также можно получить из нескольких источников:
От конкурсного управляющего. Он обязан в пятидневный срок с даты получения сведений о дольщиках от руководителя застройщика уведомить всех участников строительства об открытии конкурсного производства и возможности предъявить требования о передаче объектов. А также проинфомировать о сроках предъявления таких требований.
Через картотеку арбитражных дел. Вынесенные решения по делам о банкротстве арбитражные суды заносят в специальную картотеку (она есть в электронном виде). Также там содержатся сведения о текущих делах.
Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ. В случае с банкротами-застройщиками информацию вносит конкурсный управляющий.
Через Федресурс (официальный портал раскрытия существенных фактов деятельности субъектов экономической деятельности) можно узнать о намерении кредиторов обратиться с заявлением в арбитражный суд о признании застройщика банкротом.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика?
Как только информация о банкротстве застройщика получена, необходимо немедленно начать действовать. А именно: дольщику необходимо заняться включением своих требований в специальный реестр требований кредиторов — он открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается по истечении двух месяцев с этой даты.
Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, длительной командировки или службы в армии. Все эти обстоятельства нужно будет документально подтвердить в суде.
Чтобы попасть в реестр со своими требованиями, дольщику нужно подать заявление конкурсному управляющему, а тот передаст его в арбитражный суд. В отличие от других кредиторов, у дольщика есть выбор: вернуть свои деньги или претендовать на недвижимость.
Как получить квартиру при банкротстве застройщика?
Если дольщик хочет получить квартиру, его дальнейшие действия зависят от степени готовности многоэтажки. Например, если строительная готовность дома выше 80%, то выгоднее требовать именно права собственности. В этом случае здание достраивают.
Вариантов, за чей счет это делается, может быть несколько:
региональный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства;
другой застройщик, который приобретает имущество и обязательства банкрота;
ЖСК, который создали дольщики.
С полностью готовыми объектами все просто: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком.
Что будет при банкротстве застройщика, если квартира в ипотеке?
Банкротство застройщика не считается основанием для одностороннего отказа от погашения ипотечного долга. Кредитный договор — это отдельное соглашение между банком и дольщиком. Даже если стройка остановлена, долг перед банком никуда не исчезнет.
В этом случае можно обратиться в банк с просьбой о пересмотре условий: попросить платежные каникулы, договориться о снижении ставки или уменьшении платежа. Однако банк вовсе не обязан в такой ситуации идти на уступки.
При возникновении финансовых трудностей у должника кредитор имеет право обратиться в суд с требованием обращения взыскания на недостроенную квартиру. То же касается и денежной компенсации взамен неполученной квартиры — она также пойдет на оплату обязательств по кредитному договору в пользу банка. Если остаток по кредиту небольшой, то на погашение долга идет только часть возмещения, а оставшаяся сумма достается гражданину.