Полный алгоритм выбора земельного участка под ИЖС
Поиск 1.0
Размеры участка
Прикиньте габариты будущего дома и "присадите" на свой ЗУ вместе с другими строениями: баня, гараж, бассейн (боже упаси) и др. Попросту говоря, сделайте генеральный план на коленке. Вытянутые участки выбираем если это продиктовано архитектурой дома.
Удаленность от города
- 15-20 км - дом для постоянного проживания
- 60 км — вернулись домой и больше не выбираемся в город
- 100 км и более - дом выходного дня
Инженерные сети
Несмотря на то что сегодня существует много решений по отоплению дома - самое экономичное - это газ.
Не верте обещаниям что через год проведут электричество. Если у соседней нет электричества то его не будет никогда.
Водоснабжение редко когда встретишь как правило все решается скважиной.
Гуглим
Площадь и расстояние знаем, габариты прикинули, сети хотим, деньги посчитали. Открываем aviasales (поиск дешевых авиабилетов) любые сайты по поиску недвижимости - домклик, циан, авито смотрим и ах...ем
Отбрасываем:
- Участки с фундаментами. ЗУ продают из-за возникших проблем в процессе стройки.
- Участки с ветхим жильем тоже мимо. Как и в первом варианте придется сносить строения и вывозить весь хлам с участка что может вылиться в копеечку. Цена вопроса больше 1 млн. руб.
- Подозрительные участки. На рынке ЗУ такая же ситуация как и на рынке автомобилей - хорошие варианты разбирают перекупы в первые часы. Если объявлению больше двух часов - скорей всего нам хотят подсунуть свинью.
Новый коттеджный поселок от проверенного застройщика хороший вариант, но первые 3-4 года вы будете жить в постоянном шуме и пыли от строек на соседних участках.
Муниципальные торги
Аукцион от государства на ЗУ за копейки, но пока вы не построите на этом участке дом, придётся платить ежегодно налог, причем построить гараж или навес не выйдет. Как правило участки эти у черта на куличках.
Обратите внимание на государственный портал земля.дом.рф. Там тоже проводятся аукционы на землю. Возможно информация где-то дублируется с муниципальными торгами.
Выберите 5-10 ЗУ, запишите кадастровые номера и устраиваем Поиск 2.0.
Поиск 2.0
Ищем подводные камни
География
Изучите схему территориального планирования вашей области
Пишем в google: Схема территориального планирования + ваша область. Изучите схемы которые помогут понять что администрация планирует строить. Возможно через несколько лет планируется построить шоссе рядом с вашим участком или рядом есть опасные захоронения.
У каждого земельного участка есть свое назначение. Нас интересует Ж1 - Зона застройки индивидуальными жилыми домами
Назначение земли по кадастровому номеру, указанному в объявлении можно посмотреть здесь - https://pkk.rosreestr.ru. Единственный честный сайт по информации на землю, на другие сайты которые предлагают за доп. плату получить больше информации мошеннические
На что обращаем внимание:
Дорога
Дорога на подъезде к участку редко бывает хорошей, очень редко асфальт как правило это отсыпанная дорога, главное чтоб не глина по которой только на тракторе можно проехать. Ширина проезжей части - 15 м позволит разъехаться двум грузовым машинам и не мучаться с узкими проездами когда одна грузовая машина при разгрузке строительных материалов блокирует проезд всей улицы.
Геодезия
Выбирайте участок без перепада высот если это не продиктовано архитектурой.
Уровень грунтовых вод
В рамках статьи ограничимся тем что высокий УГВ ни есть хорошо. Визуально это можно понять только весной по воде в траншеях или на участке.
Соседи
Соседи самый ценный источник информации. Спросите есть ли у них подвал, какой фундамент, глубина колодца, историю участка. Возможно предыдущий хозяин просо зарыл фундамент.
Службы
Если же общаться с соседями вы не хотите или их попросту нет - то всегда можно обраться в местные службы по проведению инженерных изысканий. Попросите провести исследования на вашем участке. Скорей всего изыскания уже проводились в этом районе и у инженеров есть оценка УГВ и информация по геологии. Это поможет на ранних этапах определиться с фундаментом.
Позвоните бурильщикам скважин. Есть вероятность что вода залегает очень глубоко и стоимость услуг ударит по карману.
Вывод
Все очень сложно, выбирайте с умом.