Гражданское право: в 4 т. Том 2: Общая часть: учебник / отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. Москва, 2019. 464 с.
Раздел IV. Вещное право. § 1. Понятие и виды права общей собственности. § 2. Право общей долевой собственности. § 3. Право общей совместной собственности
Вопрос № 17: Преимущественное право покупки в общей долевой собственности
Предварительно важно довести до сведения обучающихся следующее:
а) право общей собственности существует только в объективном смысле, т. е. есть право общей собственности как система правовых норм об общей собственности, право общей собственности есть институт объективного права, институт законодательства.
б) права общей собственности в субъективном смысле не существует. Есть право собственности, которое принадлежит нескольким лицам. Названные лица, обладая правом собственности на какой-либо объект, образуют собственника с единой волей. Режим пользования, владения и распоряжения таким объектом именуют общей собственностью. Потребность в режиме общей собственности определяется тем, что сособственники объекта должны вырабатывать общую волю, а также доводить ее до сведения лиц, окружающих сособственников.
в) тезис о том, что не существует субъективного права общей собственнности подтверждается школьной задачей: три сестры унаследовали жилой дом, а затем продали его двум братьям. В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю). Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Продавец обязан перенести на покупателя право собственности, продавец представлен тремя лицами, действующими по договору как одна сторона, а покупатель двумя лицами, действующими как одна сторона. Покупатель, приняв товар, становится его собственником. В нашем случае, покупатель состоит из двух лиц. Таким образом, новый собственник жилого дома, проданного сестрами, состоит из двух лиц, действующих как одна сторона - собственника.
Иначе говоря, собственник может состоять из двух и более лиц, действующих в качестве одной стороны, подобно тому как покупатель товара может состоять из двух лиц, действующих на стороне покупателя.
Общая собственность подразделяется на долевую или совместную. Общая собственность является долевой, лишь в случаях, указаннных в законе, собственность может быть совместной. Договором между участниками общей собственности собственность совместная может быть преобразована в долевую. Для этого договор должен определить размер доли каждого сособственника в общей собственности. Если собственность совместная, то доли участников не определяются, а только могут предполагаться равными.
1. Доля в общем имуществе есть самостоятельный объект права сособственника.
2. Сособственник может распоряжаться своей долей самостоятельно (дарить, завещать, закладывать, вносить в качестве вклада в уставной капитал и пр.).
3. На долю в общем имуществе кредиторы могут обратить взыскание по долгам сособственника. Взыскание является субсидиарным, т. е. когда у сособственника отсутствует иное имущество, на которое можно обратить взыскание. Условием обращения взыскания на долю является ее выдел из общего имущества.
4. При продаже доли постороннему лицу, иные участники общей собственности имеют право преимущественной покупки той доли, которая продается, по оговоренной цене и на прочих равных условиях. Другими словами, сособственник вправе требовать от продавца заключения договора купли-продажи доли. Продавец извещает прочих сособственников о решении продать долю в недвижимой вещи, извещенные сособственники должны принять предложение в течение месяца после извещения. По истечении месяца обладатель доли вправе продать ее любому лицу (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
5. Если продается доля в движимой вещи, то прочие сособственники должны принять предложение о покупке в течение десяти дней.
6. Если нарушено право преимущественной покупки, это означает, что сособственник, чье право нарушено может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение трех месяцев со дня продажи доли постороннему лицу. Юридически значимым обстоятельством по данной категории дел является платеж покупателя за приобретаемую долю. Цену товара истец должен зачислить на депозит суда, после удовлетворения иска зарезервированные денежные средства должны быть зачислены на банковский счет бывшего покупателя, у которого изъяли купленную им долю.
7. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Резюме. Преимущественное право покупки доли принудительно реализуется посредством иска о переводе прав и обязанностей покупателя на сособственника. Такой иск может быть предъявлен в течение трех месяцев со дня заключения договора о продаже доли в имуществе постороннему лицу.
Вопрос: если предъявлены два требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в общем имуществе, то кому из двух истцов суд должен отдать предпочтение?