И снова вернёмся к теме прогнозов, которые мы регулярно даём на нашем канале. Давайте попробуем оценить состояние рынка недвижимости на текущий момент и его ближайшие перспективы, как это представляется нам.
Много сообщений в средствах массовой информации, все пугают кризисом, якобы рынок настолько уже перегрет, уже даже Центробанк России озаботился этим. Только один министр строительства Хуснуллин не унывает и всё равно рассказывает о росте количества построенных квадратных метров и бодро рапортует президенту, что всё вроде бы нормально. Что здесь можно отметить особо?
Для начала отметим самый интересный момент это то, что пять лет назад стоимость квадратного метра в новостройках и во вторичке была практически одинакова. Различие могло быть только по дому, если уж он совсем старый, с плохой изношенной инфраструктурой, это могло как-то влиять на общие цены. А в основном всё примерно совпадало, как говорится, плюс минус несколько процентов.
Если посмотреть, сейчас все изменилось кардинально. Новостройки явно дороже вторички, причём различие может колебаться на 10-30%. Кто пытался подыскать квартиру, наверное, это заметил. К новостройкам просто не подступишься. В чем же дело, почему люди готовы отдавать дешевле, а застройщик упрямо продаёт дороже и как он умудряется продавать дороже, если есть рынок более дешёвой недвижимости.
На первый взгляд, странная вещь, имеет вполне понятное объяснение - это льготная ипотека.
Всё началось, когда грянула коронавирусная эпидемия, правительство тогда озаботилось сохранением строительной отрасли. Якобы это локомотив движущей силы всего рынка, и даёт она 25 или 30% прироста какого-то рынка, а может, даже и больше. И без этого локомотива якобы все загнётся. Вкачали туда денег немерено в виде льготных ипотек, и народ с радостью побежал покупать. Если кто помнит смешные проценты, которые по льготной ипотеке надо было выплачивать, подтолкнул спрос.
Многим людям это показалось просто сказочным, никогда таких процентов не было, не все могли раньше позволить себе ипотеку, а тут теперь полстраны, оказывается, может себе это позволить.
И что произошло с ценами?
Все прекрасно помнят, как цены рванули вверх. Наверное, только за последний 2020 год цены выросли на 30-35%, а потом ещё за следующий год столько же.
Мы имеем то, что имеем. Цены выросли космическим образом почти в два раза за эту пятилетку, а в некоторых сегментах и больше.
Сейчас уже озабоченные эксперты сообщают, что рынок то перегрет. Уже столько людей взяли ипотеку и долговая нагрузка на граждан растёт.
А ещё банк России повышает ключевую ставку, что давит на весь остальной рынок.
Заимствование становится дороже, банки пересчитывают свои ипотеки, увеличивают проценты.
Если раньше средний человек платил за ипотеку 70-75 тысяч рублей, то сейчас уже и 90-100 тысяч. Понятно, что не каждый человек может позволить себе такие ежемесячные платежи, где же такие доходы взять, ещё и жить на что-то надо.
Для москвичей, может быть, это ещё и доступно. Но явно не для жителей регионов, где зарплата в разы меньше. Остаётся только идти на спецоперацию, получать там 200 тысяч рублей, выплачивать оттуда ипотеку, но для простого смертного это уже совсем заоблачно.
Вот и появились опасные предсказания, что вдруг всё сейчас закончится, даже рисуют определённые сценарии. Например, если вдруг государство уберёт ипотеку, то лафа для застройщиков закончится, т.е. они вынуждены будут спуститься на ту цену, которая существует на вторичном рынке, как минимум новостройки подешевеют на 20-30% одномоментно.
Естественно, изъять из доходов застройщика 20-30%, которые он уже эти деньги все распределил, и поэтому застройщик либо обанкротится сразу, либо ему станет заметно хуже и строительство явно он новое затевать не будет, пока не разберётся со старым.
Ещё сообщают, что образовался якобы большой навес над рынком. Оказывается, жилья настроили столько, что его в полтора раза больше, чем годовая стройка. То есть, получается 50% жилья, уже взятые из следующего года, а может быть, из прошлого, это как считать. Эксперты прогнозируют, что уже к концу года будет двойной перевес над потребностями в годовом выражении и, таким образом, рынок окончательно затоварится, якобы все произойдёт в ближайшие месяцы, произойдёт какое-то гигантское обрушение.
Уже пугают нас и запугивают давно этим. Давайте посмотрим и оценим, что же тут, на наш взгляд, правильно, что нет.
Для начала начнём с повышения ключевой ставки. Вроде бы такое событие для рынка, которое должно, по идее убивать экономическую активность, ведь всё остаётся, становится дороже, и инвесторы убегают, и все бросают без оглядки. Не тут то было, если мы берём рынок недвижимости, это, наоборот, двинуло рынок вверх.
Как же это так?
А вот так, люди, которые брали ипотеки по льготным схемам, вдруг поняли, что они, если они не возьмут сейчас, они не возьмут вообще никогда. Поэтому они рванули оформлять сделки побыстрее, соответственно, спрос на рынке вырос и цена, вы сами видите, тоже поднялась.
Это произошло буквально в июле, августе и в сентябре, т.е. все эти месяцы цена росла.
Тут центральный банк снова поднимает ставку рефинансирования, и что вы думаете? Рост всё равно продолжается, он, конечно, замедлился, но потихонечку идёт где-то на уровне инфляции, т.е. всё равно рост идёт никакого замедления мы пока не видим.
Появляются отдельные объекты, конечно, нельзя сказать, что всё так плохо, мы отслеживаем рынок и появляются объекты, которые чуть-чуть ниже рыночной стоимости и привлекают внимание. Квартиры, судя по объявлениям, уходят буквально за неделю. Будет ли это массовым явлением?
Мы полагаем, что пока нет. Надо помнить, что рынок недвижимости очень волатилен, поэтому, если на нём поднялась волна, движущаяся вверх, эта волна должна сначала затихнуть, т.е. по крайней мере, октябрь пройдёт в той же тенденции и вряд ли что-то изменится, а потом начнётся какое-то замирание, и, скорее всего, с ноября по март мы увидим вяло текущий рынок, где особых колебаний, как в одну так в другую сторону не будет. Всё замрёт и будут все чего-то ждать, чем же это кончится.
Если мы берём усилия Правительства, то, оказывается, оно продлило льготную ипотеку до июля 2024 года, т.е. в рамках этой ипотеки большое число людей могут взять ипотеку под 8% годовых и, как говорится, спать спокойно. Хоть какие проценты Банк России пусть устанавливает для ключевой ставки, а для льготника ничего не изменится. Он в любой момент возьмёт по своим процентам и, как говорится, ему всё равно, что тут будет. Соответственно, потенциал для движения цен вверх всё равно остаётся, пусть он уже не такой большой, как раньше.
Экономисты сетуют, что, оказывается, число ипотечников уменьшилось, все, кто хотел, уже взяли, а те, кто хотел бы, но не может уже взять. Получается такая вот дилемма, оказывается, не резиновый этот рынок и число ипотечников в общем то конечно тоже. Так-то оно так, но надо учитывать, что если мы берём реалии Москвы и вообще крупных городов миллионников, то они притягивают население из других мест, т.е. люди из глубинки переезжают в эти города и, соответственно, порождают спрос. В Москве, что бы не случилось, спрос на ипотеку останется, поэтому конкретно в Москве и Подмосковье, видимо, с ценами ничего особо не изменится.
Расти так сильно, как в пандемийные годы цена уже не будет, но и не упадет тоже, поэтому на рынке возникнет сейчас зыбкое равновесие, которое будет сохраняться в ближайшие месяцы. Мы не берём, конечно, случай, если произойдёт какое-то грандиозное событие, но если все идёт так, как идёт, то ничего такого особенного на рынке мы не увидим.
Все ожидания схлопывания рынка недвижимости, резких скачков цен, падение цен или других таких случаев мы считаем беспочвенными. Ситуация останется такая, какая она есть сейчас.
Льготную ипотеку отменят?
Первоначальный взнос по льготной ипотеке с господдержкой теперь будет 20%?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.