Во время буйствования самого опасного микроба - коронавируса, российская экономика устояла, благодаря усиленной раздаче денег на приобретение жилья. Коронавирус обходил стройки, которые не останавливались даже при самых жёстких карантинах. На строителей вирус не действовал - остановка строительства приведёт к большому кризису.
Однако, дополнительные вливания в недвижимость побудили цены к прыжку в небеса. Пока деньги текли полноводной рекой, повышение стоимости жилья не особо напрягало. Берешь больший по размеру кредит и попадаешь в более долгую зависимость к банку. Всем хорошо - плательщик бегает на работу как свраска, банк получает проценты, поршни экономики перемалывают невосполнимые природные ресурсы. Лепота!
Но чем больше даётся денег на жильё, тем выше спрос и тем значительнее цена. Которая постепенно улетает в космические высоты и становится недоступной. Что приведёт к снижению спроса и остановке строительства. Поэтому, после победы над злобным микроорганизмом, росвласть благоразумно уменьшила жилищное кредитование.
Что привело к падению спроса на недвижимость. Но цены снижать нельзя, стройка должна работать безостановочно, иначе кризис будет всероссийским. Уразумев, что покупателей стало меньше, застройщики придумали трюк с ипотекой под 1% и другими хитростями.
Хотя при столь вкусных процентах цена квартиры оказывалась выше, 1% платится только в первый год, а дальше выплаты возрастают. Рекламное снижение процентов компенсируется в других местах и покупатель в итоге отдаёт такую же сумму.
Такое жульничество на первых порах привлекает покупателей, но в дальнейшем оборачивается для застройщиков ещё большей проблемой. О чём они, в силу своей тупости, думать не хотят. Надо продать сегодня, а что будет завтра - пусть заботится Путин.
Покупателям понравились новые условия. Они толпой рванули покупать новостройки под мифические 1% годовых. Что обернулось падением спроса на вторичную недвижимость.
Получился значительный разрыв между ценой на новое жильё, которое продавал застройщик, и ценой на вторичное жильё. Хотя оно может быть таким же новым, но уже от собственника.
Например, район Восточное Бутово в Москве. Берём новые дома, в котором часть квартир продаётся застройщиком, а часть куплена во время строительства и теперь продаётся собственниками.
Двухкомнатная квартира с ремонтом площадью около 55 метров собственники продают в среднем за 9 миллионов. Можно поторговаться.
В соседних домах можно найти предложения ещё дешевле.
Застройщик же продаёт квартиры в том же районе и таких же домах по 10 миллионов.
Квартира от собственника дешевле и с кухонной мебелью. Которая тоже стоит денег. Какой смысл покупать у застройщика?
Только если вы хотите новую квартиру, в которой никто не жил. Но когда за такое удовольствие нужно переплатить полтора миллиона - начинаешь задумываться - стоит ли?
Но самое смешное - это цены на строящуюся недвижимость. Такая же квартира, которую застройщик сдаст только в апреле следующего года, стоит выше 10 миллионов.
Вот здесь начинаются чудеса. При выборе программы в 1% годовых стоимость квартиры возрастает с 10,2 миллионов до 10,8. Первый год импотечник, действительно, выплачивает небольшую сумму в 27 тысяч ежемесячно. Но со второго года платить надо 62 тысячи в месяц. И так 29 лет.
Ещё более привлекательно предложение, где застройщик в течение первого года выплачивает проценты банку за покупателя. Потому что он добрый! Но стоимость квартиры при этом увеличивается до 11 миллионов. Напомню, что такую же квартиру можно купить с рук менее, чем за 9 миллионов.
Зато платежи на первый год всего 6 тысяч рублей! Это сказка!
Вы уверены, что сможете исправно выкладывать по 65 тысяч в течение столь долгого срока? Никто не может гарантировать. Болезнь, развод, потеря работы и дохода, финансовый кризис - многое в жизни происходит.
Значительная часть населения тупа. Она видит первую цифру в 6 тысяч в месяц, их это устраивает. А что дальше - они не думают. Они оформляют кредит и радостные вселяются в новое жильё.
Но проходит год и радость тихо меркнет. Возросшие платежи оказываются не карману. Положение меняется, с работы увольняют, санкции объявляют, на карантин закрывают. Доход падает, на жизнь едва хватает. Платить банку нечем.
Тогда квартиру приходится продавать. Чего боится Центробанк и о чём не думают глупые застройщики, втюхивая квартиры под 1% платежей в первый год.
Год пройдёт, и на вторичном рынке окажется ещё больше квартир. Продать которые нужно быстро, чтобы погасить долг перед банком. Что ещё более значительному снижению цены на вторичном рынке недвижимости.
Сегодня нет смысла покупать новостройку, потому что новая вторичка такая же, но ощутимо дешевле. При увеличении разницы все деньги поплывут в сектор вторичного жилья. И хитрозадые застройщики, ловко придумавшие импотеку под 1%, останутся без покупателей.
Но стройки останавливать нельзя - это двигатель экономики. Стройка создаёт большой спрос на многие другие отрасли. Тормоз строительства всегда заканчивается общим экономическим спадом.
Поэтому ЦБ очень сильно опасается, что нынешний аттракцион жульничества застройщиков и тупости покупателей выльется в кризис недвижимости. От которого пострадают все.