Из-за непрекращающегося увеличения стоимости «квадратов» в новостройках и на «вторичке» многие считают аренду жилья практически единственным способом решения квартирного вопроса. Но ставки на нее также растут. Так, средние арендные расценки на однокомнатные квартиры в Петербурге в сентябре 2023 преодолели психологическую отметку в 30 тысяч рублей.
До конца октября Банк России может опять пересмотреть в сторону повышения ключевую ставку, которая сейчас замерла на отметке в 13% годовых. Это может запустить очередной виток подорожания «квадратов» как на «первичке», так и на «вторичке». При этом руководство банка настойчиво продвигает идеи по сворачиванию льготной ипотеки в принципе и ужесточению существующих госпрограмм.
В свою очередь, по разным оценкам аналитиков, ставки аренды могли вырасти в сентябре Петербурге до рекордных показателей в 27 — 30 тысяч рублей за наиболее востребованные «однушки». Средний же ипотечный платеж в Северной столице в августе составлял 35 тыс.руб.
Но пока в городе есть и более дешевые варианты с траншевой ипотекой, хотя и несущей в себе определенные риски. Разбираемся, что же и для кого подходит больше.
Разные цифры
По данным аналитиков «Бюллетеня недвижимости», в сентябре этого года ставки на «однушки» преодолели бланку в 30 тысяч рублей, на «двушки» приблизились к 45 тыс. рублей, а на трешки — взяли отметку в 60 тыс.
Меньше всего подорожали комнаты, но теперь это уже 13,5 тысяч рублей.
Как подсчитали эксперты портала «МИРЕ КВАРТИР», в Петербурге за третий квартал ставки по однокомнатным квартирам подросли на 3,1%, по двухкомнатным — 9% , по «трешкам» — 4,6% (до 27 тыс, 39 тыс. и 51 тыс. соответственно).
Как констатировал генеральный директор компании Павел Луценко, из-за роста цен на рынке новостроек и вторичной недвижимости, роста процентов по ипотеке жилье становится все менее доступным для покупки в собственность.
— И для все большего количества людей аренда становится единственным способом решения жилищного вопроса. Соответственно, спрос и ставки растут, предложение квартир на рынке сокращается. По нашим данным, с начала года количество выставленных на рынок аренды «однушек» сократилось на 58%, «двушек» — на 56%, «трешек «— на 53%. Полагаем, что цены на съемные квартиры будут расти до конца года, — дал прогноз он.
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева приводит несколько другие цифры по арендным ставкам.
— Если говорить про территории, которые застраивались масштабными проектами (Каменка, Ново-Сергиево), то здесь арендные ставки на 1-комн. квартиры — в среднем 23-24 тысячи рублей, на «двушки» — около 30-33 тысяч (в Каменке — до 40 тысяч), — отмечает она.
При этом, с учетом данных ЦБ, средний ипотечный платеж на квартиру в новостройке в Петербурге в августе составлял около 35 тысяч рублей.
— Таким образом, в среднем арендная ставка находится в том же диапазоне, что и средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту. При этом, конечно же, помним о том, что собственник платит за свое жилье/инвестирует и получает доход/инвестирует в будущее жилье для детей, а арендатор — нет, — констатировала Ольга Трошева.
Но здесь важно отметить следующие: часто покупатели квартир как раз и вынуждены снимать «квадраты», так как им негде жить.
— По данным ЦБ, средний срок, на который берут ипотечный кредит сегодня, — более 26 лет. С учетом досрочных платежей ипотека, конечно же, выплачивается быстрее, — добавляет Ольга Трошева.
История на 10 лет?
По информации руководителя проектов инвестиционной компании Garnet Екатерины Поздняковой, в среднем ипотечный кредит в России выплачивается за 10 лет.
— Выбор между ипотекой и арендой в Петербурге — это индивидуальное решение каждого человека или семьи исходя из индивидуальных условий. Ответ на этот вопрос зависит от множества факторов, — подчеркивает она.
Так, аренда предоставляет свободу в перемещении, предполагает меньше начальных расходов и даёт возможность легко менять место жительства. Однако, в долгосрочной перспективе, ставки могут значительно возрасти, к тому же арендатор находится в зависимости от решений собственника жилья.
С другой стороны, ипотека позволяет приобрести своё жильё, создавать в нём уют и делать ремонт по своему вкусу. Но это также связано с долгосрочными финансовыми обязательствами перед банком, уплатой процентов и рядом ограничений.
— На текущий момент, в Петербурге ипотека, кажется, выгоднее аренды, поскольку стоимость квартиры увеличивается быстрее арендной платы. Тем не менее, необходимо учитывать, что арендные платежи и ипотечные платежи в Петербурге почти в два раза различаются, что делает аренду более доступной в краткосрочной перспективе.
Рекордный спрос на ипотеку в сентябре говорит о том, что многие жители города видят в ней выгоду, хотя это также может быть обусловлено желанием урегулировать финансовые вопросы до изменения условий кредитования, — полагает Екатерина Позднякова.
Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП» Алексей Бондарёв обращает внимание на то, что в последнее время на рынке ипотеки и аренды наблюдаются значительные изменения.
— Стремление Центрального банка ужесточить требования к ипотечным кредитам с начала года, а также решение крупнейших банков повысить базовые ставки, оказывают давление на ипотечный рынок. Ожидается, что спрос на ипотеку снизится до 30% до конца 2023 года. Эти изменения приведут к резкому сжатию рынка ипотеки во втором полугодии 2023 года, а также к снижению выдачи ипотечных кредитов, — считает он.
По мнению Алексея Бондарева, в связи с этим первичном рынке недвижимости спрос начнёт уменьшаться уже в начале 2024 года. Это может привести к корректировке цен на рынке первичной недвижимости.
Рискованный выход?
Как полагает Ольга Трошева, в случае с траншевой ипотекой платеж на период строительства заметно меньше арендной платы.
— К примеру, двухкомнатную квартиру в новом доме в локации Пулковское-Волхонское можно приобрести в кредит с ежемесячным платежом около 10 тысяч рублей на период строительства, а после ввода дома в эксплуатацию — 20 тысяч рублей, что будет соответствовать арендной ставке в этой локации, — рассказывает она.
Екатерина Позднякова предупреждает: в случае с траншами есть свои подводные камни.
Так, ставка, которая появляется после сдачи дома в эксплуатацию, может быть выше, чем у стандартных программ.
Здесь нужно внимательно смотреть договор изначально.
Кроме того, минусами программы является то, что часто не все квартиры можно купить. Государственные программы с траншевой ипотекой могут не сочетаться. Плюс не стоит забывать про высокий первый взнос.
По мнению Екатерины Поздняковой, одной из основных причин, почему рискованные ипотечные программы по-прежнему пользуются спросом среди россиян, является отсутствие альтернативных вариантов для инвестиций.
На этом фоне предложения ЦБ о запрете на использование инструментов, позволяющих снижать первоначальный взнос или ставку, могут вызвать дополнительные напряжения на рынке.
Генеральный директор агентства недвижимости Ольга Эбель предполагает, что все программы ипотеки с господдержкой оставят, но изменят в плане минимального первого взноса. На «вторичку» ставки ещё вырастут, таким образом, такой тип жилья не имеет смысла брать, если у покупателя менее 70% стоимости квартиры на руках.
А что выбрали вы?
Напишите в комментариях👇
