Часть1. Реконструкция или капитальный ремонт?
Реконструкция здания- это (п. 14 ст. 1 ГрК РФ):
· изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;
· замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.
Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.
При капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ):
· его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов;
· систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
· отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.
Для чего важно понимать разницу в видах производимых строительных работ?
Прежде всего, от проводимых работ зависит и процедура их проведения:
· и для реконструкции здания, и для его капремонта нужно подготовить проектную документацию (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ);
· для реконструкции здания необходимо на основании проектной документации разработать рабочую документацию (ч. 2.1 ст. 48 ГрК РФ). То есть, в обязательном порядке необходимо двух стадийное проектирование. Для капремонта она не требуется;
· для реконструкции необходимо получить разрешение на строительство (за исключением отдельных случаев), а после проведения работ - разрешение на его ввод в эксплуатацию (ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Для капремонта такие разрешения получать не нужно.
Для проведения текущего ремонта такие документы не требуются.
Например, имеется вальмовая двускатная шиферная крыша с покрытием из волнистых асбестоцементных листов, возрастом более 50-ти лет. Конструкция стропильной системы таких крыш в основном – деревянная. Для такого возраста у таких конструкций часто характерны признаки постоянного увлажнения древесины, часть креплений стропильных ног имеет признаки поражения гнилью, могут быть частично разрушены стропильные ноги. Эффективность защитной пропитки древесины со временем падает, если она вообще была. Кровля из асбестоцементных листов часто имеет признаки массовых протечек, трещины, сколы, отверстия, дефекты креплений к обрешетке, листы растрескиваются, иногда доходит до массового разрушения кровли.
Идеальным вариантом здесь является полная замена кровли и стропильной системы с приведением всех гидро-, паро- и теплоизоляционных слоев к требованием действующих нормативных документов строительной отрасли. Вероятная необходимость дополнительных, совершенно необходимых элементов – современных водостоков, снегозадержателей, оголовков вентиляционных шахт. Вместо асбестоцементной кровли лучше применить более современное и менее опасное для здоровья покрытие – например, металлочерепицу. Но это – классическая реконструкция, со всеми предусмотренными законодательством этапами ее оформления.
Но, одна ситуация – когда изменяются размеры и форма крыши или производится ее полная замена, включая кровлю и стропильную систему, а другая - если только кровля на такую же по размерам и форме (например, на улучшенную по параметрам материала), а стропильная система заменяется отдельными элементами с частичным восстановление свойств остальных элементов (например, пропиткой). Количество отдельных заменяемых элементов конструкции – субъективное и сложно проверяемое понятие, если речи идет об одинаковых элементах. Во втором случае есть возможность избежать реконструкции.
В данной или похожей ситуации необходимо быть особенно внимательными собственникам многоквартирных домов, поскольку одним из обязательных этапов реконструкции является согласие всех остальных собственников на использование общего имущества, а все ограждающие и покрывающие конструкции многоквартирного жилого здания являются общим имуществом.
Для владельцев индивидуального жилого дома ситуация выглядит значительно проще - реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018).
Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, также не требует разрешения.
Однако в ряде случаев требуется направление уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке. До получения официального ответа начинать строительные работы нельзя.
В каком порядке проводится реконструкция здания
Реконструкция здания, в общем случае, может включать следующие этапы (ч. 2 ст. 5.2 ГрК РФ):
1. Приобретение права на земельный участок. Это потребуется, если, например, в результате реконструкции планируется возвести пристройку к зданию, которая будет заходить на соседний участок.
2. Получение сведений, документов, материалов. На данном этапе нужно получить, в частности, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) (п. 4 ч. 4 ст. 5.2 ГрК РФ).
3. Выполнение инженерных изысканий и проектирования.
4. Реконструкция здания и ввод его в эксплуатацию. Данный этап включает в том числе получение разрешения на строительство (если оно необходимо) (п. 1 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ).
5. Кадастровый учет изменений после реконструкции здания.
Правительство РФ утверждает исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных НПА и необходимых для мероприятий по строительству объекта капстроительства (ч. 9 ст. 5.2 ГрК РФ). До вступления в силу этого перечня применяются исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, утвержденные Правительством РФ в соответствии с ч. 2 ст. 6 ГрК РФ.
Какая ответственность предусмотрена за нарушение порядка реконструкции здания
За нарушение порядка проведения реконструкции предусмотрена административная ответственность. Вас могут привлечь к ней за следующие правонарушения:
1) за проведение реконструкции без разрешения на строительство, если его получение необходимо. Для организаций, например, предусмотрен штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ);
2) нарушение сроков направления извещения в органы государственного строительного надзора. Штраф, например, для организаций составляет от 100 тыс. до 300 тыс. руб. (ч. 2 ст. 9.5 КоАП РФ);
3) эксплуатацию объекта без разрешения на его ввод в эксплуатацию (за исключением случаев, когда для реконструкции разрешение на строительство не требуется). Для организаций, например, установлен штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).
4) для ИП сумма штрафа — до 50 000 рублей или придется приостановить деятельность на срок до 3 месяцев. Для физлица сумма штрафа — 5000 рублей. Кроме этого, нарушителей обяжут перестроить объект, чтобы устранить опасность для здания.
В строительном праве ничего не говорится о том, как узаконить фактически произведенную реконструкцию здания, каков порядок действий. В случае выполнения строительных работ без проекта и разрешения, дается возможность узаконить их через суд. Добиться положительного решения суда самостоятельно, без участия квалифицированных юристов, строительного эксперта и проектировщиков едва ли получится.
Вывод из вышесказанного: выполняя строительные работы с объектом недвижимости, необходимо понимать, где находится грань между текущим, капитальным ремонтом и реконструкцией. И желательно не переходить ее без веской причины.
