15 сентября Центробанк повысил ключевую ставку до 13% годовых. А с 20 сентября Правительство увеличило первоначальный взнос на льготные программы с 15 до 20%. Рынку дают самые разные прогнозы: цены вырастут, цены упадут, спроса не будет, а кто-то вообще предсказывает обвал. Давайте разберемся, что нас ждет на самом деле.
Что происходит на рынке новостроек из-за повышения ключевой ставки
После августовского поднятия ключевой ставки, спрос на первичку резко увеличился. Люди испугались возможного ухудшения условий льготных программ и ускорились с покупкой.
Учитывая, что более 75% сделок на первичном рынке сегодня – это ипотека, то очевидно, такой наплыв ипотечников взвинтил спрос.
Я часто слышу сегодня о том, что на рынке новостроек громадные проблемы с продажами, что 70% объектов не продано и т.п.
Но это лукавая статистика, которую застройщики почему-то не отвергают. Я подробно разбирал этот миф в своем ролике https://youtu.be/M1t5mz9qaR4
Чтобы не повторяться могу заметить лишь то, что на сегодня порядка 85% квартир в домах, которые будут вводиться в эксплуатацию в этом году – проданы. А также продано порядка 40% квартир в домах, которые будут сданы в 2024 году.
Вот вам и затоваривание рынка.
По моим оценка в сентябре мы увидим двукратный рост выданной ипотеки на первичке по отношению не только к сентябрю 2022-го, но и 2021 года. При этом замечу, что 2021 год – это был год роста цен.
Что меняется на рынке новостроек из-за увеличения первоначального взноса
С 20 сентября первоначальный взнос повысился с 15 до 20%. Как утверждает Правительство, они хотят охладить спрос. И мы опять слышим, что спрос на рынке упадет, продажи будут плохие и прочее. Давайте поразмышляем.
Если банки поймут, что спрос упал и им от этого плохо, они вместе с застройщиками найдут способы обойти норму в 20%. За 5 минут я придумал 2 способа. 1 способ: вводим рассрочку от застройщика для погашения дополнительных 5% взноса, нагрузка не сильно изменится. 2 способ: потребительский кредит от банков на 5% по ипотечной ставке.
Почему я про банки говорю: выгодоприобретателями по льготным программам являются не только застройщики, но и они. И ещё вопрос, кто имеет большую выгоду.
Очевидно, что банки и застройщики найдут варианты, как им исправить ситуацию, если она перестанет их устраивать.
Прогноз цен на новостройки до конца года
Скорее всего льготные программы останутся. Возможно, если ЦБ еще поднимет ключевую ставку они будут немного видоизменены в худшую сторону. Но условия всё равно будут лучше вторички. И учитывая то, что я говорил выше про банки и застройщиков, с первичной недвижимостью в целом всё будет хорошо.
Дальше я думаю, что застройщики поднимут цены. Поставят в домах на уровне котлована такую же стоимость, как уже в готовом ЖК и будут смотреть, готовы ли люди брать. Если нет, устроят акции с небольшим снижением. В 2023 году уже так действовали и наверняка продолжат.
Тем более Новый год на носу, можно под это акции и подстроить, чтобы продолжить сидеть на волне спроса. Неизвестно, что будет дальше с показателями у застройщиков, поэтому им нужно гнать, пока есть возможность. И сделать как можно больше продаж, чтобы затем, если что, можно было переждать.
В любом случае, снижения цен на первичке я не жду.
Что происходит на вторичном рынке
А на вторичном рынке у нас август и сентябрь показали те же самые тенденции, что и на первичке.
ЦБ поднимает ключевую ставку. Банки говорят одобренным ипотечникам - у вас есть месяц, чтобы вы купили квартиру по старым ставкам, иначе будет на 3%+ выше. Да, некоторые банки дали срок до конца сентября. Но в основном в районе месяца.
И куча людей, имеющие действующие одобрения, но думающие покупать квартиры чуть позже (в сентябре- ноябре) ринулись покупать то, что продается.
А с тем, что продается тоже была проблема. Вторичный рынок к середине августа пришел с дефицитом дешевого предложения. Дешевого не в смысле эконом-класса, а в смысле что все квартиры по низким ценам в любом сегменте рынка были уже куплены.
Вот как выглядела картина на вторичном рынке с начала года
Покупатели, наслушавшись всяких мнений, в начале года ждали падения цен. Причем падения хорошего. Я слышал не только про 20%, но и про минус 50%. Что вызывало у меня всегда оторопь. Лично я ещё осенью 2022 года говорил, что ценовое дно будет в конце ноября-декабря 22-го и больше цены падать не будут.
Но люди ждали.
В итоге цены не падали и не падали. И вот в апреле те, кто ждали падения, занервничали из-за ситуации с долларом, поняли, что падения дальше не будет и пошли покупать на рынок.
Пришел отложенный спрос и вымел все дешёвые варианты в каждом сегменте.
Вот как уменьшалось количество квартир, выставленных в продажу.
В итоге в конце июля спрос начал охлаждаться, покупатели поняли, что квартир по тем ценам, что они видели месяц назад уже не осталось. И снизили свою активность.
Если бы ЦБ не поднял ставку в этот момент, то на фоне охлаждения спроса к середине сентября рынок наполнился бы предложением и спокойно существовал бы в текущих ценах до конца года.
Но произошло поднятие ставки. Как я писал выше ипотечники кинулись скупать квартиры, чтобы сохранить ставку. А покупать они начали те, квартиры, которые были дешевле всего из оставшихся. Причем, как вы поняли, остались и так квартиры с повышенными ценами.
В итоге мы сегодня имеем громадный дефицит квартир. А то, что выставлено на рынке дороже июньских цен в разных сегментах процентов на 5-10%.
Причем, если плюс 5% - это сегодня по сути уже рыночная цена. А вот 10% -это переоценка. Но переоценка, которую продавцы таких квартир считаю вполне себе рынком
На этом фоне, если бы не было проблем со спросом – то однозначно рынок поднялся бы на эти 10%. Но у нас появился и дефицит спроса.
Спрос на вторичке
Во-первых, у нас октябрьские и частично ноябрьские покупатели перетекли в август. Во-вторых, ставки по ипотеке такие, что чистые покупатели (то есть те, кто покупает квартиру, не продавая взамен свою) предпочитают новостройки с их льготными ставками, которые в два, а иногда и в три раза ниже рыночных.
Так что спроса сегодня нет.
По сути, мы имеем сегодня уникальную ситуацию, когда на фоне дефицита предложения, у нас дефицит спроса.
По моим расчетам в октябре количество выданных ипотек на вторичке будет на 40%-45% меньше, чем в сентябре.
Очевидно, что это приведет к двум вещам:
- уменьшится общее количество сделок
- увеличится количество квартир в одной сделке.
То есть человек продает квартиру и покупает другую взамен. Вот вам две квартиры в одной сделке. На нормальном рынке в среднем 1,2 квартир в одной сделке. Сейчас цифра будет стремиться к 3 квартирам в одной сделке.
Кстати, за счет вот такого увеличение общее число сделок хотя и уменьшится, но не так значительно, как казалось бы. Думаю, что в пределах 20%.
Если цифры посмотреть, то у нас что в 2021, что в 2022 году примерно одно и тоже число сделок без ипотеки совершалось на рынке. Основная просадка была в 2022 году за счет снижения ипотечных сделок.
Почему падение ипотечного спроса в этом году не приведет к падению цены
Если бы мы были в конце 2021 или начале 2022 года, я бы сказал: однозначно будет уменьшение стоимости квартир. Сегодня я это сказать не могу, ведь у нас появились 2 дополнительных фактора.
1 фактор: сегодня рынок стал другим, у нас не только дефицит спроса, но еще и дефицит предложения. Причем дефицит предложения мало того, что существенный, но он и продаваемые квартиры в объявлениях чаще по завышенным ценам.
Соответственно, рынку для снижения цен нужно наполнится предложениями. И их должно стать избыточное количество. Но здесь еще есть и новые продавцы, которые будут приходить на рынок с новыми квартирами и выставлять их по той самой завышенной цене, по которой они стоят на рынке сейчас.
А значит, должно сформироваться не только избыточное предложение, но и те покупатели что есть, не должны покупать квартиры по тем ценам, что указаны в объявлениях сейчас. И вот эти «не покупки» должны быть длительное время, порядка 2-3 месяцев минимум.
2 фактор: в 2022 году было большое количество людей, заинтересованных продать квартиру как можно быстрее. Это релоканты, и они были готовы опуститься в цене. Сегодня таких людей нет.
Также важно учесть продавцов альтернативных квартир. Их интересует не цена, а дельта: если я продам объект за такую сумму, что смогу позволить купить взамен? Он наблюдает за рынком и видит, что цены поднялись. Естественно, он стоимость своей квартиры тоже поднимет, иначе купить будет нечего. Да, пускай брать не будут, но и цены снижать тоже не будет. Следовательно, альтернативные продавцы будут сдерживающим фактором.
Прогноз цен на вторичную недвижимость
Таким образом, для снижения цен ниже июньских я не вижу никаких причин. Максимум, что может быть – это цены откатятся к июньским, не более. При каких обстоятельствах это может произойти?
Финальный прогноз и вывод
Опишу три варианта
1. ЕСЛИ Центробанк будет создавать ситуации, когда рынок наполняется предложениями: повысит ключевую ставку, либо оставит на том же уровне или снизит максимум 1%, и это продлится порядка 4-6 месяцев,
ТО цены с большой вероятностью вернутся к июньскому уровню.
2. ЕСЛИ ключевая ставка снизится в ноябре или декабре в уровень 10% или ниже,
ТО мы не будет возврата к июньским ценам, но и роста цены в этом году мы не увидим. Спрос будет отложенным. Останемся на текущем уровне цен, который приподнялся по сравнению с июнем.
3. ЕСЛИ Центробанк снизит ключевую ставку в октябре/начале ноября в уровень 10% и ниже
ТО с большой вероятностью будет рост цены к концу года. Рынок не успеет наполнится предложением, спрос начнет его превышать.
Еще раз повторюсь, что в рамках текущей экономической модели, в которой мы живем, я сегодня не вижу поводов для снижения цен. Максимум возврат к июню (то есть примерно минус 5% от текущих значений).
Подробное видео смотрите здесь: https://youtu.be/hBJk7SiE-h0
Подписывайтесь на мой Телеграм-канал, там я чаще публикую полезную информацию и быстрее отвечаю на вопросы.
А если вам нужны риэлторские услуги, обращайтесь в нашу компанию «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Я лично гарантирую высокое качество и профессиональную работу экспертов.
Для всех подписчиков моих каналов дарю скидку 10% на риэлтерские услуги моих высококлассных специалистов.
Ну а на сегодня все. С вами был Константин Барсуков, эксперт рынка недвижимости.