Нередко возникает потребность завершить арендные отношения ранее срока, обозначенного в договоре. Как показывает практика, это не всегда простая задача. Все зависит от того, насколько четко и детально составлен договор. Важно также, чтобы инициирующая расторжение договора сторона действовала последовательно.
По общим правилам договор аренды досрочно может быть прекращен по соглашению сторон (то есть согласие должно обоюдным), а также в одностороннем порядке посредством обращения в суд.
Односторонний порядок предусмотрен как для Арендатора, так и для Арендодателя. Основания определены в законе. К ним в частности относятся следующие…
Для Арендатора основаниями для досрочного расторжения договора являются следующие обстоятельства:
1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом;
2) переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию им и которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны и не должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки имущества при заключении договора;
3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
По требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом или договором производство капитального ремонта является обязанностью Арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Кроме того, основанием для расторжения договора аренды для обеих сторон является существенное нарушение договора другой стороной.
"Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора".
Особенности расторжения бессрочного договора аренды коммерческой недвижимости
При бессрочной аренде – расторжение возможно в любой момент. При этом не имеет значения, закреплено или нет отдельно в договоре аренды такое право у Арендатора. Механизм расторжения бессрочного заключается в направлении предупреждения Арендодателю об отказе от исполнения договора аренды. Необходимо также учитывать срок предупреждения, который по общим правилам составляет 3 месяца. Договором аренды может быть установлен иной срок. Таким образом, последним днем аренды является дата по истечении 3 месяцев с момента получения предупреждения арендодателем, если иной срок не установлен договором аренды.
Почему я обращаю внимание на бессрочный договор аренды?
Потому что действует правило, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
На практике подобные ситуации случаются очень часто.
Внесудебный порядок расторжения договора аренды коммерческой недвижимости
Безусловно, судебный порядок расторжения договора аренды обременителен. Это займет время, а также потребует существенной подготовки и сбора доказательств.
Более практичным является способ, когда стороны предусматривают в договоре внесудебный порядок.
Рекомендации для обеспечения комфортного внесудебного выхода из договора аренды: какие условия предусмотреть в договоре
1. Необходимо детально определить основания для одностороннего отказа от договора аренды для обеих сторон.
Возможно закрепить немотивированный отказ от договора (то есть когда расторжение договора аренды не связано с каким-либо нарушениями другой стороны).
Пример формулировки договора:
"Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке без применения судебной процедуры в случае, если Арендодателю потребовалось предоставленное в аренду Имущество".
2. Прописать процедуру уведомления сторон о расторжении договора.
Необходимо определить форму уведомления, сроки, а также прямо указать в договоре адреса, по которым будет направляться уведомление. С какого момента уведомление считается полученным другой стороной.
Уведомление необходимо отправлять заказным письмом с описью вложения. Опись вложения должна подтверждать, что вы отправили именно сообщение об отказе от конкретного договора аренды. Можно вручить уведомление Арендодателю также под подпись.
В договоре необходимо прописать адрес, по которому направляется уведомление. Как правило, это юридический адрес сторон. Вместе с тем, это может быть адрес фактического нахождения контрагента или непосредственно адрес расположения арендуемого коммерческого объекта. Нужно быть осторожными с использованием электронной почты. Чтобы отправлять юридически значимые сообщения таким образом, необходимо это четко прописать в договоре, с указанием конкретного адреса электронной почты, а также определить, с какого момента уведомление будет считаться полученным (доставка/прочтение электронного письма), предусмотреть способы подтверждения этого.
Возможная формулировка уведомления:
«Уведомляем вас об отказе от исполнения Договора аренды № _______ от «__» _______ 20__г. в одностороннем внесудебном порядке. Указанный договор аренды считается расторгнутым с момента ___(указать срок, предусмотренный договором). Просим вас направить /обеспечить явку в день прекращения договора аренды уполномоченного представителя для принятия помещения, расположенного по адресу: _____________.
Приемка и подписание акта возврата имущества будет производиться «___» ________ 20___г. с ____ часов до ____ часов. При себе представитель должен иметь документы, подтверждающие его полномочия.
В случае невозможности явки по уважительным причинам в указанное время просим уведомить нас для переноса на другую дату или время. В случае неявки будем вынуждены оформить акт возврата помещения в одностороннем порядке».
3. Уделить достаточное внимание процедуре передачи имущества.
Важно определить сроки возврата коммерческой недвижимости в случае досрочного прекращения договора аренды. Каким образом будет происходить передача.
4. Учитывать условия о компенсации за досрочное расторжение договора.
Здесь необходимо проявить внимательность. При введении в текст договора условий о возможности немотивированного отказа от договора аренды стороны могут потребовать внесения также условия о компенсации за такой отказ. Компенсация может выражаться в твердой сумме, может быть кратной арендной плате за 1 или несколько месяцев.
Кроме того, договоры нередко содержат условия об обеспечительном платеже (депонированная денежная сумма на случай нарушения одной из сторон условий договора). При прекращении договора по общему правилу Арендодатель возвращает депозит Арендатору. Однако в договоре могут быть предусмотрены иные условия.
При досрочном расторжении договора эту финансовую составляющую процедуры нужно будет учитывать.
