Довольно часто встречаются случаи, когда прежние владельцы проданной квартиры не спешат или отказываются выписываться из квартиры. Обычно такая практика существует в альтернативных сделках, когда производится ряд последовательных оформлений ДКП. Продавцы и покупатели обмениваются взаимными договоренностями произвести выписку из квартиры после закрытия сделки или ряда сделок.
Но, к сожалению, не менее часто бывают случаи, когда договоренности о выписке или снятии с регистрационного учета нарушаются. У новых собственников возникает из – за этого немало серьезных проблем.
Как же следует грамотно поступать в подобных случаях и есть ли законные способы снять с регистрационного учета прежних хозяев?
Права продавца и покупателя
Для начала нужно знать, что говорится в законах о правах покупателя и продавца в плане выписки или снятия с регистрационного учета.
Так в п. 2 ст. 292 ГК РФ прямо указано, что продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом.
Однако тут обязательно следует иметь в виду, что к этому нормативному акту существует ряд поправок, предусматривающих существенные исключения, при которых прежние жильцы могут сохранить за собой право проживания в проданной квартире. Такими случаями могут быть:
- кто-либо из членов семьи продавца в свое время отказался от приватизации квартиры (если продаваемая квартира была прежде приватизирована). Т.е. отказавшийся от приватизации жилец, сохраняет за собой право пользования этой квартирой бессрочно (ст.19, ФЗ-189 от 29.12.2004).
- Наличие завещательного отказа. Если продаваемая квартира была получена продавцом и он вступил в права наследования по завещанию.
- Право проживания для некоторых членов семьи пайщика ЖСК;
- Проживание супруга, которому по условиям брачного контракта было предоставлено такое право;
- Проживание в квартире несовершеннолетнего ребенка (если он находится под опекой). Здесь речь идет об обязательном получении разрешения от местных органов ОО и П при продаже квартиры с несовершеннолетним.( п. 4 ст. 292 ГК РФ).
- Проживание в квартире получателя пожизненной ренты. Если продаваемая квартира была приобретена продавцом по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Установленное договором или письменным обязательством право проживания в квартире, данное собственником (продавцом) третьим лицам.
Как выписать продавца и членов его семьи из квартиры – практические рекомендации
Для того чтобы избежать ситуации когда продавец, его родственники (третьи лица) отказываются сняться с регистрационного учета после продажи квартиры, в первую очередь покупатель должен особое внимание уделить оформлению ДКП.
В частности, в ДКП должна быть включена оговорка или пункт, что продавец обязуется снять с регистрационного учета (юридическое освобождение квартиры) всех прописанных там лиц.
Если говорить предметно, то обычно в договоре купли – продажи указывается перечень лиц, которые на момент сделки остаются прописанными (состоят на регистрационном учете) в продаваемой квартире. Там же, следующим пунктом прописывается обязательство собственника - продавца снять этих лиц с регистрационного учета в течение, например, 10 дней после регистрации перехода права собственности на квартиру.
Здесь следует помнить, что само по себе указание даже в ДКП условия выписки продавца не гарантирует, что он выполнит все точно и в срок.
Нюанс также есть и в том, что формально продавцом - собственником квартиры может выступать даже один человек - тот, кто указан в выписке из ЕГРН. В то время как в квартире может быть прописана вся его семья, члены которой не являются собственниками, а значит, не участвуют в подписании договора купли-продажи квартиры. Нет никаких гарантий, что продавец сможет их снять с регистрационного учета - например, кто – то из членов семьи вдруг заявит о своих правах на проданную уже жилплощадь.
Если все же продавец нарушил все условия договора в части обязательства - произвести снятие с регистрационного учета проживающих в квартире, то у покупателя есть один законный вариант. Это обращение в суд, со всеми документами, подтверждающими переход права собственности, включая договор купли – продажи.
Исходя из практики, суд достаточно быстро (обычно в течение 1-2 месяцев) выносит решение о снятии прежних жильцов с регистрационного учета, в соответствии с условиями договора и указанным выше п. 2 ст. 292 ГК РФ. После чего покупатель предъявляет это решение суда в паспортный стол или регистрационное подразделение ФМС, и бывших жильцов выписывают уже без их согласия.
Кроме обращения в суд есть ещё одни очень эффективный способ заставить продавца произвести выписку проживающих в квартире точно и в срок. При передаче денег за квартиру, в т.ч. с использованием банковской ячейки, покупатель задерживает выплату части суммы за купленную квартиру до полной выписки из нее всех жильцов продавцом - собственником.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, помощь юриста, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета. Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1 Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/ my@v-rusakov.ru