До 2021 г. законодательство предусматривало, что проекты КРТ могли быть реализованы:
· инициативно собственниками соответствующей недвижимости путем разработки утверждения ППТ (согласно ВРИ и ТЭП в ПЗЗ) и заключения с городом договора о КРТ.
· принудительно городом в случае если не менее 50% от общей площади территории КРТ составляли земельные участки, занятые самовольными постройками, ветхими/аварийными объектами или объектами с ВРИ, не соответствующими ПЗЗ.
30 декабря 2020 г. принят Федеральный закон №494-ФЗ, которым существенно изменено правовое регулирование комплексного развития территорий. В соответствии с указанным законом:
1. Определено несколько режимов КРТ – КРТ жилой застройки (для проектов сноса ветхого и аварийного жилья с механизмами, аналогичными московской программе реновации), КРТ незастроенных территорий (аналогично текущим аукционам на предоставление свободных территорий для комплексного освоения) и КРТ нежилой застройки (проекты редевелопмента застроенных нежилыми зданиями территорий), в отношении которых закон и предусматривает самые значительные изменения (указаны ниже).
2. Предусмотрена возможность принятия городом решения о КРТ территории, не определенной в качестве зоны КРТ в ПЗЗ, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами КРТ в ПЗЗ, либо с включением в КРТ смежных участков в границах элемента планировочной инфраструктуры (район, микрорайон, квартал). Также город может принять решение о КРТ 2х и более несмежных территорий с заключением одного договора о КРТ.
3. При принятии городом решения о КРТ ранее утверждённая документации о планировке территории (генплан, ПЗЗ, ППТ) не учитывается: границы, ВРИ и ТЭП проекта определяются непосредственно в решении о КРТ, принимаемом городом.
4. Отменен минимальный процент аварийных зданий, самовольных построек, не соответствующих ВРИ объектов, достаточный для принятия городом решения о КРТ. С учетом возможности города произвольно устанавливать границы КРТ решение о КРТ может быть принято в случае наличия хотя бы одного соответствующего объекта, например, на соседних участках, включенных городом в границы КРТ.
5. Изменен порядок участия правообладателей участка в реализации проекта КРТ нежилой застройки:
5.1. правообладатели недвижимости могут инициативно (до принятия городом решения о КРТ) обратиться в город с предложением о заключении договора о КРТ в соответствии с текущими ТЭП в ПЗЗ (изменение ВРИ или параметров не допускается), для этого не требуется предварительная разработка ППТ. В случае заключения городом договора о КРТ, ППТ разрабатывается позднее;
5.2. до принятия городом решения о КРТ (с границами, ВРИ, ТЭП) город уведомляет всех правообладателей недвижимости, при этом договор о КРТ заключается с правообладателями только в случае, если в течение 45 дней абсолютно все правообладатели в пределах территории представили свое согласие на заключение договора и подписанное между собой соглашение о порядке участия в КРТ. С учетом права произвольного установления границ КРТ с включением в него множества мелких собственников, возможности договориться в указанный срок существенно снижаются;
5.3. при незаключении договора о КРТ с правообладателями город вправе передать реализацию проекта городской структуре либо объявить торги, участвовать в которых могут только компании, которые за предшествовавшие 5 лет реализовали проекты строительства не менее 10% от объема строительства, установленного в решении о КРТ. После заключения городской структурой либо с победителем торгов договора о КРТ земельные участки и недвижимость всех правообладателей изымаются для государственных нужд по заниженной цене (по текущему ВРИ без учета градостроительных перспектив развития участков) для передачи лицу, реализующему КРТ.
С учетом вышеизложенного, существенно возросли риски принудительной реализации КРТ в отношении любых промышленных площадок.