По данным экспертов, с начала лета арендные цены на жилье в Москве значительно выросли, но и стоимость ипотеки тоже взлетела из-за повышения ключевой ставки Центробанка. Так что же сейчас лучше: покупать жилье в кредит или снимать квартиру и копить? Эту тему МИР 24 прокомментировал финансовый аналитик, эксперт по недвижимости Ибрагим Бадалов.
Насколько сильно подорожала аренда и почему?
– Арендные платежи повысились на 15-20%. Рост произошел из-за повышения ключевой ставки и в целом ставок по ипотеке. Людям проще арендовать, чем покупать недвижимость в ипотеку. Есть и другие факторы, которые повлияли на рост ипотеки, изменение спроса на недвижимость и рост арендной платы.
Все взаимосвязано. Рост стоимости аренды жилья – не только столичный тренд, это по всей стране это происходит?
– Как правило, ипотечные платежи больше арендных, но незначительно. Но сейчас арендный платеж и ежемесячный платеж по ипотеке отличаются почти в два раза, и во всех крупных городах люди вынуждены арендовать. Из-за этого дисбаланса спрос сместился в сторону аренды, что также вызвало рост арендной ставки. Потому что, чем дороже ипотека, тем дороже аренда.
Можно ли сделать прогноз, чего дальше ждать от цены на аренду жилья? Насколько долгосрочным такой прогноз может быть?
– Скорее всего, арендные платежи и в следующем году будут на том же уровне. Ожидается, что и следующий год сохранит процентные ставки по ипотеке на высоком уровне по сравнению с тем, что было два года назад.
По данным статистики, в сентябре ипотека установила рекорд – было выдано примерно 200 тысяч кредитов на покупку жилья. Но, по прогнозу экспертов, новых рекордов от ипотеки теперь ждать не стоит. Вы согласны с таким прогнозом?
– Да, верно, потому что в сентябре был рекордный спрос, люди оформляли ипотеку в срочном порядке по старым ставкам. Рост в сентябре – естественный процесс, люди хотят ипотеку по старым ставкам, быстрее выходят на сделку, чтобы сохранить прежние условия. Так было и в предыдущие периоды, когда ставка росла. Учитывая, что в следующем году мы не ожидаем резкого роста ставок по ипотеке и резкого роста ключевой ставки, для дальнейшего резкого роста ипотеки нет причин.
Когда люди рассуждают, что выгоднее, ипотека или аренда, бытует точка зрения, что, когда ты платишь ипотеку, ты постепенно выкупаешь эту квартиру. Когда ты платишь за аренду, то просто бесконечно отдаешь деньги. Есть ли люди, для кого аренда сейчас будет выгоднее, чем ипотечное приобретение?
– Сейчас часть людей притормозила покупку недвижимости на вторичном рынке. Они говорят, что будут продолжать арендовать, но, как только ставки снизятся, вернутся к вопросу ипотеки. Но если люди хотят приобрести недвижимость по госпрограмме, новостройку или готовое жилье у застройщика по семейной ипотеке, то им выгоднее оформить кредит. Условия как были относительно выгодными, так и остались.
Тенденция к смещению в сторону аренды отмечается на рынке вторичного жилья. Люди хотят арендовать готовое жилье, чтобы заехать сразу. Ведь при покупке у застройщика нужно ждать минимум три-четыре месяца, пока сдадут объект и сделают ремонт, к тому же в новых домах и аренда выше.
При каких условиях в нынешней ситуации человеку все-таки стоит решиться и взять жилищный кредит?
– Первое – госпрограмма. Если рассматривается вторичный рынок, то ипотеку обычно оформляют не в топовых городах, а там, где в старом фонде можно приобрести относительно недорогое жилье за 3-4 млн рублей. Но арендные платежи будут не такие большие, как при покупке трех-, четырехкомнатной квартиры. Спрос сместился в сторону старого жилья, которое построено в 90-80-х годах. Жилье в новых домах стоит дороже, люди не тянут.
Как не просчитаться и сделать правильный выбор – арендовать или покупать?
– В ипотеку как покупали, так и продолжают жилье семейные люди с детьми, у некоторых дети уже взрослые. Им проще купить недвижимость в ипотеку, потому что, работая, они могут позволить себе обслуживать долг. Некоторые сместились из центра города на окраины, чтобы было дешевле, чтоб пройти по своей платежеспособности. Если говорить о столичном рынке, то смещение больше идет в область. Семейные люди, имеющие материнский капитал, субсидии, военную ипотеку и так далее, как покупали, так и продолжают покупать, сильного смещения спроса в этом сегменте нет.
Арендуют, как правило, люди, которые живут одни, студенты и вся аудитория людей, у которых основного заработка не хватит на обслуживание ипотеки. Если раньше они могли приобрести квартиру в ипотеку и спокойно оплачивать, то сейчас, из-за роста ставок на вторичном рынке при покупке у физлиц, им проще арендовать.