Решили сдавать свою квартиру?
Мы поможем разобраться, стоит ли делать ремонт перед сдачей, и как найти баланс между вложениями и доходом от аренды.
Для этого оценим доходы и расходы при разных вариантах на примере.
Допустим, Вы собираетесь сдавать 1 - комнатную квартиру площадью
40 квадратных метров.
Квартира в новостройке или вторичном фонде, отделка, мебель и техника
в квартире есть, они старые, но ещё послужат.
Итак, у вас есть три возможных варианта:
Оставить всё как есть - не обновлять ни интерьер, ни мебель.
Сделать ремонт с дешёвыми материалами, обставить квартиру самой недорогой мебелью и обновить базовую технику.
Заказать дизайн-проект и сделать по нему ремонт с материалами средней ценовой категории. Мебель купить не очень дорогую, но крепкую.
Также для повышения цены установить водонагреватель, посудомоечную машину и кондиционер.
Рассчитайте стоимость ремонта
Давайте посчитаем, сколько примерно денег потребуется на реализацию каждого из этих вариантов, а также какой будет наиболее выгодным.
Как это сделать:
1. Узнайте, сколько в среднем стоит ремонт под ключ в расчёте
на один квадратный метр в вашем городе.
2. Узнайте примерную стоимость отделки и базовых материалов. Примерный расчёт вы наверняка сможете получить в фирмах, которые занимаются ремонтом.
3. Решите, какая мебель будет необходима и сколько на неё нужно будет потратить. Чтобы это понять, подумайте - кто будет снимать вашу квартиру. Часто это зависит от района, где ваша квартира расположена. Если это тихий спальный район со школой и детским садом под боком, скорее всего это будет семейная пара. Если недалеко университет - скорее всего,
это будут студенты.
Рассчитали? Теперь сложите все траты и переходите к следующему шагу.
За сколько сможете сдать квартиру в аренду
Посмотрите, сколько стоит аренда квартир в вашем районе, чтобы оценить -
за сколько вы сможете сдавать квартиру с той или иной отделкой. Обратите внимание на дату публикации объявления - если оно размещено давно, возможно, цена завышена и сдать квартиру не выходит. Посмотрите, каких предложений больше - в обычном состоянии или с хорошей отделкой
и набором бытовой техники.
Позвоните по нескольким объявлениям, чтобы сравнить стоимость при наличии договора, узнать о депозите, скидке при долгосрочной аренде. Не забудьте уточнить, включена ли плата за ЖКХ, или жильцы вносят её сами.
А теперь сопоставьте вложения в ремонт со стоимостью сдачи квартиры
в аренду.
Приведем пример (Данный расчёт составлялся на базе средних цен
города Ростова-на-Дону)
Но это не всё. Осталось несколько важных шагов.
Рассчитайте доходность от сдачи в аренду
Не волнуйтесь, это не сложно. Для этого к стоимости квартиры - в нашем примере её покупали за 5,0 млн. рублей - прибавьте стоимость ремонта,
после разделите ожидаемый годовой доход от аренды на получившуюся
сумму и умножьте результат на 100.
Готово. Вы получите примерную доходность от сдачи в аренду вашей квартиры.
Выберите наиболее выгодный вариант
В каждом случае расчёт и окончательный выбор будут зависеть от ситуации.
В нашем случае получилось вот что.
Квартира без ремонта - доходность 3,6%.
15 000 рублей х 12 месяцев / 5 000 000 рублей = 0,036 х 100 = 3,6%
Ремонт с дешевыми материалами и мебелью - доходность 4,5%.
20 000 х 12 / (5 000 000 + 900 000) = 0,045 х 100 = 4,5%
Ремонт по дизайн-проекту - доходность 6,6%.
35 000 х 12 / (5 000 000 + 1 300 000) = 0, 066 х 100 = 6,6%
Вывод: в нашем случае самый выгодный вариант - ремонт по дизайн-проекту.
Также, можно сделать вывод о том, что не делать ремонт в квартире, чтобы затем сдать её в аренду, вообще не выгодно.
Этот способ оценки нельзя назвать точным: он не учитывает изменение цен
на аренду, простой на время поиска арендаторов, текущее обслуживание
и многие другие факторы. Он нужен только для того, чтобы быстро определить, стоит ли тратиться на более дорогую переделку.
Благодарим, что прочитали статью до конца.
Подписывайтесь на канал.